Przewodnik dla obcokrajowców: Jak legalnie wynajmować nieruchomość turystom w Chorwacji?

Ponad 90% naszych zagranicznych nabywców luksusowych willi chce przeznaczyć swoją nieruchomość na wynajem turystyczny w miesiącach, w których w niej nie przebywają. Jest to logiczny sposób na to, aby apartament lub dom wakacyjny generował dochód.

Na początku wielu z nich zadaje sobie pytanie, jak legalnie rozpocząć wynajem, co muszą zgłosić, jakie podatki zapłacić i czy mogą zarządzać wszystkim ze swojego kraju ojczystego. Chociaż sama myśl o chorwackiej biurokracji wydaje się wielu osobom przerażająca, proces wynajmu turystycznego jest tu niezwykle dobrze ugruntowany.

Jako agencja, która na co dzień współpracuje z zagranicznymi inwestorami, w tym przewodniku krok po kroku wyjaśniamy zasady, podatki i procedury, abyś mógł bez zmartwień realizować zwrot z inwestycji.

Czy obcokrajowiec może legalnie wynajmować nieruchomość w Chorwacji?

Krótka i jasna odpowiedź brzmi: Tak, absolutnie! Wynajem nieruchomości w Chorwacji przez obcokrajowca jest w pełni legalny. Jednak nie każdy obywatel obcego państwa znajduje się w takiej samej sytuacji. Twoje prawa i obowiązki podatkowe zależą bezpośrednio od tego, z jakiego kraju pochodzisz – czy jesteś obywatelem Unii Europejskiej (i Szwajcarii), czy też obywatelem państw trzecich.

Wynajem jako osoba fizyczna (Tylko dla obywateli UE, EOG i Szwajcarii)

Chorwackie przepisy, zgodnie z oficjalnymi wytycznymi Administracji Podatkowej dla nierezydentów (w j. angielskim), umożliwiają osobom fizycznym, będącym obywatelami UE i Szwajcarii, świadczenie usług gastronomicznych w gospodarstwie domowym dokładnie w taki sam sposób, jak mieszkańcom Chorwacji, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Oznacza to, że na przykład obywatele Niemiec, Polski czy Szwecji nie muszą zakładać firmy, aby móc zajmować się wynajmem.

Podatek zryczałtowany – Najkorzystniejsza opcja

Jako osoba fizyczna z UE możesz wynajmować jednostki noclegowe i płacić niezwykle korzystny „zryczałtowany podatek od łóżka” oraz podatek turystyczny. Jest to najczęstszy i zdecydowanie najbardziej opłacalny model.

Należy pamiętać, że nie ma jednej, uniwersalnej kwoty podatku od wynajmu nieruchomości dla całej Chorwacji, więc przed zakupem lub rozpoczęciem wynajmu należy dokonać kalkulacji dla konkretnej lokalizacji. Wysokość zryczałtowanego podatku zależy od lokalnych przepisów gmin i miast, a zmiany podatkowe z 2025 r. dodatkowo powiązały kalkulację z kategorią rozwoju turystycznego jednostki samorządu terytorialnego. Wynajmujący ma również inne obowiązki, takie jak opłaty turystyczne (których wysokość również zależy od miejsca docelowego) oraz składki członkowskie do izby turystycznej.

Pułapka VAT na usługi zagranicznych platform

To kluczowy punkt edukacyjny, przed którym nasz zespół zawsze ostrzega! Należy pamiętać, że ryczałtowcy mogą jednocześnie mieć obowiązek naliczania chorwackiego podatku VAT od niektórych usług świadczonych im przez zagranicznych partnerów biznesowych (zagraniczne platformy).

Mimo że płacisz zryczałtowany podatek, jako obywatel obcego państwa musisz uzyskać w Chorwacji numer identyfikacyjny VAT (PDV ID). W przypadku usług świadczonych przez podatników z innego kraju (od prowizji pobieranej od Ciebie przez platformy takie jak Booking.com lub Airbnb), jesteś zobowiązany do naliczenia i zapłacenia 25% podatku VAT na rzecz państwa chorwackiego, zgodnie z zasadami mechanizmu odwrotnego obciążenia (reverse charge).

Wynajem przez firmę / Sp. z o.o. (Dla obywateli spoza UE/EOG)

Te same zasady nie mają zastosowania do obywateli tak zwanych „państw trzecich” (jak Wielka Brytania, USA, Kanada czy Australia). Co do zasady, nie mogą oni wynajmować własnej nieruchomości w celach turystycznych jako osoby fizyczne.

Aby działać legalnie, muszą oni skorzystać z odpowiedniej formy prowadzenia działalności gospodarczej, czyli otworzyć chorwacką firmę (najczęściej jednoosobową działalność gospodarczą, d.o.o. – Sp. z o.o., lub j.d.o.o.) i wnieść nieruchomość do kapitału zakładowego lub wynajmować ją za pośrednictwem firmy. Model ten należy wybrać w zależności od własnej sytuacji, liczby nieruchomości, planowanych dochodów, sposobu zarządzania i uwarunkowań podatkowych. Na przykład, jeśli właściciel planuje wynajmować kilka willi z profesjonalnym zarządzaniem, spółka może okazać się bardziej praktyczna niż model indywidualny.

Kiedy obywatelom UE opłaca się otworzyć firmę? 

Czasami założenie firmy może być bardziej opłacalne również dla obywateli Unii Europejskiej. Dzieje się tak, jeśli właściciel kupuje kilka luksusowych willi, spodziewa się wyższego rocznego obrotu oraz planuje zatrudnić personel i własny zespół zarządzający.

W kwestii traktowania podatkowego ważne jest, aby wiedzieć, że od 2025 r. próg rocznego obrotu dla zwolnienia z podatku VAT został podwyższony do 60 000 €, zgodnie ze zmianami w Ustawie o podatku od wartości dodanej. W przypadku luksusowych willi z basenem ten próg może zostać przekroczony bardzo szybko, dlatego przed zakupem drugiej lub trzeciej nieruchomości warto dokonać poważnej projekcji dochodów i struktury podatkowej. (Więcej o liczbach i zwrocie z inwestycji przeczytasz w naszym blogu: Jak ocenić opłacalność nieruchomości na wynajem nad morzem).

Co to jest kategoryzacja obiektu i jak zdobyć „gwiazdki”?

Zanim będziesz mógł legalnie wynajmować i przyjąć swojego pierwszego gościa, Twoja nieruchomość musi spełniać określone warunki dla danego rodzaju i kategorii zakwaterowania. Dla prywatnego wynajmującego oznacza to uzyskanie Decyzji zatwierdzającej świadczenie usług gastronomicznych w gospodarstwie domowym.

Wniosek można złożyć drogą elektroniczną przez oficjalny portal eTurizam (w ramach systemu e-Građani) lub we właściwym biurze turystycznym. Podstawowa dokumentacja obejmuje dowód własności oraz dowód zdatności budynku do użytkowania, a także dokumentację potwierdzającą spełnienie ogólnych i szczególnych warunków zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie klasyfikacji i kategoryzacji obiektów.

Kategoryzacja apartamentów i willi określa liczbę „gwiazdek”, jakie będzie nosił Twój obiekt. Przed rozpoczęciem wynajmu należy sprawdzić pozwolenie na budowę i użytkowanie, układ i powierzchnię przestrzeni, liczbę łóżek, wyposażenie i udogodnienia (takie jak basen i klimatyzacja), warunki sanitarne oraz elementy bezpieczeństwa. Bez tej Decyzji legalny wynajem jest po prostu niemożliwy. (Uwaga: w przypadku apartamentów w budynkach mieszkalnych istnieją również dodatkowe zasady dotyczące zgody współwłaścicieli na wynajem krótkoterminowy, więc warunki należy zawsze zweryfikować dla konkretnej nieruchomości).

Prowadzenie działalności z zagranicy: Kto zadba o Twoją willę?

Sprowadźmy tę historię na grunt praktyczny. Zakup willi to zaledwie pierwsza część inwestycji. Jeśli korzystasz z nieruchomości przez kilka tygodni w roku, a przez resztę czasu chcesz generować dochód z wynajmu, ktoś w Chorwacji musi codziennie dbać o obiekt, podczas gdy Ty znajdujesz się w swoim kraju.

Obejmuje to komunikację z gośćmi, check-in i check-out, rejestrację turystów w krajowym systemie eVisitor Hrvatska, organizację sprzątania i przygotowanie willi pomiędzy rezerwacjami, utrzymanie basenu i ogrodu, kontrolę sprawności technicznej oraz rozwiązywanie problemów podczas pobytu gości.

Innymi słowy, wynajem turystyczny nie jest dochodem w pełni pasywnym, jeśli właściciel sam zarządza każdą rezerwacją. Właśnie dlatego profesjonalne usługi Property Management (Zarządzania Nieruchomościami) mają wielką wartość zwłaszcza dla właścicieli zagranicznych, ponieważ agencje przejmują na siebie całe obciążenie logistyczne biznesu. Przeczytaj więcej na ten temat w naszym przewodniku: Utrzymanie nieruchomości w Dalmacji: Co obejmuje profesjonalny Property Management i ile kosztuje?

Podsumowanie: Twoja inwestycja w bezpiecznych rękach

W Broker.hr uważamy, że nasza praca nie kończy się w momencie znalezienia kupca i podpisania umowy kupna-sprzedaży. Dla zagranicznego właściciela prawdziwą wartością jest pozyskanie lokalnego partnera, który rozumie cały cykl życia nieruchomości.

Od znalezienia odpowiedniej willi, weryfikacji dokumentacji i doradztwa podatkowego w zakresie modeli użytkowania, po połączenie z niezawodnymi lokalnymi partnerami ds. utrzymania – naszym celem jest, aby chorwacka nieruchomość nie była dla Ciebie problemem administracyjnym, ale dobrze zorganizowaną i opłacalną inwestycją.

Chcesz willi, która podczas Twojego pobytu będzie Twoim prywatnym domem, a przez resztę roku będzie generować pewny dochód? Pierwszym krokiem jest wybór właściwej nieruchomości. Przejrzyj naszą najlepszą ofertę luksusowych willi i domów z basenem na sprzedaż i skontaktuj się z nami. Nasz zespół może przejść z Tobą przez cały proces, od pierwszego pomysłu aż do uruchomienia nieruchomości!