Průvodce pro cizince: Jak legálně pronajímat nemovitost turistům v Chorvatsku?

Více než 90 % našich zahraničních kupců luxusních vil chce svou nemovitost využívat k turistickému pronájmu v měsících, kdy v ní sami nepobývají. Je to logický způsob, jak z apartmánu nebo prázdninového domu generovat příjem.

Na začátku si mnozí z nich kladou otázku, jak legálně začít pronajímat, co musí nahlásit, jaké daně platit a zda mohou vše řídit ze své domovské země. Ačkoliv samotná představa chorvatské byrokracie zní mnoha lidem děsivě, proces turistického pronájmu je zde extrémně dobře zaběhnutý.

Jako agentura, která denně pracuje se zahraničními investory, vám v tomto průvodci krok za krokem vysvětlíme pravidla, daně a postupy, abyste mohli bez obav realizovat návratnost své investice.

Může cizinec legálně pronajímat nemovitost v Chorvatsku?

Krátká a jasná odpověď zní: Ano, naprosto! Pronajímání nemovitosti cizincem je v Chorvatsku zcela legální. Ne každý cizí státní příslušník je však ve stejné pozici. Vaše práva a daňové povinnosti přímo závisí na tom, ze které země pocházíte – zda jste občanem Evropské unie (a Švýcarska), nebo občanem třetích zemí.

Pronájem jako fyzická osoba (Pouze pro občany EU, EHP a Švýcarska)

Chorvatské předpisy v souladu s oficiálními pokyny Daňové správy pro nerezidenty (v angličtině) umožňují fyzickým osobám, občanům EU a Švýcarska, poskytovat ubytovací služby v domácnosti zcela stejným způsobem jako chorvatským rezidentům, a to za předpokladu splnění předepsaných podmínek. To znamená, že občané Německa, České republiky nebo Švédska si například nemusí zakládat firmu, aby se mohli věnovat pronajímání.

Paušální daň – Nejvýhodnější možnost

Jako fyzická osoba z EU můžete pronajímat ubytovací jednotky a platit mimořádně výhodnou „paušální daň za lůžko“ a turistickou taxu. Toto je nejčastější a zdaleka nejvýnosnější model.

Je důležité si uvědomit, že pro celé Chorvatsko neexistuje jednotná částka daně z pronájmu nemovitosti, takže před koupí nebo zahájením pronájmu by měl být proveden výpočet pro konkrétní lokalitu. Výše paušální daně závisí na místních pravidlech obcí a měst a daňové změny od roku 2025 navíc propojily výpočet s kategorií turistického rozvoje dané jednotky místní samosprávy. Pronajímatel má i další povinnosti, jako jsou turistické poplatky (jejichž výše rovněž závisí na destinaci) a členské příspěvky turistickému sdružení.

Past jménem DPH (VAT) na služby zahraničních platforem

Toto je klíčový edukativní bod, před kterým náš tým vždy varuje! Je důležité poznamenat, že pronajímatelé s paušální daní mohou mít zároveň povinnost vypočítat a odvést chorvatskou DPH z určitých služeb, které jim poskytují zahraniční obchodní partneři (zahraniční platformy).

I když platíte paušální daň, jako cizí státní příslušník musíte v Chorvatsku získat identifikační číslo pro DPH (PDV ID). U služeb poskytovaných daňovými poplatníky z jiné země (z provize, kterou vám účtují platformy jako Booking.com nebo Airbnb), jste povinni vypočítat a zaplatit 25% DPH chorvatskému státu podle pravidel přenesení daňové povinnosti (tzv. reverse charge).

Pronájem přes firmu / s.r.o. (Pro občany mimo EU/EHP)

Pro občany takzvaných „třetích zemí“ (jako je Velká Británie, USA, Kanada nebo Austrálie) neplatí stejná pravidla. Zpravidla nemohou turisticky pronajímat vlastní nemovitost jako fyzické osoby.

Aby mohli legálně podnikat, musí využít vhodnou formu podnikání, tj. založit si chorvatskou společnost (nejčastěji živnost, d.o.o. – s.r.o., nebo j.d.o.o.) a vložit nemovitost do základního kapitálu nebo ji pronajímat prostřednictvím společnosti. Model je třeba zvolit podle vlastní situace, počtu nemovitostí, plánovaného příjmu, způsobu správy a daňových okolností. Například, pokud majitel plánuje pronajímat více vil s profesionální správou, může být společnost praktičtější než individuální model.

Kdy se občanům EU vyplatí založit firmu? 

Někdy se může založení společnosti vyplatit i občanům Evropské unie. Je tomu tak v případě, kdy majitel kupuje více luxusních vil, očekává vyšší roční obrat a plánuje zaměstnat personál a vlastní tým pro správu.

Pro daňové zacházení je důležité vědět, že od roku 2025 byl roční obratový limit pro osvobození od DPH zvýšen na 60 000 €, v souladu se změnami Zákona o dani z přidané hodnoty. U luxusních vil s bazénem lze tuto hranici překročit velmi rychle, proto má před nákupem druhé nebo třetí nemovitosti smysl provést seriózní projekci příjmů a daňové struktury. (Více o číslech a návratnosti investic si přečtěte v našem blogu: Jak posoudit ziskovost nemovitosti k pronájmu u moře).

Co je kategorizace objektu a jak získat „hvězdičky“?

Předtím, než budete moci legálně pronajímat a přijmout svého prvního hosta, musí vaše nemovitost splňovat předepsané podmínky pro daný typ a kategorii ubytování. Pro soukromého pronajímatele to znamená získat Rozhodnutí o schválení k poskytování stravovacích a ubytovacích služeb v domácnosti.

Žádost lze podat elektronicky prostřednictvím oficiálního portálu eTurizam (v rámci systému e-Građani) nebo na příslušném turistickém úřadě. Základní dokumentace zahrnuje doklad o vlastnictví a doklad o použitelnosti stavby a dále dokumentaci prokazující splnění obecných a zvláštních podmínek podle Pravidel o klasifikaci a kategorizaci objektů.

Kategorizace apartmánů a vil určuje počet „hvězdiček“, které bude váš objekt nést. Před zahájením pronájmu je nutné zkontrolovat stavební a kolaudační rozhodnutí, dispoziční řešení a plochu prostor, počet lůžek, vybavení a zázemí (jako bazén a klimatizace), hygienické podmínky a bezpečnostní prvky. Bez tohoto Rozhodnutí není legální pronájem jednoduše možný. (Poznámka: u bytů v bytových domech platí i další pravidla týkající se souhlasu spoluvlastníků pro krátkodobý pronájem, podmínky by proto měly být vždy prověřeny pro konkrétní nemovitost).

Vedení podniku ze zahraničí: Kdo se postará o vaši vilu?

Pojďme to vzít z praktické stránky. Koupě vily je jen první částí investice. Pokud nemovitost využíváte pár týdnů v roce a po zbytek času chcete generovat příjmy z pronájmu, někdo v Chorvatsku se musí o objekt denně starat, zatímco vy jste ve své domovské zemi.

To zahrnuje komunikaci s hosty, check-in a check-out, registraci turistů v národním systému eVisitor Chorvatsko, organizaci úklidu a přípravy vily mezi rezervacemi, údržbu bazénu a zahrady, kontrolu technického stavu a řešení problémů během pobytu hosta.

Jinými slovy, turistický pronájem není zcela pasivní příjem, pokud si majitel spravuje každou rezervaci sám. Profesionální služby Property Managementu mají proto velkou hodnotu zejména pro zahraniční majitele, protože agentury přebírají kompletní logistickou zátěž celého podnikání. Více si o tom přečtěte v našem průvodci: Údržba nemovitostí v Dalmácii: Co zahrnuje profesionální Property Management a kolik stojí?

Závěr: Vaše investice v bezpečných rukách

Ve společnosti Broker.hr věříme, že naše práce nekončí ve chvíli, kdy najdeme kupce a podepíšeme kupní smlouvu. Pro zahraničního vlastníka spočívá skutečná hodnota v tom, že získá lokálního partnera, který rozumí celému životnímu cyklu nemovitosti.

Od nalezení správné vily, přes kontrolu dokumentace a daňové poradenství ohledně modelů využití, až po propojení se spolehlivými místními partnery pro údržbu – naším cílem je, aby pro vás chorvatská nemovitost nebyla administrativním problémem, ale dobře organizovanou a ziskovou investicí.

Chcete vilu, která bude během vašeho pobytu vaším soukromým domovem a po zbytek roku bude generovat bezpečný příjem? Prvním krokem je výběr správné nemovitosti. Prohlédněte si naši špičkovovou nabídku luxusních vil a domů s bazénem na prodej a ozvěte se nám. Náš tým s vámi může projít celým procesem, od první myšlenky až po uvedení nemovitosti do provozu!