Ratgeber für Ausländer: Wie man Immobilien in Kroatien legal an Touristen vermietet?

Mehr als 90 % unserer ausländischen Käufer von Luxusvillen möchten ihre Immobilie in den Monaten, in denen sie sich nicht darin aufhalten, für die touristische Vermietung nutzen. Es ist eine logische Möglichkeit, mit einem Apartment oder Ferienhaus Einnahmen zu erzielen.

Zu Beginn stehen viele von ihnen vor der Frage, wie sie legal mit der Vermietung beginnen können, was sie anmelden müssen, welche Steuern zu zahlen sind und ob sie alles von ihrem Heimatland aus verwalten können. Auch wenn der Gedanke an die kroatische Bürokratie für viele einschüchternd klingt, ist der Prozess der touristischen Vermietung äußerst gut eingespielt.

Als Agentur, die täglich mit ausländischen Investoren zusammenarbeitet, erklären wir in diesem Ratgeber Schritt für Schritt die Regeln, Steuern und Verfahren, damit Sie die Rendite Ihrer Investition sorglos realisieren können.

Darf ein Ausländer legal Immobilien in Kroatien vermieten?

Die kurze und klare Antwort lautet: Ja, absolut! Immobilien in Kroatien als Ausländer vermieten ist völlig legal. Allerdings befindet sich nicht jeder ausländische Staatsbürger in der gleichen Position. Ihre Rechte und steuerlichen Pflichten hängen direkt davon ab, aus welchem Land Sie kommen – ob Sie Bürger der Europäischen Union (und der Schweiz) oder eines Drittlandes sind.

Vermietung als natürliche Person (Nur für EU-, EWR- und Schweizer Bürger)

Die kroatischen Vorschriften ermöglichen es natürlichen Personen, Bürgern der EU und der Schweiz, gemäß den offiziellen Richtlinien der Steuerverwaltung für Gebietsfremde (auf Englisch), gastronomische Dienstleistungen im Haushalt auf genau die gleiche Weise wie kroatische Einwohner zu erbringen, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind. Das bedeutet, dass Bürger aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz beispielsweise kein Unternehmen gründen müssen, um sich der Vermietung zu widmen.

Pauschalsteuer – Die günstigste Option

Als natürliche EU-Person können Sie Wohneinheiten vermieten und eine äußerst günstige „Pauschalsteuer pro Bett“ sowie eine Kurtaxe zahlen. Dies ist das häufigste und mit Abstand profitabelste Modell.

Es ist wichtig zu beachten, dass es keinen einheitlichen Betrag für die Steuer auf Mieteinnahmen in ganz Kroatien gibt. Bevor Sie also kaufen oder mit der Vermietung beginnen, sollte eine Berechnung für den spezifischen Standort vorgenommen werden. Die Höhe der Pauschalsteuer hängt von den lokalen Regeln der Gemeinden und Städte ab, und die Steueränderungen ab 2025 haben die Berechnung zusätzlich an die Kategorie der touristischen Entwicklung der lokalen Selbstverwaltungseinheit gekoppelt. Der Vermieter hat auch andere Verpflichtungen, wie Kurtaxen (deren Höhe ebenfalls vom Reiseziel abhängt) und Mitgliedsbeiträge für den Tourismusverband.

Die MwSt.-Falle (VAT) bei Dienstleistungen ausländischer Plattformen

Dies ist ein wichtiger aufklärender Punkt, vor dem unser Team immer warnt! Es ist wichtig zu beachten, dass pauschal besteuerte Vermieter gleichzeitig verpflichtet sein können, die kroatische Mehrwertsteuer auf bestimmte Dienstleistungen zu berechnen, die ihnen von ausländischen Geschäftspartnern (ausländischen Plattformen) erbracht werden.

Wenn Sie Mieteinnahmen in Kroatien versteuern, müssen Sie als ausländischer Staatsbürger, auch wenn Sie nur Pauschalsteuer zahlen, eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (PDV ID) in Kroatien beantragen. Für Dienstleistungen, die von Steuerzahlern aus einem anderen Land erbracht werden (auf die Provision, die Ihnen von Plattformen wie Booking.com oder Airbnb berechnet wird), sind Sie gemäß den Regeln der Steuerschuldumkehr (Reverse-Charge-Verfahren) verpflichtet, 25 % MwSt. an den kroatischen Staat zu berechnen und abzuführen.

Vermietung über ein Unternehmen / GmbH (Für Nicht-EU/EWR-Bürger)

Für Bürger sogenannter „Drittländer“ (wie Großbritannien, USA, Kanada oder Australien) gelten nicht die gleichen Regeln. In der Regel können sie ihre eigene Immobilie nicht als natürliche Person touristisch vermieten.

Um legal tätig zu sein, müssen sie eine angemessene Geschäftsform nutzen, d.h. ein kroatisches Unternehmen gründen (meistens ein Gewerbe, d.o.o. – GmbH oder j.d.o.o.) und die Immobilie in das Stammkapital einbringen oder über das Unternehmen vermieten. Das Modell sollte entsprechend der eigenen Situation, der Anzahl der Immobilien, der geplanten Einnahmen, der Verwaltungsmethode und der steuerlichen Gegebenheiten gewählt werden. Wenn der Eigentümer beispielsweise plant, mehrere Villen mit professionellem Management zu vermieten, kann ein Unternehmen praktischer sein als ein individuelles Modell.

Wann lohnt es sich für EU-Bürger, ein Unternehmen zu gründen? 

Manchmal kann die Gründung eines Unternehmens auch für Bürger der Europäischen Union rentabler sein. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer mehrere Luxusvillen kauft, einen höheren Jahresumsatz erwartet und plant, Personal und ein eigenes Managementteam einzustellen.

Für die steuerliche Behandlung ist es wichtig zu wissen, dass die jährliche Umsatzschwelle für die Mehrwertsteuerbefreiung ab 2025 auf 60.000 € erhöht wurde, in Übereinstimmung mit den Änderungen im Mehrwertsteuergesetz. Bei Luxusvillen mit Pool kann diese Schwelle sehr schnell überschritten werden, weshalb es vor dem Kauf einer zweiten oder dritten Immobilie sinnvoll ist, eine ernsthafte Projektion der Einnahmen und der Steuerstruktur vorzunehmen. (Lesen Sie mehr über Zahlen und Rendite in unserem Blog: Wie man die Rentabilität einer Mietimmobilie am Meer bewertet).

Was ist die Objektkategorisierung und wie bekommt man „Sterne“?

Bevor Sie legal vermieten und Ihren ersten Gast empfangen können, muss Ihr Objekt die vorgeschriebenen Bedingungen für die Art und Kategorie der Unterkunft erfüllen. Für einen privaten Vermieter bedeutet dies, einen Beschluss über die Genehmigung zur Erbringung von gastronomischen Dienstleistungen im Haushalt einzuholen.

Der Antrag kann elektronisch über das offizielle Portal eTurizam (innerhalb des e-Građani Systems) oder beim zuständigen Tourismusbüro eingereicht werden. Die grundlegende Dokumentation umfasst den Nachweis des Eigentums und der Nutzbarkeit des Gebäudes sowie Unterlagen, die die Erfüllung der allgemeinen und besonderen Bedingungen gemäß der Verordnung über die Klassifizierung und Kategorisierung von Einrichtungen belegen.

Die Kategorisierung von Apartments und Villen bestimmt die Anzahl der „Sterne“, die Ihre Einrichtung tragen wird. Bevor mit der Vermietung begonnen wird, müssen die Baugenehmigung und die Nutzungserlaubnis, die Aufteilung und Fläche der Räume, die Anzahl der Betten, die Ausstattung (wie Pool und Klimaanlage), die hygienischen Bedingungen und die Sicherheitselemente überprüft werden. Ohne diesen Beschluss ist eine legale Vermietung schlichtweg nicht möglich. (Hinweis: Bei Wohnungen in Gebäuden gelten zudem zusätzliche Regeln bezüglich der Zustimmung der Miteigentümer für Kurzzeitvermietungen, sodass die Bedingungen immer für eine bestimmte Immobilie geprüft werden sollten).

Die Geschäftsführung aus dem Ausland: Wer kümmert sich um Ihre Villa?

Bringen wir die Geschichte auf den praktischen Boden. Der Kauf einer Villa ist nur der erste Teil der Investition. Wenn Sie die Immobilie einige Wochen im Jahr nutzen und die restliche Zeit Mieteinnahmen erzielen möchten, muss sich jemand in Kroatien täglich um das Objekt kümmern, während Sie sich in Ihrem Heimatland befinden.

Dies umfasst die Kommunikation mit den Gästen, Check-in und Check-out, die Registrierung der Touristen im nationalen System eVisitor Hrvatska, die Organisation der Reinigung und Vorbereitung der Villa zwischen den Buchungen, die Instandhaltung von Pool und Garten, die Kontrolle der technischen Funktionsfähigkeit sowie die Lösung von Problemen während des Aufenthalts des Gastes.

Mit anderen Worten, die touristische Vermietung ist kein völlig passives Einkommen, wenn der Eigentümer jede Reservierung selbst verwaltet. Deshalb haben professionelle Property Management-Dienstleistungen gerade für ausländische Eigentümer einen großen Wert, da Agenturen die komplette logistische Last des Geschäfts übernehmen. Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber: Immobilieninstandhaltung in Dalmatien: Was umfasst professionelles Property Management und wie viel kostet es?

Fazit: Ihre Investition in sicheren Händen

Bei Broker.hr glauben wir, dass unsere Arbeit nicht in dem Moment endet, in dem wir einen Käufer finden und einen Kaufvertrag unterzeichnen. Für einen ausländischen Eigentümer liegt der wahre Wert darin, einen lokalen Partner zu bekommen, der den gesamten Lebenszyklus der Immobilie versteht.

Von der Suche nach der richtigen Villa über die Überprüfung der Dokumentation und Steuerberatung zu Nutzungsmodellen bis hin zur Vermittlung zuverlässiger lokaler Partner für die Instandhaltung – unser Ziel ist es, dass die kroatische Immobilie für Sie kein administratives Problem, sondern eine gut organisierte und profitable Investition darstellt.

Möchten Sie eine Villa, die während Ihres Aufenthalts Ihr privates Zuhause ist und den Rest des Jahres sichere Einnahmen generiert? Der erste Schritt besteht darin, die richtige Immobilie auszuwählen. Durchsuchen Sie unser Top-Angebot an Luxusvillen und Häusern mit Pool zum Verkauf und kontaktieren Sie uns. Unser Team kann den gesamten Prozess mit Ihnen durchlaufen, von der ersten Idee bis zur Inbetriebnahme der Immobilie!