Guida per cittadini stranieri: Come affittare legalmente un immobile ai turisti in Croazia?

Oltre il 90% dei nostri acquirenti stranieri di ville di lusso desidera mettere il proprio immobile a reddito tramite l’affitto turistico durante i mesi in cui non vi soggiornano. È un modo logico per far sì che un appartamento o una casa vacanze generi entrate.

All’inizio, molti di loro si pongono la domanda su come iniziare ad affittare legalmente, cosa devono dichiarare, quali tasse pagare e se possono gestire tutto dal proprio paese d’origine. Sebbene il solo pensiero della burocrazia croata possa sembrare spaventoso a molti, il processo di affitto turistico è estremamente ben collaudato.

In qualità di agenzia che lavora quotidianamente con investitori stranieri, in questa guida spieghiamo passo dopo passo le regole, le tasse e le procedure affinché tu possa ottenere senza preoccupazioni un ritorno sul tuo investimento.

Uno straniero può affittare legalmente un immobile in Croazia?

La risposta breve e chiara è: Sì, assolutamente! Affittare un immobile in Croazia come straniero è del tutto legale. Tuttavia, non tutti i cittadini stranieri si trovano nella stessa posizione. I tuoi diritti e obblighi fiscali dipendono direttamente dal paese da cui provieni: se sei cittadino dell’Unione Europea (e della Svizzera) o cittadino di paesi terzi.

Affitto come persona fisica (Solo per cittadini UE, SEE e Svizzera)

Le normative croate, in conformità con le linee guida ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per i non residenti, consentono alle persone fisiche, cittadini dell’UE e della Svizzera, di fornire servizi di ospitalità a livello familiare esattamente allo stesso modo dei residenti croati, previo soddisfacimento delle condizioni prescritte. Ciò significa che i cittadini di Germania, Italia o Svezia, ad esempio, non devono fondare un’azienda per potersi dedicare all’affitto.

Tassa forfettaria – L’opzione più conveniente

Come persona fisica dell’UE, puoi affittare unità ricettive e pagare un'”imposta forfettaria per posto letto” estremamente vantaggiosa, oltre a una tassa di soggiorno. Questo è il modello più comune e di gran lunga più redditizio.

È importante notare che non esiste un importo universale unico delle tasse sull’affitto di immobili per tutta la Croazia, quindi prima di acquistare o iniziare ad affittare, dovrebbe essere fatto un calcolo per la località specifica. L’importo della tassa forfettaria dipende dalle regole locali di comuni e città, e le modifiche fiscali dal 2025 hanno inoltre collegato il calcolo alla categoria di sviluppo turistico dell’unità di autogoverno locale. Il locatore ha anche altri obblighi, come le tasse di soggiorno (il cui importo dipende anch’esso dalla destinazione) e le quote di iscrizione all’ente per il turismo.

La trappola dell’IVA sui servizi delle piattaforme straniere

Questo è un punto educativo chiave su cui il nostro team mette sempre in guardia! È importante notare che i locatori forfettari possono contemporaneamente avere l’obbligo di calcolare l’IVA croata su determinati servizi forniti loro da partner commerciali stranieri (piattaforme straniere).

Anche se sei un contribuente forfettario, in quanto cittadino straniero devi ottenere un numero di partita IVA (PDV ID) in Croazia. Per i servizi forniti da contribuenti di un altro paese (sulla commissione addebitata da piattaforme come Booking.com o Airbnb), sei obbligato a calcolare e pagare il 25% di IVA allo stato croato, secondo le regole del meccanismo del reverse charge (inversione contabile).

Affitto tramite società / S.r.l. (Per cittadini extra UE/SEE)

Le stesse regole non si applicano ai cittadini dei cosiddetti “paesi terzi” (come Gran Bretagna, Stati Uniti, Canada o Australia). Di regola, non possono affittare il proprio immobile per turismo come persone fisiche.

Per operare legalmente, devono utilizzare una forma societaria adeguata, ovvero aprire una società croata (più comunemente un’attività autonoma, d.o.o. – S.r.l., o j.d.o.o.) e conferire l’immobile nel capitale sociale o affittarlo tramite la società. Il modello dovrebbe essere scelto in base alla propria situazione, al numero di immobili, al reddito previsto, al metodo di gestione e alle circostanze fiscali. Ad esempio, se il proprietario intende affittare più ville con una gestione professionale, una società potrebbe essere più pratica rispetto a un modello individuale.

Quando conviene ai cittadini dell’UE aprire una società? 

A volte aprire una società può essere più redditizio anche per i cittadini dell’Unione Europea. Questo è il caso in cui il proprietario acquista più ville di lusso, si aspetta un fatturato annuo maggiore, e pianifica di assumere personale e un proprio team di gestione.

Per il trattamento fiscale, è importante sapere che dal 2025, la soglia di fatturato annuo per l’esenzione IVA è stata aumentata a 60.000 €, in conformità alle modifiche della Legge sull’imposta sul valore aggiunto. Per le ville di lusso con piscina, questa soglia può essere superata molto rapidamente, quindi prima di acquistare un secondo o terzo immobile, ha senso fare una seria proiezione del reddito e della struttura fiscale. (Leggi di più sui numeri e sul ritorno sull’investimento nel nostro blog: Come valutare la redditività di un immobile in affitto al mare).

Cos’è la categorizzazione degli oggetti e come ottenere le “stelle”?

Prima di poter affittare legalmente e ricevere il tuo primo ospite, il tuo immobile deve soddisfare le condizioni prescritte per il tipo e la categoria di alloggio. Per un locatore privato, ciò significa ottenere una Decisione di approvazione per la fornitura di servizi di ristorazione a livello familiare.

La richiesta può essere presentata elettronicamente tramite il portale ufficiale eTurizam (all’interno del sistema e-Građani) o presso l’ufficio turistico competente. La documentazione di base comprende la prova di proprietà e la prova dell’usabilità dell’edificio, nonché la documentazione che attesti l’adempimento delle condizioni generali e speciali secondo il Regolamento sulla classificazione e categorizzazione delle strutture.

La categorizzazione degli appartamenti e delle ville determina il numero di “stelle” che porterà la tua struttura. Prima di iniziare ad affittare, è necessario verificare i permessi di costruzione e agibilità, la disposizione e la superficie degli spazi, il numero di letti, le attrezzature e i servizi (come piscina e aria condizionata), le condizioni igienico-sanitarie e gli elementi di sicurezza. Senza questa Decisione, l’affitto legale semplicemente non è possibile. (Nota: per gli appartamenti all’interno di condomini, esistono anche regole aggiuntive relative al consenso dei comproprietari per gli affitti a breve termine, quindi le condizioni dovrebbero sempre essere verificate per un immobile specifico).

Gestire l’attività dall’estero: Chi si prenderà cura della tua villa?

Riportiamo la questione su un piano pratico. L’acquisto di una villa è solo la prima parte dell’investimento. Se utilizzi l’immobile per poche settimane all’anno, e il resto del tempo desideri generare reddito da locazione, qualcuno in Croazia deve occuparsi quotidianamente della proprietà mentre tu sei nel tuo paese d’origine.

Ciò include la comunicazione con gli ospiti, il check-in e il check-out, la registrazione dei turisti nel sistema nazionale eVisitor Croazia, l’organizzazione delle pulizie e la preparazione della villa tra le prenotazioni, la manutenzione della piscina e del giardino, il controllo del corretto funzionamento tecnico e la risoluzione dei problemi durante il soggiorno degli ospiti.

In altre parole, l’affitto turistico non è un reddito completamente passivo se il proprietario gestisce da solo ogni prenotazione. Ecco perché i servizi professionali di Property Management hanno un grande valore specificamente per i proprietari stranieri, poiché le agenzie si fanno carico dell’intero peso logistico dell’attività. Leggi di più a riguardo nella nostra guida: Manutenzione immobiliare in Dalmazia: Cosa include il property management professionale e quanto costa?

Conclusione: Il tuo investimento in mani sicure

In Broker.hr riteniamo che il nostro lavoro non finisca nel momento in cui troviamo un acquirente e firmiamo un contratto di compravendita. Per un proprietario straniero, il vero valore risiede nell’avere un partner locale che comprende l’intero ciclo di vita del settore immobiliare.

Dalla ricerca della villa giusta, alla verifica della documentazione e ai consigli fiscali sui modelli di utilizzo, fino al collegamento con partner locali affidabili per la manutenzione: il nostro obiettivo è che l’immobile croato non sia per te un problema amministrativo, ma un investimento ben organizzato e redditizio.

Desideri una villa che sarà la tua casa privata durante il tuo soggiorno e genererà entrate sicure il resto dell’anno? Il primo passo è scegliere l’immobile giusto. Sfoglia la nostra fantastica offerta di ville e case di lusso con piscina in vendita e contattaci. Il nostro team può accompagnarti in tutto il processo, dalla prima idea fino alla messa in funzione della proprietà!