Guide pour les ressortissants étrangers : Comment louer légalement une propriété aux touristes en Croatie ?

Plus de 90 % de nos acheteurs étrangers de villas de luxe souhaitent mettre leur propriété en location touristique pendant les mois où ils n’y séjournent pas. C’est un moyen logique de générer des revenus à partir d’un appartement ou d’une maison de vacances.

Au début, beaucoup se demandent comment commencer à louer légalement, ce qu’ils doivent déclarer, quels impôts payer et s’ils peuvent tout gérer depuis leur pays d’origine. Bien que la simple pensée de la bureaucratie croate puisse sembler intimidante pour beaucoup, le processus de location touristique est extrêmement bien rodé.

En tant qu’agence travaillant quotidiennement avec des investisseurs étrangers, nous expliquons étape par étape dans ce guide les règles, les taxes et les procédures afin que vous puissiez rentabiliser votre investissement en toute sérénité.

Un étranger peut-il louer légalement un bien immobilier en Croatie ?

La réponse courte et claire est : Oui, absolument ! La location d’un bien immobilier en tant qu’étranger est tout à fait légale en Croatie. Toutefois, tous les ressortissants étrangers ne sont pas dans la même situation. Vos droits et obligations fiscales dépendent directement de votre pays de provenance – que vous soyez citoyen de l’Union européenne (et de la Suisse) ou citoyen de pays tiers.

Location en tant que personne physique (Uniquement pour les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse)

La réglementation croate, conformément aux directives officielles de l’Administration fiscale pour les non-résidents, permet aux personnes physiques, citoyens de l’UE et de la Suisse, de fournir des services d’hébergement exactement de la même manière que les résidents croates, sous réserve de remplir les conditions prescrites. Cela signifie que les citoyens d’Allemagne, de Slovénie ou de Suède, par exemple, n’ont pas besoin de créer une entreprise pour se lancer dans la location.

L’impôt forfaitaire – L’option la plus avantageuse

En tant que personne physique de l’UE, vous pouvez louer des unités d’hébergement et payer un « impôt forfaitaire par lit » extrêmement avantageux ainsi qu’une taxe de séjour. C’est le modèle le plus courant et de loin le plus rentable.

Il est important de noter qu’il n’y a pas de montant universel de l’impôt sur la location de biens immobiliers pour toute la Croatie, il convient donc de faire un calcul pour l’emplacement spécifique avant d’acheter ou de commencer à louer. Le montant de l’impôt forfaitaire dépend des règles locales des municipalités et des villes, et les modifications fiscales de 2025 ont en outre lié le calcul à la catégorie de développement touristique de la collectivité locale. Le loueur a également d’autres obligations, telles que les taxes de séjour (dont le montant dépend également de la destination) et les cotisations à l’office du tourisme.

Le piège de la TVA sur les services des plateformes étrangères

C’est un point éducatif clé sur lequel notre équipe met toujours en garde ! Il est important de noter que les loueurs forfaitaires peuvent simultanément avoir l’obligation de calculer la TVA croate sur certains services qui leur sont fournis par des partenaires commerciaux étrangers (plateformes étrangères).

Même si vous payez un impôt forfaitaire, en tant que citoyen étranger, vous devez obtenir un numéro d’identification TVA en Croatie. Pour les services fournis par des contribuables d’un autre pays (sur la commission qui vous est facturée par des plateformes comme Booking.com ou Airbnb), vous êtes tenu de calculer et de payer 25 % de TVA à l’État croate, selon les règles de l’autoliquidation de la TVA.

Location par l’intermédiaire d’une société / SARL (Pour les citoyens hors UE/EEE)

Les mêmes règles ne s’appliquent pas aux citoyens des « pays tiers » (comme la Grande-Bretagne, les États-Unis, le Canada ou l’Australie). En règle générale, ils ne peuvent pas louer leur propre propriété à des fins touristiques en tant que personnes physiques.

Pour exercer légalement, ils doivent utiliser une forme juridique appropriée, c’est-à-dire ouvrir une société croate (le plus souvent d.o.o. – SARL) et apporter la propriété au capital social ou la louer par l’intermédiaire de la société. Le modèle doit être choisi en fonction de votre situation personnelle, du nombre de propriétés, des revenus prévus, de la méthode de gestion et des circonstances fiscales. Par exemple, si le propriétaire prévoit de louer plusieurs villas avec une gestion professionnelle, une société peut s’avérer plus pratique qu’un modèle individuel.

Quand est-il rentable pour les citoyens de l’UE d’ouvrir une société?

 Parfois, la création d’une société peut être plus rentable, même pour les citoyens de l’Union européenne. C’est le cas si le propriétaire achète plusieurs villas de luxe, s’attend à un chiffre d’affaires annuel plus élevé, et prévoit d’embaucher du personnel et sa propre équipe de gestion.

Pour le traitement fiscal, il est important de savoir qu’à partir de 2025, le seuil de chiffre d’affaires annuel pour l’exonération de la TVA a été porté à 60 000 €, conformément aux modifications de la Loi sur la taxe sur la valeur ajoutée. Pour les villas de luxe avec piscine, ce seuil peut être franchi très rapidement ; avant d’acheter une deuxième ou troisième propriété, il est donc judicieux de faire une projection sérieuse des revenus et de la structure fiscale. (Lisez-en plus sur les chiffres et le retour sur investissement dans notre blog : Comment évaluer la rentabilité d’un bien locatif en bord de mer).

Qu’est-ce que la catégorisation des objets et comment obtenir des « étoiles » ?

Avant de pouvoir louer légalement et de recevoir votre premier client, votre propriété doit répondre aux conditions prescrites pour le type et la catégorie d’hébergement. Pour un loueur privé, cela signifie obtenir une Décision d’approbation pour fournir des services de restauration dans le ménage.

La demande peut être soumise par voie électronique via le portail officiel eTurizam (au sein du système e-Građani) ou auprès de l’office de tourisme compétent. La documentation de base comprend une preuve de propriété et une preuve de l’utilisabilité du bâtiment, ainsi qu’une documentation prouvant le respect des conditions générales et particulières conformément au Règlement sur la classification et la catégorisation des établissements.

La catégorisation des appartements et des villas détermine le nombre d' »étoiles » que portera votre établissement. Avant de commencer à louer, il est nécessaire de vérifier le permis de construire et d’utilisation, la disposition et la superficie de l’espace, le nombre de lits, les équipements et installations (comme une piscine et la climatisation), les conditions sanitaires et les éléments de sécurité. Sans cette Décision, la location légale est tout simplement impossible. (Remarque : pour les appartements dans des immeubles, il existe également des règles supplémentaires concernant le consentement des copropriétaires pour la location à court terme, les conditions doivent donc toujours être vérifiées pour une propriété spécifique).

Gérer l’entreprise depuis l’étranger : Qui s’occupera de votre villa ?

Abordons l’aspect pratique. L’achat d’une villa n’est que la première étape de l’investissement. Si vous utilisez la propriété quelques semaines par an et que le reste du temps vous souhaitez générer des revenus locatifs, quelqu’un en Croatie doit s’occuper de la propriété au quotidien pendant que vous êtes dans votre pays d’origine.

Cela inclut la communication avec les clients, le check-in et le check-out, l’enregistrement des touristes dans le système national eVisitor Croatie, l’organisation du nettoyage et la préparation de la villa entre les réservations, l’entretien de la piscine et du jardin, le contrôle du bon fonctionnement technique et la résolution des problèmes pendant le séjour des invités.

En d’autres termes, la location touristique n’est pas un revenu totalement passif si le propriétaire gère lui-même chaque réservation. C’est pourquoi les services professionnels de property management (gestion immobilière) ont une grande valeur, en particulier pour les propriétaires étrangers, car les agences prennent en charge l’ensemble du fardeau logistique de l’entreprise. Apprenez-en plus à ce sujet dans notre guide : Entretien immobilier en Dalmatie : Que comprend le property management professionnel et combien ça coûte ?

Conclusion : Votre investissement entre de bonnes mains

Chez Broker.hr, nous considérons que notre travail ne se termine pas au moment où nous trouvons un acheteur et signons un contrat de vente. Pour un propriétaire étranger, la véritable valeur réside dans le fait d’obtenir un partenaire local qui comprend l’ensemble du cycle de vie de l’immobilier.

De la recherche de la villa appropriée, en passant par la vérification des documents et les conseils fiscaux sur les modèles d’utilisation, jusqu’à la mise en relation avec des partenaires locaux fiables pour l’entretien – notre objectif est que l’immobilier croate ne soit pas un problème administratif pour vous, mais un investissement bien organisé et rentable.

Vous voulez une villa qui sera votre maison privée pendant votre séjour, et qui générera des revenus sûrs le reste de l’année ? La première étape consiste à choisir la bonne propriété. Parcourez notre sélection de villas et maisons de luxe avec piscine à vendre et contactez-nous. Notre équipe peut vous accompagner tout au long du processus, de la première idée jusqu’à la mise en service de la propriété !