Руководство для иностранных граждан: Как легально сдавать недвижимость туристам в Хорватии?

Более 90% наших иностранных покупателей роскошных вилл хотят сдавать свою недвижимость туристам в те месяцы, когда они в ней не проживают. Это логичный способ получать доход от апартаментов или дома для отдыха.

В самом начале многие задаются вопросом: как легально начать сдавать жилье, что нужно декларировать, какие налоги платить и можно ли управлять всем из своей страны. Хотя сама мысль о хорватской бюрократии многих пугает, процесс туристической аренды здесь отлажен исключительно хорошо.

Являясь агентством, которое ежедневно работает с иностранными инвесторами, в этом руководстве мы шаг за шагом объясняем правила, налоги и процедуры, чтобы вы могли без забот получать прибыль от своих инвестиций.

Может ли иностранец легально сдавать недвижимость в Хорватии?

Короткий и ясный ответ: Да, абсолютно! Сдача недвижимости в аренду иностранцем полностью легальна. Однако не каждый иностранный гражданин находится в одинаковом положении. Ваши права и налоговые обязательства напрямую зависят от того, из какой вы страны – являетесь ли вы гражданином Европейского Союза (и Швейцарии) или гражданином третьих стран.

Сдача в аренду в качестве физического лица (Только для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии)

Хорватские правила, в соответствии с официальными рекомендациями Налогового управления для нерезидентов (на английском языке), позволяют физическим лицам, гражданам ЕС и Швейцарии, предоставлять услуги по размещению в домашнем хозяйстве точно так же, как и резидентам Хорватии, при условии выполнения установленных требований. Это означает, что гражданам Германии, Словении или Швеции, например, не нужно открывать компанию, чтобы заниматься сдачей в аренду.

Паушальный налог – самый выгодный вариант

Как физическое лицо из ЕС, вы можете сдавать жилье и платить исключительно выгодный «паушальный налог за спальное место» (фиксированный налог), а также туристический сбор. Это самая распространенная и, безусловно, самая прибыльная модель.

Важно отметить, что не существует единой универсальной суммы налога на сдачу недвижимости для всей Хорватии, поэтому перед покупкой или началом аренды следует сделать расчет для конкретной локации. Размер паушального налога зависит от местных правил муниципалитетов и городов, а налоговые изменения 2025 года дополнительно привязали расчет к категории туристического развития единицы местного самоуправления. У арендодателя есть и другие обязательства, такие как туристические сборы (размер которых также зависит от места) и членские взносы в туристическое сообщество.

Ловушка под названием НДС (VAT) на услуги иностранных платформ

Это ключевой образовательный момент, о котором наша команда всегда предупреждает! Важно отметить, что арендодатели, платящие паушальный налог, могут одновременно иметь обязательство по начислению хорватского НДС на определенные услуги, предоставляемые им иностранными деловыми партнерами (иностранными платформами).

Даже если вы платите паушальный налог, как иностранный гражданин вы должны получить в Хорватии идентификационный номер плательщика НДС (PDV ID). За услуги, предоставляемые налогоплательщиками из другой страны (на комиссию, которую взимают с вас платформы вроде Booking.com или Airbnb), вы обязаны начислить и уплатить 25% НДС хорватскому государству по правилам обратного начисления (reverse charge).

Сдача в аренду через компанию / ООО (Для граждан стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ)

Для граждан так называемых «третьих стран» (например, Великобритании, США, Канады или Австралии) действуют другие правила. Как правило, они не могут сдавать собственную недвижимость туристам как физические лица.

Чтобы вести бизнес легально, они должны использовать соответствующую форму ведения бизнеса, то есть открыть хорватскую компанию (чаще всего это ИП, d.o.o. — ООО, или j.d.o.o.) и внести недвижимость в уставный капитал или сдавать ее через компанию. Модель следует выбирать исходя из собственной ситуации, количества объектов недвижимости, планируемого дохода, способа управления и налоговых обстоятельств. Например, если владелец планирует сдавать несколько вилл с профессиональным управлением, компания может быть более практичной, чем индивидуальная модель.

Когда гражданам ЕС выгодно открывать компанию? 

Иногда открытие компании может быть более выгодным и для граждан Европейского Союза. Это тот случай, когда владелец покупает несколько роскошных вилл, ожидает более высокого годового оборота и планирует нанять персонал и собственную команду по управлению.

Что касается налогообложения, важно знать, что с 2025 года порог годового оборота для освобождения от НДС увеличен до 60 000 евро в соответствии с поправками к Закону о налоге на добавленную стоимость. Для роскошных вилл с бассейном этот порог может быть пройден очень быстро, поэтому перед покупкой второй или третьей недвижимости имеет смысл сделать серьезный прогноз доходов и налоговой структуры. (Подробнее о цифрах и возврате инвестиций читайте в нашем блоге: Как оценить рентабельность недвижимости для аренды на море).

Что такое категоризация объекта и как получить «звезды»?

Прежде чем вы сможете легально сдавать жилье и принять своего первого гостя, ваш объект должен соответствовать предписанным условиям для данного вида и категории размещения. Для частного арендодателя это означает получение Решения об утверждении предоставления услуг по размещению в домашнем хозяйстве.

Заявление можно подать в электронном виде через официальный портал eTurizam (в системе e-Građani) или в компетентное туристическое бюро. В основной пакет документов входят подтверждение права собственности и подтверждение пригодности здания к использованию, а также документация, подтверждающая выполнение общих и специальных условий согласно Правилам классификации и категоризации объектов.

Категоризация апартаментов и вилл определяет количество «звезд», которые будет иметь ваш объект. Перед началом сдачи в аренду необходимо проверить разрешение на строительство и эксплуатацию, планировку и площадь помещений, количество спальных мест, оборудование и удобства (такие как бассейн и кондиционер), санитарные условия и элементы безопасности. Без этого Решения легальная аренда просто невозможна. (Примечание: для квартир в многоквартирных домах также существуют дополнительные правила, касающиеся согласия совладельцев на краткосрочную аренду, поэтому условия всегда следует проверять для конкретной недвижимости).

Управление бизнесом из-за границы: кто позаботится о вашей вилле?

Давайте переведем разговор в практическую плоскость. Покупка виллы — это только первая часть инвестиций. Если вы используете недвижимость несколько недель в году, а в остальное время хотите получать доход от аренды, кто-то в Хорватии должен ежедневно заботиться об объекте, пока вы находитесь в своей родной стране.

Это включает в себя общение с гостями, check-in и check-out, регистрацию туристов в национальной системе eVisitor Хорватия, организацию уборки и подготовки виллы между бронированиями, обслуживание бассейна и сада, контроль технической исправности и решение проблем во время пребывания гостя.

Другими словами, туристическая аренда не является полностью пассивным доходом, если владелец сам управляет каждым бронированием. Именно поэтому профессиональные услуги Property Management (управления недвижимостью) представляют огромную ценность специально для иностранных владельцев, так как агентства берут на себя все логистическое бремя бизнеса. Подробнее об этом читайте в нашем руководстве: Обслуживание недвижимости в Далмации: Что включает профессиональный Property Management и сколько стоит?

Заключение: Ваша инвестиция в надежных руках

В Broker.hr мы считаем, что наша работа не заканчивается в тот момент, когда мы находим покупателя и подписываем договор купли-продажи. Для иностранного владельца истинная ценность заключается в том, чтобы получить местного партнера, который понимает весь жизненный цикл недвижимости.

От поиска подходящей виллы, проверки документов и налоговых консультаций по моделям использования, до связи с надежными местными партнерами по обслуживанию — наша цель состоит в том, чтобы хорватская недвижимость стала для вас не административной проблемой, а хорошо организованной и прибыльной инвестицией.

Хотите виллу, которая во время вашего пребывания будет вашим частным домом, а в остальное время года будет приносить надежный доход? Первый шаг — выбрать правильную недвижимость. Изучите наше лучшее предложение роскошных вилл и домов с бассейном на продажу и свяжитесь с нами. Наша команда может пройти с вами весь процесс, от первой идеи до ввода недвижимости в эксплуатацию!