Skryté náklady při koupi nemovitosti v Chorvatsku – na co si dát pozor?

Hledání vysněného domova se může zdát jako idylický proces, ale doprovodná byrokracie a neočekávané náklady mohou způsobit spoustu stresu. Proto je důležité být dobře informovaný o celém procesu, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením.

Před zahájením hledání a koupí nemovitosti je třeba prozkoumat trh a ceny za metr čtvereční v požadované lokalitě. Poté je nutné stanovit rozpočet. Kromě samotné ceny nemovitosti bychom tedy měli zohlednit i další náklady, které si popíšeme v následujících odstavcích.

Podle Global Property Guide se dodatečné nebo transakční náklady v Chorvatsku pohybují mezi 6 až 9 % z celkové tržní ceny nemovitosti. Pro srovnání – nejnižší transakční náklady jsou v Dánsku a na Islandu (až 3 %), zatímco nejvyšší v Belgii a Rusku (kolem 20 %). Na základě těchto údajů lze říci, že Chorvatsko je uprostřed.

Transakční náklady zahrnují daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky, provizi realitní kanceláře a další náklady. Tyto dodatečné náklady mohou záviset na různých faktorech, jako je typ nemovitosti (novostavba nebo starší objekt) a způsob financování (úvěr nebo vlastní prostředky).

Daň z převodu nemovitosti – kolik a kdy se platí?

Daň z převodu nemovitosti je jednorázová daň hrazená kupujícím, bez ohledu na to, zda je občanem Chorvatska nebo ne. V Chorvatsku činí tato daň 3 % z celkové kupní ceny. Notář tuto daň nahlásí daňovému úřadu při ověření smlouvy. Následně daňový úřad zašle kupujícímu platební příkaz, který by měl dorazit do třiceti dnů od podpisu smlouvy. Kupující je povinen daň uhradit do dvou týdnů od obdržení příkazu.

Pokud je nemovitost koupena od developera nebo společnosti v systému DPH (obvykle se jedná o novostavbu), tato daň se neplatí, protože DPH ve výši 25 % je již zahrnuta v kupní ceně.

Pokud se nový majitel rozhodne nemovitost využívat ke komerčním účelům (například k turistickému pronájmu), je možné požádat o vrácení daně.

Provize agentury – co je zahrnuto a kdo ji platí?

Provize realitní kanceláře a služby realitní agentury nejsou v rámci prodeje povinné, ale výrazně celý proces zjednodušují a snižují stres.

V závislosti na politice agentury mohou být zahrnuty další služby, které by si kupující jinak musel zařizovat sám, jako jsou znalecké posudky, právní služby, notářské úkony, překlady a další.

Provize agentury není pevně stanovena zákonem a závisí na konkrétní agentuře; obvykle se pohybuje mezi 2 až 4 % + DPH. Provize se účtuje po podpisu a ověření kupní smlouvy.

Notářské poplatky a náklady na ověření smlouvy

Notář si účtuje poplatky za ověření podpisů při uzavření kupní smlouvy, převod vlastnictví a soudní poplatky. Notářské poplatky v Chorvatsku nejsou tak vysoké jako v jiných evropských zemích a zřídka přesahují 200 €.

Rozdíl v nákladech závisí také na způsobu financování. Pokud je nemovitost financována úvěrem, účtují se poplatky za ověření smlouvy, které jsou úměrné výši úvěru.

Právní služby – ochrana nebo další výdaj?

Právní služby jsou při koupi nemovitosti doporučené, protože jde pravděpodobně o největší investici našeho života, a neměly by být ponechány náhodě. Některé agentury tyto služby zahrnují ve své nabídce.

Najatý právník může ověřit právní stav a vlastnictví nemovitosti. Může také sepsat předkupní smlouvu, kupní smlouvu a podat žádost o převod vlastnického práva. Právní služby obvykle nepřesahují 1 % z celkové ceny nemovitosti.

Dokumenty, které je třeba ověřit, zahrnují výpis z katastru nemovitostí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí a energetický štítek.

Další náklady

Odhad hodnoty nemovitosti pro účely úvěru provádí soudní znalec jmenovaný bankou. Cena za posudek obvykle nepřesahuje 200 €. U zahraničních kupujících je třeba počítat také s náklady na překlady. Zápis vlastnického práva je rovněž považován za další náklad. Tento úkon provádí notář a stojí přibližně 30 €. Může jej rovněž zařídit právník, který tento náklad převezme.

Praktický příklad nákladů na koupi nemovitosti

Abychom shrnuli vše výše uvedené, nejlepším způsobem je ukázat si, jak tyto dodatečné náklady fungují v praxi. Uveďme si příklad koupě bytu ve Splitu, starší objekt, za cenu 400 000 €.

Daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % bude činit 12 000 €. Provize agentury také 12 000 €. Právní poplatky (1 %) vyjde na 4 000 €, notář přibližně 200 €.

Celkové transakční náklady v tomto příkladu tedy činí 28 200 €, což je 7,05 % z tržní ceny nemovitosti – přesně podle údajů uvedených na začátku článku.

Závěr

Koupě nemovitosti v Chorvatsku není jen o nalezení ideální lokality a domluvě ceny – zahrnuje celou řadu dalších nákladů a administrativních kroků, které mohou významně ovlivnit celkový rozpočet. Ačkoliv se tyto náklady mohou zprvu zdát skryté, jsou nepředvídatelné, pokud je kupující dobře informovaný a připravený.

Od daní, přes služby agentur a právníků, po notářské a znalecké poplatky – každý prvek hraje roli v zajištění právní jistoty a transparentnosti celé transakce. S dobrou přípravou a odborným poradenstvím může proces nákupu proběhnout hladce a bez nepříjemných překvapení.