Korttids- eller langtidsleie i Kroatia – Hva gir høyest fortjeneste

Flere og flere eiendomseiere i Kroatia, hvis de har en «ekstra» eiendom, velger å leie den ut for å skape ekstra inntekt og forbedre husholdningsbudsjettet. Når de velger denne inntektskilden, er det første spørsmålet de stiller seg om det er mer lønnsomt å leie ut på lang sikt eller kort sikt.

I de følgende seksjonene ser vi på fordeler og ulemper ved begge leieformer for å hjelpe utleiere med å ta en velinformert beslutning.

Problemstillinger ved langtids- og korttidsleie

Når vi står overfor dette spørsmålet, er det første aspektet vi vurderer, profitt. Men det er ikke den eneste faktoren – som man sier, tid er penger, og den ene leieformen krever helt sikkert mer tid og tålmodighet enn den andre. Valget av leietype gjelder spesielt eiere av eiendommer i turistområder, hvor etterspørselen ofte overstiger tilbudet. Det samme gjelder i byer med høy studentutskiftning som Split, hvor utleiere ofte kombinerer leieformer, noe som vanligvis ikke fungerer godt for leietakere. 

Kroatia-regjeringen ønsket å få slutt på utleieres vilkårlighet ved å innføre eiendomsskatter og tiltak som ville presse eiendoms­eiere til tydelig å velge mellom leieformer. Disse tiltakene hadde også som mål å få flere eiendommer ut på markedet, da det er kjent at det finnes så mange som 600 000 tomme leiligheter i Kroatia.

Selv om det finnes en tradisjon for leilighetseierskap i Kroatia, på grunn av mentalitet og trygghetsfølelse, fører den sterke prisøkningen til at stadig flere velger å leie. Leietakere konkurrerer med turister – eller omvendt. 

Valget av leietype avhenger av forventet fortjeneste, men poenget er også å maksimere avkastningen på investeringen.

Fordeler med korttidsleie

Korttidsleie anses å være de kortere enn ti måneder, ikke nødvendigvis med samme leietakere. Disse leieforholdene er for det meste turistrelaterte, selv om de også kan gjelde arbeidere, familier med innlagte medlemmer, studenter, digitale nomader osv.

Den mest åpenbare fordelen med korttidsleie er høyere inntekt, spesielt i turistdestinasjoner, hvor prisene per natt forblir høye. Gjennomsnittlig nattpris i Split er for eksempel €86 per turistleilighet, mens gjennomsnittlig månedlig leie er rundt €700. En enkel utregning viser potensiell inntekt på €2 580 per måned hvis leiligheten er fullt booket, noe som er mer enn tre ganger så mye som månedlig leieinntekt.

Den andre fordelen er vedlikehold. Dette aspektet kan også være en ulempe, som vi kommer tilbake til senere. Når vi sier at vedlikehold er en fordel, mener vi at hyppig gjeste­utskiftning fører til regelmessige inspeksjoner og reparasjoner fra eierens side for å opprettholde funksjonalitet og estetikk. 

Med korttidsleie finnes det perioder hvor eieren kan bruke leiligheten til egne formål, noe som er en ekstra fordel.

Ulemper med korttidsleie

Den første ulempen ved denne leieformen, spesielt sammenlignet med langtidsleie, er muligheten for tomgang – perioder hvor leiligheten står tom. I slike tilfeller genererer eiendommen ingen inntekt eller avkastning. Verre, det kan til og med påføre kostnader.

Den andre ulempen er innsats/engasjement. Eieren må, enten selv eller via et byrå, legge ned innsatsen for å finne leietakere. Å gjøre det selv kan være tidkrevende. Å bruke et byrås tjenester medfører også en kostnad. Ytterligere utgifter inkluderer flat skatt, feriehus-skat, og medlemskap i turistkontoret.

Det må også legges innsats i annonsering, administrasjon og generell eiendomsstyring.

Som nevnt kan vedlikehold være både en fordel og ulempe. Økonomisk er det en ulempe på grunn av reparasjonskostnader. Rengjøringskostnader må også tas med i betraktningen. 

Fordeler med langtidsleie

Langtidsleie anses å være enhver leie lengre enn ti måneder, kontinuerlig. En av fordelene ved denne leieformen er sikkerhet, altså stabil inntekt, forventet månedlig for å dekke leien. 

En annen fordel sammenlignet med korttidsleie er vesentlig mindre innsats på flere områder: mindre tid og energi kreves for å finne leietakere. Vedlikeholds­kostnadene er også lavere på grunn av færre utskiftninger. 

Ved turistkorttidsleie dekker eieren strøm og andre kostnader selv, mens ved langtidsleie betaler leietakeren sine egne utgifter.

Praktisk talt, når langtidsleietakere er funnet, har eieren ingen ansvar bortsett fra å være tilgjengelig ved behov for reparasjoner. Ellers, med pålitelige leietakere, er det ingen forpliktelser.

Ulemper med langtidsleie

Den mest åpenbare ulempen ved denne leieformen, sammenlignet med korttidsleie, er lavere inntekt. Som nevnt kan korttidsleie generere nesten tre ganger så mye månedlig inntekt – forutsatt fullt belegg.

I tillegg kan en langtidsleiet eiendom ikke brukes til private formål. Ved langvarig opphold kan møbler og installasjoner slites, noe som kan føre til høye renoveringskostnader når leietakere flytter ut.

En annen ulempe er uansvarlige og upålitelige leietakere. Det er ikke uvanlig at slike leietakere forårsaker skader, etterlater gjeld og forsvinner over natten. Noen utleiere har hatt problemer med vernete leietakere, men det er tema for en annen artikkel.

Kostnader og skatteforpliktelser – Korttids- vs. langtidsleie

Ved valg mellom disse to leieformene må eiendomseiere vurdere drifts- og skattekostnader. Som nevnt gir korttidsleie høyere inntekt, men fører også til høyere kostnader. I tillegg til rengjøring, vedlikehold og annonsering må man ta høyde for flat skatt, medlemskap i turistkontoret, oppholdsavgift og MVA hvis omsetningen overstiger €40 000 årlig.

Ved langtidsleie er vedlikeholdskostnadene lavere. Skatteplikt er enklere. Eieren betaler inntektsskatt på leieinntekter som i Kroatia fra 2025 er 8 % av den skattepliktige delen (70 % av årsinntekten).

For eksempel, hvis vi leier ut en leilighet i Split for €700 per måned, tjener vi €8 400 per år. Et beløp på €2 520, altså 30 % av totale årsinntekter, er ikke skattepliktig. Av de resterende €5 880 betales 8 % skatt – som utgjør €470 årlig, litt mer enn en halv måned med leie. Merk: skatten betales årlig.

Avhengig av kommunen betales en tilleggsskatt på 12 % av €470, noe som bringer den totale årlige skatten til €526.

Konklusjon

Korttidsleie, spesielt i turistknutepunkter, kan gi høyere inntekt, men krever mer engasjement og høyere driftskostnader. Langtidsleie gir lavere inntjening, men sikrer stabil inntekt, mindre involvering, lavere skatt og færre driftsutgifter.

Til slutt avhenger avgjørelsen av eiendoms­eieren – hvor mye tid og innsats de er villige til å investere, og hvor viktig leieinntektene er for husholdningsbudsjettet eller levebrødet.