Najem Krótkoterminowy Czy Długoterminowy w Chorwacji – Co Przynosi Większy Zysk

Coraz więcej właścicieli nieruchomości w Chorwacji, jeśli mają „zapasową” nieruchomość, decyduje się na jej wynajem w celu uzyskania dodatkowego dochodu i poprawy budżetu domowego. Decydując się na takie źródło przychodu, pierwszym pytaniem, jakie sobie zadają, jest to, czy bardziej opłaca się wynająć nieruchomość krótkoterminowo czy długoterminowo.

W dalszej części przyjrzymy się zaletom i wadom obu form wynajmu, aby pomóc właścicielom w podjęciu świadomej decyzji.

Problematyka Najmu Krótkoterminowego i Długoterminowego

Stając przed tym pytaniem, pierwszym aspektem, który rozważamy, jest zysk. Jednak nie jest to jedyny czynnik, ponieważ, jak mówi przysłowie, czas to pieniądz, a jedna z tych form wynajmu zdecydowanie wymaga więcej czasu i cierpliwości niż druga. Kwestia rodzaju najmu szczególnie dotyczy właścicieli nieruchomości w miejscowościach turystycznych, gdzie popyt często przewyższa podaż. Podobnie jest w miastach z dużą rotacją studentów, takich jak Split, gdzie właściciele często łączą różne formy najmu, co zazwyczaj nie jest korzystne dla poszukujących mieszkania. 

Rząd Republiki Chorwacji chciał zakończyć dowolność wynajmujących poprzez wprowadzenie podatku od nieruchomości oraz działań, które miałyby zmusić właścicieli do jednoznacznego wyboru rodzaju najmu. Celem tych działań było również wprowadzenie większej liczby nieruchomości na rynek, ponieważ wiadomo, że w Chorwacji znajduje się aż 600 000 pustych mieszkań.

Chociaż w Chorwacji istnieje tradycja posiadania mieszkań ze względu na mentalność i poczucie bezpieczeństwa, znaczny wzrost cen kupna sprawia, że coraz więcej mieszkańców decyduje się na wynajem. Najemcy konkurują z turystami – lub raczej odwrotnie. 

Wybór rodzaju najmu zależy od oczekiwanego zysku, ale chodzi też o maksymalizację zwrotu z inwestycji.

Zalety Najmu Krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy uznaje się za ten krótszy niż dziesięć miesięcy, niekoniecznie dla tych samych najemców. Taki najem jest głównie turystyczny, choć nie tylko, ponieważ może dotyczyć pracowników, rodzin z hospitalizowanym członkiem, studentów, cyfrowych nomadów itd.

Najbardziej oczywistą zaletą najmu krótkoterminowego jest wyższy dochód, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych, gdzie ceny za nocleg pozostają wysokie. Średnia cena noclegu w Splicie wynosi na przykład 86 € za apartament turystyczny, podczas gdy średni czynsz miesięczny to około 700 €. Prosty rachunek pokazuje potencjalny dochód w wysokości 2 580 € miesięcznie, jeśli apartament jest w pełni wynajęty – to ponad trzy razy więcej niż w przypadku najmu długoterminowego.

Drugą zaletą jest utrzymanie. Ten aspekt może być również wadą, o czym będzie mowa później. Mówiąc o utrzymaniu jako zalecie, mamy na myśli, że częsta rotacja gości prowadzi do regularnych inspekcji i napraw przez właściciela, co zwiększa funkcjonalność i estetykę nieruchomości. 

W przypadku najmu krótkoterminowego są okresy, kiedy właściciel może korzystać z mieszkania na własne potrzeby, co również jest zaletą.

Wady Najmu Krótkoterminowego

Pierwszą wadą tej formy najmu, szczególnie w porównaniu do długoterminowej, jest ryzyko pustostanu – czyli okresy, gdy lokal nie jest wynajęty. W takim przypadku nieruchomość nie generuje żadnego dochodu ani zwrotu z inwestycji, a co gorsza – może generować koszty.

Drugą wadą jest zaangażowanie. Właściciel, samodzielnie lub za pośrednictwem agencji, musi włożyć wysiłek w znalezienie najemców. Działając samemu, może stracić dużo czasu. Korzystając z usług agencji, trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami. Dodatkowe opłaty obejmują podatek ryczałtowy, podatek od domów wakacyjnych oraz składki członkowskie w lokalnej organizacji turystycznej.

Potrzebny jest również wysiłek w reklamę, obsługę administracyjną i ogólne zarządzanie nieruchomością.

Jak już wspomniano, utrzymanie może być zarówno zaletą, jak i wadą. Z finansowego punktu widzenia to wada, ponieważ naprawy generują koszty. Należy też uwzględnić koszty sprzątania. 

Zalety Najmu Długoterminowego

Najmem długoterminowym uznaje się każdy dłuższy niż dziesięć miesięcy, bez przerw. Jedną z zalet tej formy jest bezpieczeństwo, czyli stały dochód, oczekiwany co miesiąc na pokrycie czynszu. 

Kolejną zaletą w porównaniu z najmem krótkoterminowym jest znacznie mniejsze zaangażowanie w różnych obszarach – mniej czasu i wysiłku trzeba poświęcić na poszukiwanie najemców. Koszty utrzymania są również niższe z uwagi na rzadszą rotację lokatorów. 

W przypadku najmu turystycznego to właściciel opłaca media, podczas gdy w najmie długoterminowym koszty te ponoszą najemcy. 

W praktyce, po znalezieniu najemców na dłużej, właściciel nie ma obowiązków poza ewentualną reakcją na awarie. Przy terminowych płatnościach nie ma innych zobowiązań.

Wady Najmu Długoterminowego

Najbardziej oczywistą wadą tej formy wynajmu, w porównaniu do krótkoterminowej, jest niższy dochód. Jak wspomniano wcześniej, wynajem krótkoterminowy może przynieść niemal trzykrotnie większy dochód miesięczny – przy założeniu pełnego obłożenia.

Ponadto mieszkania wynajęte długoterminowo nie można tak po prostu użyć na własne potrzeby. Dłuższy pobyt lokatora może prowadzić do zużycia mebli, instalacji itd., co może skutkować wyższymi kosztami remontu po jego wyprowadzce.

Kolejną wadą są nieodpowiedzialni i nierzetelni najemcy. Nierzadko zdarza się, że powodują oni szkody, pozostawiają długi i znikają bez śladu. Niektórzy właściciele mieli problemy z tzw. chronionymi najemcami, ale to temat na osobny artykuł.

Koszty i Obowiązki Podatkowe – Najem Krótkoterminowy vs. Długoterminowy

Przy podejmowaniu decyzji między tymi dwiema formami wynajmu, właściciele muszą uwzględnić koszty biznesowe i podatkowe. Jak już wspomniano, choć najem krótkoterminowy przynosi więcej dochodów, generuje też większe koszty. Oprócz sprzątania, utrzymania i reklamy, należy uwzględnić podatek ryczałtowy, składkę do organizacji turystycznej, opłatę klimatyczną oraz VAT, jeśli obrót przekracza 40 000 € rocznie.

W przypadku najmu długoterminowego koszty utrzymania są niższe. Obowiązki podatkowe są prostsze – właściciel płaci podatek dochodowy od wynajmu, który w Chorwacji od 2025 roku wynosi 8% od opodatkowanej części rocznego dochodu (70%).

Na przykład, jeśli wynajmujemy apartament w Splicie za 700 € miesięcznie, roczny dochód wyniesie 8 400 €. Kwota 2 520 €, czyli 30% całkowitego dochodu rocznego, nie podlega opodatkowaniu. Od pozostałych 70%, czyli od 5 880 €, płaci się 8% podatku – to 470 € rocznie, czyli nieco ponad połowę miesięcznego czynszu. Uwaga: podatek płacony jest rocznie.

W zależności od gminy, na ten podatek (470 €) nakładany jest dodatek w wysokości 12%, co oznacza, że całkowity podatek roczny wynosi 526 €.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy, zwłaszcza w centrach turystycznych, może przynieść większy dochód, ale wymaga większego zaangażowania i wyższych kosztów operacyjnych. Najem długoterminowy przynosi mniejszy zysk, ale zapewnia stabilny dochód, mniej zaangażowania, niższe podatki i mniejsze koszty operacyjne.

Ostatecznie decyzja należy do właściciela – ile czasu i energii jest gotów poświęcić i jak ważny jest dla niego dochód z wynajmu w kontekście budżetu domowego lub utrzymania.