Kupnja građevinskog zemljišta – Što je potrebno znati?

Kupnja građevinskog zemljišta može biti složen proces, koji zahtijeva poznavanje zakonskih odredbi, provjeru vlasništva, te razumijevanje urbanističkih uvjeta i komunalne infrastrukture. Ovaj vodič pružit će vam sve ključne informacije potrebne za siguran i informiran izbor građevinskog zemljišta.

Važno je biti upoznat s važećim zakonskim odredbama koje se primjenjuju na područje Grada ili Županije gdje se zemljište nalazi. U nekim gradovima, kao i na otocima, postoje posebna ograničenja u vezi gradnje objekata, koja je nužno uzeti u obzir.

Također, neophodno je provjeriti cjelokupnu dokumentaciju o nekretnini, uključujući urednost vlasništva te eventualne terete ili plombe. Ključno je osigurati da zemljište ima status građevinskog zemljišta.

Provjera vlasništva, infrastrukture i urbanističkih uvjeta građevinskog zemljišta

Provjeru vlasništva možete obaviti u zemljišnoknjižnom odjelu lokalnog suda ili putem online sustava kao što je “Uređena Zemlja – Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra”. Također, provjerite katastarski plan, koji može otkriti eventualne terete ili plombe koje bi mogle otežati gradnju. Ovo uključuje dugove, hipoteke ili sudske postupke.

Osim toga, potrebno je provjeriti dostupnost komunalne infrastrukture, poput struje i vode, kako bi se pri gradnji mogli jednostavno priključiti na postojeće sustave.Postoje različite urbanističke zone koje određuju namjenu određenog područja, poput zona namijenjenih isključivo za stambenu gradnju, turističku ili industrijsku namjenu.

Sve gradnje u Hrvatskoj regulirane su prema urbanističkim planovima lokalnih vlasti, poput Generalnog urbanističkog plana (GUP), koji definira namjenu zemljišta i dozvoljenu vrstu gradnje.

GUP jasno određuje koje su zone stambene, turističke ili industrijske, i koja vrsta objekata može biti izgrađena na određenom zemljištu. Primjerice, u stambenoj zoni dozvoljena je isključivo gradnja stambenih objekata, dok je u turističkoj zoni moguće graditi hotele ili druge turističke sadržaje. Industrijske zone su namijenjene za izgradnju poslovnih i industrijskih objekata. Zato je važno dobro proučiti uvjete zone i u kojoj se zoni nalazi zemljište kako biste znali što možete realizirati na željenoj parceli.

Vrste građevinskog zemljišta

Postoje različite građevinske parcele. Najatraktivnije su one građevinske parcele označene kao M1. Ona označava da je namjereno za mješovitu gradnju na primjer za stambene zgrade ili kuće.  Obično ima visoku cijenu zbog fleksibilnosti u namjeni zemljišta, bilo za stambene zgrade ili poslovne objekte

• M2 zemljište označuje da je namjereno za gradnju poslovne zgrade.
• D1 zona je namjerena za javnu odnosno društvene objekte kao na primjer za škole, uprave, socijalnu, vjerske objekte, kulturne objekte ili učilišta.
• I1 označava proizvodnu namjenu za zanatske i industrijske objekte.
• K1 zona označava poslovnu zonu u koja je namjena za uslužne, trgovačke i komunalno servisne usluge. Optimalna je jer omogućava široku paletu poslovnih objekata i usluga.
• S1 – zemljišta u S1 zoni, rezervirana isključivo za stambene kuće, idealna su za obitelji ili privatne investitore koji traže mirnu lokaciju

Pravni aspekti kupnje zemljišta

Svaka zona u kojoj se nalazi zemljište ima svoju specifičnu namjenu.

Svaki grad ima spomenuti Generalni urbanistički plan (GUP) koji unaprijed definira što i u kojoj mjeri može biti izgrađeno na određenom području. Prije kupnje zemljišta, važno je proučiti GUP, kako biste točno znali što i koliko možete izgraditi na željenoj parceli te izbjegli kasnije pravne komplikacije.

GUP možete dobiti u lokalnoj općini ili online putem službenih stranica Grada ili Ministarstva. 

Pri razmatranju kupnje zemljišta, važno je provjeriti njegove dimenzije – širinu i dužinu – te, uz konzultaciju s arhitektom na licu mjesta, ustanoviti kolika je izgradivost dozvoljena. Arhitekt će vam pomoći u utvrđivanju što se smije graditi na temelju zakonskih ograničenja.

Izuzetno je važno pridržavati se propisanih gabarita jer bilo kakvo odstupanje od zakonskih okvira može rezultirati sankcijama.

Kako pronaći odgovarajuće građevinsko zemljište?

Oni zahtijevaju dosta točnih i provjerenih informacija i tu moramo biti dosta precizni i pažljivi da pronađete odgovarajuće zemljište s urednom dokumentacijom. Pri traženju građevinskog zemljišta mogu vam pomoći razni online portali, od kojih su u RH najpoznatiji njuškalo.hr i Index Oglasi. No, osim pretraživanja na portalima, vrlo korisno je konzultirati se s agencijama za promet nekretninama. Agenti često imaju pristup nekretninama koje nisu oglašene javno, a uz to mogu značajno olakšati proces kupnje.

Kupnja zemljišta jedan je od najkompliciranijih procesa u prometu nekretnina jer zahtijeva precizne i provjerene informacije. Stoga je izuzetno važno biti pažljiv i detaljan, kako biste pronašli odgovarajuće zemljište s urednom dokumentacijom i pravno čisto vlasništvo. Agencije vam mogu pomoći da se lakše snađete u ovom složenom procesu.

Procjena vrijednosti zemljišta

Vrijednost zemljišta ovisi o mnogim faktorima koji mogu utjecati na njegovu cijenu, bilo da je povećaju ili smanjuje. Na primjer, važan faktor je lokacija zemljišta, kao i njegov oblik, prisutnost potrebne komunalne infrastrukture (poput vode i struje) te pristupni put.

Provjeru dostupnost komunalne infrastrukture možete napraviti kod lokalnih komunalnih poduzeća. Ako nisu dostupni priključci, potrebno je saznati uvjete i cijene njihovog postavljanja, što može značajno utjecati na konačni trošak gradnje.

Ako zemljište nema pristupni put, to znatno snižava njegovu prodajnu cijenu. Također, na vrijednost parcele utječe i mogućnost izgradnje te zona u kojoj se zemljište nalazi.

Kako biste precizno procijenili vrijednost zemljišta, razmislite o angažiranju ovlaštenog procjenitelja koji će uzeti u obzir faktore poput lokacije, infrastrukture, oblika zemljišta i tržišnih uvjeta. Geodetska izmjera također može biti ključna za definiranje točnih granica parcele, što može spriječiti pravne sporove u budućnosti.

Financiranje kupnje građevinskog zemljišta

Kupnja zemljišta uglavnom se obavlja bez kredita, odnosno plaća se gotovinom. Međutim, postoji mogućnost dizanja hipoteke na postojeću nekretninu i korištenja tog novca za kupnju zemljišta. 

Također, možete podnijeti zahtjev za kredit u banci radi kupnje zemljišta, pri čemu će se banka nakon kupnje upisati kao hipotekarni vjerovnik.

Zaključak

Kupnja različitih građevinskih zemljišta u Hrvatskoj već je nekoliko godina vrlo popularna i izuzetno isplativa, osobito za dugogodišnje investitore koji grade stambene zgrade. 

Takvih objekata već dugo nedostaje u Hrvatskoj, što stvara veliku potražnju i interes. 

Stanovi se često prodaju već u fazi izgradnje jer predstavljaju dobru investiciju za dugoročan ili kratkoročan najam, naročito tijekom turističke sezone.

Ova vrsta ulaganja najpopularnija je u obalnim dijelovima Hrvatske, posebno u Splitu, Makarskoj i Dubrovniku. Također je postalo vrlo atraktivno kupovati građevinska zemljišta uz more, za izgradnju vila namijenjenih turističkom najmu.

Cijela zemlja vrlo ambiciozno pristupa razvoju i proširenju stambenih jedinica, kako za život, tako i za turistički najam.

Ova grana gospodarstva donosi značajan priljev novca kroz ulaganja i povećava zapošljavanje građevinskih radnika, inženjera, arhitekata i dizajnera interijera. 

Kao rezultat, životni standard raste, a gradovi se brzo razvijaju i postaju sve atraktivniji za nove posjetitelje, doseljenike i strane investitore.

Zahvaljujući našem dugogodišnjem iskustvu u prodaji različitih nekretnina, prepoznati smo na tržištu i uspješno surađujemo s brojnim investitorima. Stoga, s punim povjerenjem nam se možete obratiti. Rado ćemo vam pomoći kroz cijeli proces i predstaviti sve zanimljive nekretnine koje imamo u ponudi.