Što treba uzeti u obzir pri kupnji stana u staroj gradskoj jezgri Splita

Najstariji dijelovi grada Splita obuhvaćaju Dioklecijanovu palaču te kvartove Varoš i Radunicu. Ovi dijelovi grada poznati su po svojim jedinstvenim kamenim zidovima, uskim ulicama i povijesnim građevinama koje su često pod zaštitom države kao kulturna baština.

Sama Dioklecijanova palača zaštićena je od strane UNESCO-a te je uvrštena na svjetsku listu povijesnih spomenika. Iako su unutar palače mnoge građevine nadograđivane kroz stoljeća, velik dio njezine izvorne strukture ostao je očuvan, s brojnim kipovima, oznakama i originalnim detaljima koji svjedoče o bogatoj povijesti grada.

Dioklecijanova palača najistaknutija je turistička atrakcija Splita, jer se ističe svojom jedinstvenošću i veličinom, a nudi i mnoštvo sadržaja za razgledavanje. Među najzanimljivijim dijelovima palače su Dioklecijanovi podrumi i Zvonik Sv. Duje, koji privlače posjetitelje svojim povijesnim značajem i ljepotom.

Unutar Zvonika Sv. Duje nalaze se stepenice koje vode do samog vrha tornja, s kojega se pruža očaravajući pogled na cijeli grad i Jadransko more. Taj spektakularni prizor vrijedi svakog uspona i ostavlja posjetitelje bez daha.

Svaki dio grada nosi svoju priču i svjedoči o dugovječnosti povijesnog naslijeđa. To posebno intrigira strane posjetitelje, jer su, unatoč brojnim ratovima na ovim prostorima, mnoge znamenitosti ostale izuzetno dobro očuvane i očaravajuće lijepe.

Zaštićene zone u starom dijelu grada

Republika Hrvatska je odredila nekoliko zona za zaštitu kulturne baštine.

• Zona A označava potpuno zaštitu nad nekretninom.
• Zona B i C označava djelomičnu i ambijentalnu zaštitu.

Ako se nekretnina nalazi unutar jedne od zaštićenih zona, ta je informacija zabilježena u njezinom vlasničkom listu. Time je država osigurala zaštitu određenih objekata kao kulturne baštine, što znači da je za bilo kakve izmjene ili nadogradnje unutar ili na nekretnini potrebno zatražiti dozvolu od nadležnog konzervatorskog odjela.

Pravo prvokupa za nekretnine u zaštićenim zonama

Pravo prvokupa odnosi se na nekretnine u Splitu za koje je u vlasničkim listovima navedeno da Republika Hrvatska ima pravo prvokupa. To se odnosi na nekretnine smještene u zaštićenim zonama ili unutar kulturno-povijesnih cjelina koje su upisane na Listu svjetske baštine. Vlasnik takve nekretnine obavezan je prije prodaje ponuditi nekretninu po istoj prodajnoj cijeni Republici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se području to kulturno dobro nalazi. Ako nitko od navedenih subjekata nije zainteresiran za kupnju, vlasnik može nekretninu prodati drugom zainteresiranom kupcu.       

Kvaliteta gradnje objekta i opće stanje nekretnine

U starijem dijelu grada, objekti su često građeni od kamena i imaju drvene grede, što doprinosi njihovom autentičnom šarmu. Međutim, takva gradnja često znači da unutar kuća nema nalivene betonske ploče, što može rezultirati slabijom stabilnošću. Zbog toga je moguće da se u takvim zgradama čuju susjedi iznad ili ispod stana.

Stoga vlasnici pri renovaciji takvih objekata najčešće prioritetno rješavaju navedene nedostatke, ulažući u kvalitetniju izradu i prilagodbu konstrukcije. Osim toga, renovacije u ovakvim starijim i užim dijelovima grada mogu biti izazovne zbog otežanog dopremanja građevinskog materijala i namještaja, kao i zbog zabrane pristupa vozilima u područjima s brojnim pješačkim zonama.

Sve su to razlozi zbog kojih klijenti često preferiraju kupnju novogradnje u Splitu, jer omogućuju brzo useljenje ili nastavak turističkog iznajmljivanja bez dodatnih ulaganja. Upravo zbog toga takve nekretnine obično imaju višu cijenu, s obzirom na to da su već prilagođene suvremenim standardima i potrebama.

S druge strane, kupnja stana u Splitu koji zahtijeva uređenje također ima svojih prednosti. Takva nekretnina pruža mogućnost da je preuredite u skladu sa svojim ukusom i potrebama, čime stvarate prostor koji u potpunosti odražava vaš stil i želje.

Uredna dokumentacija nekretnine

Uredan vlasnički list danas je izuzetno važan i često ključan za uspješnu prodaju nekretnine. U starijem dijelu Splita, međutim, često se susreću stanovi u manjim zgradama koje nisu etažirane ili kuće koje nemaju uporabnu dozvolu. Razlog za to često su ilegalne nadogradnje, poput proširenja objekata ili probijanja balkona, koje su pojedini stanari izvršili tijekom godina.

Međutim, često se u vlasničkim listovima nekretnina u tom području može pronaći zabilješka da posjeduju uporabnu dozvolu, budući da su izgrađene prije 15. veljače 1968. godine. Ovo pravo proizlazi iz posebnog zakona donesenog u Republici Hrvatskoj, koji takvim nekretninama automatski priznaje uporabnu dozvolu, unatoč eventualnim kasnijim promjenama na objektu.

Prosječna godišnja zarada od turističkog iznajmljivanja

Ova činjenica postala je jedna od ključnih stavki prilikom kupnje nekretnine u centru Splita. Upravo zbog intenzivnog turističkog prometa u tom dijelu, mogućnosti za zaradu od turističkog iznajmljivanja su najveće. Lokacija u centru, blizina znamenitosti i bogata ponuda sadržaja čine takve nekretnine izuzetno atraktivnima za turiste, što ih čini isplativim ulaganjem za buduće vlasnike.

Sve manje ljudi stalno živi u centru grada, jer su se nekretnine u tom dijelu uglavnom prenamijenile za turistički najam. Turizam je uvelike prevladao i postao dominantna djelatnost, pružajući vlasnicima nekretnina priliku za znatno veće prihode. Iako je to doprinijelo boljoj financijskoj situaciji za mnoge građane, ujedno je utjecalo na smanjenje stalnog stanovništva i promjenu svakodnevnog života u tom dijelu grada.

Zbog toga je kupcima često najvažniji faktor trenutačni godišnji prihod od iznajmljivanja, jer im to daje jasnu sliku o isplativosti ulaganja. Također, jedan od ključnih pitanja prilikom kupnje nekretnine za turistički najam je i vremenski okvir u kojem se može očekivati povrat uloženog novca, odnosno koliko godina je potrebno da se povrati kupoprodajna cijena kroz ostvarene prihode.

Ova računica pomaže kupcima da bolje procijene potencijalnu profitabilnost i dugoročnu isplativost ulaganja.

Zaključak

Možemo slobodno zaključiti da je najstariji dio grada ujedno i najatraktivnije područje za kupnju apartmana u Splitu namijenjenih turizmu, jer nudi potencijal za ostvarivanje najveće godišnje zarade.

Ovaj dio grada pruža sve potrebne sadržaje na dohvat ruke, uključujući mnoge povijesne znamenitosti idealne za razgledavanje, kao i blizinu predivne splitske rive i obale, što ga čini izuzetno poželjnim za turiste.

Takva lokacija predstavlja izvrsnu priliku za one koji žele ulagati u turistički najam s visokim povratima.