Dokumentavgift ved eiendomsoverdragelse – Alt du trenger å vite før kjøp

Kjøp av eiendom innebærer, i tillegg til pris og beliggenhet, også visse skatteforpliktelser som det er viktig å forstå på forhånd. En av de viktigste kostnadene i denne prosessen er dokumentavgiften ved eiendomsoverdragelse, en kostnad som ofte overrasker kjøpere dersom den ikke tas med i beregningen i tide. 

Nedenfor gir vi en oversikt over de grunnleggende reglene, satsene og situasjonene der denne avgiften gjelder.

Hva er dokumentavgift ved eiendomsoverdragelse, og når gjelder den

Dokumentavgift ved eiendomsoverdragelse er en engangsavgift som betales ved overføring av eiendomsrett til hus, leiligheter, tomter eller næringseiendommer. Mer presist betales den ved kjøp, arv eller annen form for erverv av eiendom dersom merverdiavgift ikke tidligere er betalt for ervervet. Det er derfor viktig å understreke at det ved en eiendomstransaksjon kun betales én av disse avgiftene for samme eiendom, ikke begge.

Dokumentavgiften ved eiendomsoverdragelse utgjør 3 % av eiendommens markedsverdi på tidspunktet for ervervet.

Hvem betaler dokumentavgiften ved eiendomsoverdragelse

Et av de vanligste spørsmålene ved kjøp eller overføring av eiendom er hvem som faktisk er pliktig til å betale dokumentavgiften. Selv om det i de fleste tilfeller er kjøperen, finnes det enkelte unntak avhengig av ervervsmåte, forholdet mellom partene og typen transaksjon.

Kjøperens forpliktelser som hovedskattepliktig

Som hovedregel betales dokumentavgiften av kjøperen eller den nye eieren (avhengig av hvordan eiendommen er ervervet). Ved å sende kjøpsdokumentasjonen til skattemyndighetene meldes vervet av eiendommen. 

Selv om dette vanligvis gjøres gjennom en offentlig notar, forblir kjøperen ansvarlig part. Fristen for melding er tretti dager fra ervervet av eiendommen eller fra inngåelse av kontrakten, og avgiften må betales innen femten dager etter at vedtaket fra skattemyndighetene er mottatt.

Unntak og spesielle tilfeller ved betaling av avgiften

Når eiendomsretten overføres ved gave, er mottakeren av gaven eller eiendommen avgiftspliktig. Unntak gjelder for gaver i nærmeste familie, hvor partene ofte er fritatt for dokumentavgift. Dersom eiendomsretten erverves ved arv, er lovbestemte arvinger som regel fullstendig fritatt for betaling av avgiften. Unntak gjelder for fjernere slektninger eller tredjepersoner.

Ved bytte av eiendommer, der begge parter samtidig er kjøpere og selgere, betales avgiften kun av verdiforskjellen mellom eiendommene.

Selgerens rolle i meldingsprosessen

I salgsprosessen må selgeren fremlegge dokumenter som grunnboksutskrift, brukstillatelse, informasjon om matrikkelnummer og en tabellarerklæring. 

Dersom selgeren selger en eiendom som omfattes av merverdiavgiftssystemet, betaler kjøperen ikke dokumentavgift, men kun merverdiavgift, som vanligvis er inkludert i leilighetsprisen.

Hvordan beregne dokumentavgiften ved eiendomsoverdragelse

Som tidligere nevnt utgjør dokumentavgiften 3 % av markedsverdien. I praksis, dersom en leilighet koster 250 000 €, multipliseres dette beløpet med 0,03, noe som gir en dokumentavgift på 7 500 €.

Eiendommens verdi fastsettes av skattemyndighetene og kan avvike fra kjøpesummen. Dersom skattemyndighetene fastsetter en høyere verdi enn kjøpesummen, betaler kjøperen likevel avgift basert på den fastsatte verdien.

Prosessen for melding og betaling av avgiften

Etter inngåelse av kjøpsavtalen følger den administrative delen av prosessen, som er avgjørende for lovlig erverv av eiendommen. Korrekt og rettidig melding av dokumentavgiften, sammen med innlevering av nødvendig dokumentasjon, bidrar til å unngå unødvendige sanksjoner og forsinkelser. 

Frister og nødvendig dokumentasjon

Kjøp av eiendom må meldes til skattemyndighetene innen tretti dager etter inngåelse av kjøpsavtalen eller signering av kontrakten. Meldingen krever matrikkeldata, kopi av kjøpsavtalen, identifikasjonsdokumenter for partene, verdivurdering av eiendommen og dokumentasjon på betalt merverdiavgift (dersom eiendommen er MVA-pliktig).

Kjøperen sender dokumentasjonen til skattemyndighetene, med mindre kontrakten er notarialbekreftet, i hvilket tilfelle saken automatisk videresendes til myndighetene, noe som er det vanligste.

Notarens og skattemyndighetenes rolle

Notarens rolle er å melde kjøpet og overføringen av eiendomsrett til skattemyndighetene. Siden systemet ble digitalisert i 2019, er notarer automatisk tilkoblet, og notarbekreftede kontrakter sendes elektronisk. I denne prosessen sender notaren informasjon som partenes identitet, eiendomsbeskrivelse, data fra matrikkel og grunnbok samt kjøpesummen.

Deretter kontrollerer skattemyndighetene korrektheten av all dokumentasjon, bekrefter eller justerer eiendommens markedsverdi, utsteder et avgiftsvedtak, sender det til kjøperen og følger deretter opp betalingen.

Hva skjer etter betaling

Når avgiften er mottatt, registrerer skattemyndighetene den i sitt system, og saken avsluttes. Dersom kjøperen mener at den fastsatte markedsverdien er for høy, eiendommen er feilaktig definert eller arealet er feilregistrert, har vedkommende rett til å klage. 

Fristen for å klage er tretti dager. Dersom klagen tas til følge, for eksempel ved feil verdifastsettelse, refunderes det for mye betalte beløpet til kjøperen.

Lettelser, fritak og spesielle tilfeller

Selv om dokumentavgiften normalt betales ved hver overføring av eiendomsrett, åpner loven for en rekke lettelser, fritak og spesielle situasjoner der avgiftsplikten kan reduseres eller helt bortfaller. Disse mulighetene avhenger av eiendomstype, erhvervsmåte, forholdet mellom partene og særlige lovbestemmelser.

Fritak ved kjøp av første eiendom

Med innføringen av spesielle insentivtiltak vedtok staten i 2025 en lov som under visse vilkår gir rett til refusjon av avgiften. Dette tiltaket gjelder primært førstegangskjøpere under 45 år som vil bruke eiendommen til eget bruk og ikke til utleie. Det er viktig å merke seg at avgiften først må betales, og deretter kan refusjon søkes.

Særlige vilkår for arv og gaver

Familieoverføring av eiendom gjennom arv er vanlig i praksis. Overføring av eiendom mellom foreldre og barn, besteforeldre og barnebarn, ektefeller samt adoptivforeldre og adopterte barn er fritatt for avgift. Også i disse tilfellene sendes melding til skattemyndighetene, som deretter utsteder et vedtak om avgiftsfritak. 

Unntak gjelder i en rekke kombinasjoner. Dersom en eiendom for eksempel gis i gave til en person som ikke er nær familie, blir den nye eieren avgiftspliktig og betaler en avgift på 3 %. 

Ugifte par er fritatt for betaling av avgift dersom de kan dokumentere at de har levd i et slikt samliv i minst 3 år eller har felles barn.

Avgiftslettelser for landbruks- og byggetomter

Dersom kjøperen kjøper tomt direkte fra staten eller en lokal forvaltningsenhet, kan det i enkelte tilfeller gis fritak fra dokumentavgift.

Fritak kan gis innenfor rammen av spesielle insentiver og tiltak for distriktsutvikling. Det kan også gis en mer gunstig verdivurdering av eiendommen. Slike lettelser krever imidlertid forhåndsdokumentasjon og gis ikke automatisk.

Dersom landbruksareal omreguleres til byggetomt, kan skattegrunnlaget bli høyere, ettersom det følger den fastsatte verdien for mer verdifull byggetomt.

I praksis finnes det ingen fritak for byggetomter, med mindre de selges innenfor MVA-systemet, i hvilket tilfelle kun én avgift betales. 

Konklusjon

Dokumentavgift ved eiendomsoverdragelse betales av kjøperen eller mottakeren av gaven og utgjør 3 % av markedsverdien. Meldingen må sendes innen 30 dager, og avgiften betales etter at skattemyndighetene har utstedt sitt vedtak.

Det finnes lettelser ved kjøp av første eiendom (refusjon av avgift), ved arv og gaver innen familien samt for landbruksarealer. Kjøpere bør være nøye med frister, dokumentasjon og muligheten til å klage dersom de er uenige i den fastsatte verdien.