Daň z převodu nemovitosti – Vše, co potřebujete vědět před koupí

Koupě nemovitosti kromě ceny a lokality s sebou nese také určité daňové povinnosti, které je důležité pochopit předem. Jednou z klíčových položek tohoto procesu je daň z převodu nemovitosti – náklad, který kupující často překvapí, pokud s ním nepočítají včas.  

Níže uvádíme přehled základních pravidel, částek a situací, ve kterých se tato daň uplatňuje.

Co je daň z převodu nemovitosti a kdy se uplatňuje

Daň z převodu nemovitosti je jednorázová daň placená při převodu vlastnického práva k domům, bytům, pozemkům nebo komerčním nemovitostem. Konkrétně se platí při koupi, dědictví nebo jiném způsobu nabytí nemovitosti, pokud při tomto nabytí nebyla dříve zaplacená daň z přidané hodnoty. 

Je tedy důležité zdůraznit, že při převodu vlastnictví jedné nemovitosti se platí pouze jedna z těchto daní, nikoli obě. Daň z převodu nemovitosti činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti v době nabytí.

Kdo platí daň z převodu nemovitosti

Jednou z nejčastějších otázek při koupi nebo převodu vlastnictví nemovitosti je, kdo je skutečně povinen daň z převodu nemovitosti zaplatit. Přestože je to ve většině případů kupující, existují určité výjimky v závislosti na způsobu nabytí, vztahu mezi stranami a typu transakce.

Povinnosti kupujícího jako hlavního daňového poplatníka

Zpravidla daň z převodu nemovitosti platí kupující nebo nový vlastník (v závislosti na způsobu nabytí nemovitosti). Podáním kupní dokumentace daňovému úřadu se hlásí nabytí nemovitosti. 

Ačkoli se to obvykle provádí prostřednictvím notáře, kupující zůstává odpovědnou stranou. Lhůta pro podání hlášení je třicet dnů od nabytí nemovitosti nebo od uzavření smlouvy a daň musí být zaplacena do patnácti dnů od doručení rozhodnutí daňového úřadu.

Výjimky a zvláštní případy při placení daně

Pokud dochází k převodu vlastnictví darováním, je daňovým poplatníkem obdarovaný. Výjimky se vztahují na darování v rámci nejbližší rodiny, kdy jsou účastníci často osvobozeni od daně z převodu nemovitosti. Pokud je vlastnictví nemovitosti nabyté dědictvím, zákonní dědicové jsou obecně zcela osvobozeni od placení daně. Výjimky se vztahují na vzdálenější příbuzné nebo třetí osoby.

V případě směny nemovitostí, kdy jsou obě strany současně kupující i prodávající, se daň platí pouze z rozdílu hodnot nemovitostí.

Role prodávajícího v procesu hlášení

Během procesu prodeje musí prodávající zajistit dokumenty, jako je výpis z katastru nemovitostí, kolaudační rozhodnutí, informace o katastrální parcele a tabulární prohlášení. 

Pokud prodávající prodává nemovitost, která je v systému DPH, kupující neplatí daň z převodu nemovitosti, ale pouze DPH, která je zpravidla zahrnuta v ceně bytu.

Jak vypočítat výši daně z převodu nemovitosti

Jak již bylo uvedeno, daň z převodu nemovitosti činí 3 % z tržní hodnoty. V praxi, pokud byt stojí 250 000 €, tato částka se vynásobí 0,03, což představuje daň ve výši 7 500 €.

Hodnotu nemovitosti stanovuje daňový úřad a může se lišit od kupní ceny. Pokud daňový úřad určí vyšší hodnotu než kupní cenu, kupující i tak platí daň na základě odhadnuté hodnoty.

Proces hlášení a placení daně

Po uzavření kupní smlouvy následuje administrativní část procesu, která je klíčová pro zákonné nabytí nemovitosti. Správné a včasné nahlášení daně z převodu nemovitosti spolu s předložením příslušné dokumentace zajišťuje vyhnutí se zbytečným sankcím a prodlevám. 

Lhůty a požadovaná dokumentace

Koupi nemovitosti je nutné hlásit daňovému úřadu do třiceti dnů od uzavření kupní smlouvy nebo podpisu smlouvy. K nahlášení jsou potřeba katastrální údaje, kopie kupní smlouvy, identifikační doklady stran, ocenění nemovitosti a doklad o zaplacení DPH (pokud je nemovitost předmětem DPH).

Kupující předkládá dokumentaci daňovému úřadu, pokud smlouva nebyla ověřena notářem; v opačném případě je záležitost automaticky postoupena úřadu, což je častější varianta.

Role notáře a daňového úřadu

Úkolem notáře je nahlásit koupi a převod vlastnictví daňovému úřadu. Od roku 2019, kdy byl systém digitalizován, jsou notáři automaticky propojení a ověřené smlouvy jsou zasílány elektronicky. V rámci tohoto procesu notář předává údaje, jako je totožnost stran, popis nemovitosti, údaje z katastru a pozemkových knih a kupní cenu.

Poté daňový úřad zkontroluje správnost celé dokumentace, potvrdí nebo upraví tržní hodnotu nemovitosti, vydá daňové rozhodnutí, zašle jej kupujícímu a následně sleduje úhradu.

Co se děje po zaplacení

Jakmile je daň placena, daňový úřad ji eviduje ve svém systému a případ je uzavřen. Pokud se kupující domnívá, že odhadnutá tržní hodnota je příliš vysoká, nemovitost byla nesprávně definována nebo plocha chybně zapsána, má právo podat odvolání. 

Lhůta pro podání odvolání je třicet dnů. Pokud je odvolání uznáno, například v případě nesprávného ocenění tržní hodnoty, přeplacená částka je kupujícímu vrácena.

Úlevy, osvobození a zvláštní případy

Přestože se daň z převodu nemovitosti zpravidla platí při každém převodu vlastnictví, zákon stanoví řadu úlev, osvobození a zvláštních situací, kdy lze daňovou povinnost snížit nebo se jí zcela vyhnout. Tyto možnosti závisí na typu nemovitosti, způsobu nabytí, vztahu mezi stranami a konkrétních zákonných opatřeních.

Osvobození při koupi první nemovitosti

Zavedením zvláštních podpůrných opatření stát v roce 2025 přijal zákon, který za určitých podmínek umožňuje vrácení daně. Toto opatření se vztahuje především na první vlastníky nemovitosti mladší 45 let, kteří budou nemovitost využívat k bydlení, nikoli k pronájmu. Je důležité upozornit, že daň musí být nejprve zaplacena a teprve poté lze požádat o její vrácení.

Zvláštní podmínky pro dědictví a darování

Rodinný převod nemovitosti prostřednictvím dědictví je v praxi běžný. Od daně jsou osvobozeny převody nemovitostí mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, manželi, jakož i mezi adoptivními rodiči a adoptovanými dětmi. I v těchto případech se podává hlášení daňovému úřadu, který následně vydá rozhodnutí o osvobození od daně. 

Výjimky se vztahují na řadu kombinací. Pokud je například nemovitost darována osobě, která není blízkým rodinným příslušníkem, nový vlastník je zdaněn a platí daň ve výši 3 %. 

Nesezdané páry jsou od placení daně osvobozeny, pokud prokážou, že v takovém soužití žijí alespoň 3 roky nebo mají společné dítě.

Daňové úlevy pro zemědělské a stavební pozemky

Pokud kupující kupuje pozemek přímo od státu nebo jednotky místní samosprávy, může být v některých případech osvobozen od placení daně z převodu nemovitosti.

Osvobození je možné v rámci zvláštních pobídek a opatření rozvoje venkova. Může se rovněž uplatnit příznivější ocenění hodnoty nemovitosti. Tyto úlevy však vyžadují předchozí prokázání a nejsou poskytovány automaticky.

V případě, že je zemědělský pozemek přeřazen na stavební, může se daňový základ zvýšit, protože vychází z ocenění hodnotnějšího stavebního pozemku.

V praxi neexistují osvobození pro stavební pozemky, pokud nejsou prodávány v režimu DPH, kdy se platí pouze jedna daň. 

Závěr

Daň z převodu nemovitosti platí kupující nebo obdarovaný a činí 3 % z tržní hodnoty. Hlášení musí být podáno do 30 dnů a daň se platí po vydání rozhodnutí daňovým úřadem.

Úlevy existují při koupi první nemovitosti (vrácení daně), při dědictví a darování v rámci rodiny a u zemědělských pozemků. Kupující by měli pečlivě sledovat lhůty, dokumentaci a možnost odvolání, pokud nesouhlasí s odhadnutou hodnotou.