Överlåtelseskatt på fastigheter – Allt du behöver veta före köp

Att köpa en fastighet innebär, utöver pris och läge, även vissa skattemässiga skyldigheter som är viktiga att förstå i förväg. En av de centrala kostnaderna i denna process är överlåtelseskatten på fastigheter, en kostnad som ofta överraskar köparen om den inte beaktas i tid.  

Nedan ger vi en översikt över de grundläggande reglerna, beloppen och situationerna där denna skatt tillämpas.

Vad är överlåtelseskatt på fastigheter och när tillämpas den

Överlåtelseskatt på fastigheter är en engångsskatt som betalas vid överföring av äganderätt till hus, lägenheter, mark eller kommersiella fastigheter. Mer specifikt betalas den vid köp, arv eller annan form av förvärv av fastigheten om mervärdesskatt inte tidigare har betalats för detta förvärv. Därför är det viktigt att betona att vid en fastighetstransaktion betalas endast en av dessa skatter för samma fastighet, inte båda.

Överlåtelseskatten på fastigheter uppgår till 3 % av fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för förvärvet.

Vem betalar överlåtelseskatt på fastigheter

En av de vanligaste frågorna vid köp eller överföring av äganderätt är vem som faktiskt är skyldig att betala överlåtelseskatten. Även om det i de flesta fall är köparen, finns det vissa undantag beroende på förvärvs sätt, relationen mellan parterna och typen av transaktion.

Köparens skyldigheter som huvud skattskyldig

Som huvudregel betalas överlåtelseskatten av köparen eller den nya ägaren (beroende på hur fastigheten förvärvas). Genom att lämna in köpehandlingarna till skattemyndigheten anmäls förvärvet av fastigheten. 

Även om detta vanligtvis görs via en notarie, förblir köparen den ansvariga parten. Tidsfristen för anmälan är trettio dagar från förvärvet av fastigheten eller från avtalets ingående, och skatten måste betalas inom femton dagar från det att skattemyndighetens beslut har delgivits.

Undantag och särskilda fall vid skattebetalning

När äganderätten överförs genom gåva är mottagaren av gåvan eller fastigheten skattskyldig. Undantag gäller för gåvor inom den närmaste familjen, där parterna ofta är befriade från överlåtelseskatt. Om äganderätten till fastigheten förvärvas genom arv är lagstadgade arvingar i regel helt befriade från att betala skatt. Undantag gäller för mer avlägsna släktingar eller tredje parter.

Vid fastighets byten, där båda parter samtidigt är köpare och säljare, betalas skatten endast på skillnaden i fastigheternas värde.

Säljarens roll i anmälningsprocessen

Under försäljningsprocessen måste säljaren tillhandahålla dokument såsom utdrag ur fastighetsregistret, användningstillstånd, information om fastighetsbeteckning och ett tabell utlåtande. 

Om säljaren säljer en fastighet som omfattas av mervärdesskattesystemet, betalar köparen inte överlåtelseskatt utan endast moms, som vanligtvis ingår i lägenhetspriset.

Hur man beräknar överlåtelseskatt på fastigheter

Som tidigare nämnt uppgår överlåtelseskatten till 3 % av marknadsvärdet. I praktiken, om en lägenhet kostar 250 000 €, multipliceras detta belopp med 0,03, vilket ger en överlåtelseskatt på 7 500 €.

Fastighetens värde fastställs av skattemyndigheten och kan skilja sig från köpeskillingen. Om skattemyndigheten bedömer ett högre värde än köpeskillingen, betalar köparen ändå skatt baserad på det fastställda värdet.

Processen för anmälan och betalning av skatten

Efter att köpeavtalet har ingåtts följer den administrativa delen av processen, som är avgörande för ett lagligt förvärv av fastigheten. Korrekt och i tid inlämnad anmälan av överlåtelseskatten, tillsammans med nödvändig dokumentation, säkerställer att onödiga påföljder och förseningar undviks. 

Tidsfrister och nödvändig dokumentation

Köp av fastighet måste anmälas till skattemyndigheten inom trettio dagar efter att köpeavtalet har ingåtts eller kontraktet undertecknats. Anmälan kräver fastighetsdata, en kopia av köpeavtalet, identitetshandlingar för parterna, en värdering av fastigheten samt bevis på betald moms (om fastigheten är momspliktig).

Köparen lämnar in dokumentationen till skattemyndigheten, såvida inte kontraktet är notariella bestyrkt, i vilket fall ärendet automatiskt vidarebefordras till myndigheten, vilket är det vanligaste.

Notariens och skattemyndighetens roll

Notariens roll är att anmäla köpet och överföringen av äganderätt till skattemyndigheten. Sedan systemet digitaliserades 2019 är notarier automatiskt uppkopplade, och notariella bestyrkta avtal skickas elektroniskt. I denna process lämnar notarien information såsom parternas identitet, fastighetsbeskrivning, uppgifter från fastighets- och inskrivningsregistret samt köpeskillingen.

Därefter granskar skattemyndigheten riktigheten i hela dokumentationen, bekräftar eller justerar fastighetens marknadsvärde, utfärdar ett skattebeslut, skickar det till köparen och följer därefter upp betalningen.

Vad händer efter betalning

När skattebetalningen har mottagits registrerar skattemyndigheten den i sitt system, varefter ärendet avslutas. Om köparen anser att det fastställda marknadsvärdet är för högt, att fastigheten är felaktigt definierad eller att ytan är felaktigt registrerad, har köparen rätt att överklaga. 

Tidsfristen för att lämna in ett överklagande är trettio dagar. Om överklagandet bifalls, till exempel vid felaktig värdering av marknadsvärdet, återbetalas det för mycket utbetalda beloppet till köparen.

Lättnader, undantag och särskilda fall

Även om överlåtelseskatt på fastigheter normalt betalas vid varje överföring av äganderätt, innehåller lagen ett antal lättnader, undantag och särskilda situationer där skattskyldigheten kan minskas eller helt undvikas. Dessa möjligheter beror på fastighetstyp, förvärvs sätt, relationen mellan parterna och särskilda rättsliga åtgärder.

Undantag vid köp av första fastighet

Genom införandet av särskilda incitament åtgärder antog staten 2025 en lag som under vissa villkor ger rätt till återbetalning av skatten. Denna åtgärd gäller i första hand förstagångsköpare under 45 år som ska använda fastigheten för boende och inte för uthyrning. Det är viktigt att notera att skatten först måste betalas och att återbetalning därefter kan begäras.

Särskilda villkor för arv och gåvor

Familjär överföring av fastighet genom arv är vanligt i praktiken. Överföringar av fastigheter mellan föräldrar och barn, mor- och farföräldrar och barnbarn, makar samt adoptivföräldrar och adopterade barn är befriade från skatt. Även i dessa fall lämnas en anmälan till skattemyndigheten, som därefter utfärdar ett beslut om skattebefrielse. 

Undantag gäller i många kombinationer. Om en fastighet till exempel ges som gåva till en person som inte är en nära familjemedlem, blir den nya ägaren skattskyldig och betalar en skatt på 3 %. 

Ogifta par är befriade från att betala skatt om de kan bevisa att de har levt i ett sådant förhållande i minst 3 år eller har ett gemensamt barn.

Skattelättnader för jordbruksmark och byggmark

Om köparen köper mark direkt från staten eller en lokal myndighet kan de i vissa fall vara befriade från att betala överlåtelseskatt.

Undantag kan ges inom ramen för särskilda incitament och landsbygdsutvecklingsåtgärder. En mer förmånlig värdering av fastigheten kan också tillämpas. Dessa lättnader kräver dock förhandsvisning och beviljas inte automatiskt.

Om jordbruksmark omklassificeras till byggmark kan skattebasen bli högre, eftersom den följer det fastställda värdet för den mer värdefulla byggnaden.

I praktiken finns det inga undantag för byggmark, såvida den inte säljs inom momssystemet, i vilket fall endast en skatt betalas. 

Slutsats

Överlåtelseskatt på fastigheter betalas av köparen eller mottagaren av gåvan och uppgår till 3 % av marknadsvärdet. Anmälan måste lämnas in inom 30 dagar och skatten betalas efter att skattemyndigheten har utfärdat sitt beslut.

Lättnader finns vid köp av första fastigheten (skatteåterbetalning), arv och gåvor inom familjen samt för jordbruksmark. Köpare bör noggrant uppmärksamma tidsfrister, dokumentation och möjligheten att överklaga om de inte är överens om det fastställda värdet.