Porez na promet nekretnina – Sve što morate znati prije kupnje

Kupnja nekretnine, osim cijene i lokacije, sa sobom nosi i određene porezne obveze koje je važno razumjeti unaprijed. Jedna od ključnih stavki u tom procesu je porez na promet nekretnina, trošak koji često iznenadi kupce ako ga ne uračunaju na vrijeme. 

U nastavku donosimo pregled osnovnih pravila, iznosa i situacija u kojima se ovaj porez primjenjuje.

Što je porez na promet nekretnina i kada se primjenjuje

Porez na promet nekretnina jednokratni je porez koji se plaća prilikom prijenosa vlasništva kuća, stanova, zemljišta ili poslovnih prostora. Točnije rečeno, plaća se prilikom kupnje, nasljedstva ili nekog drugog oblika sticanja nekretnine ukoliko se na sticanje prethodno nije platio porez na dodanu vrijednost. 

Dakle, važno je naglasiti da se prilikom transakcije vlasništva, na istu nekretninu, plaća jedan ili drugi porez a ne oba. Porez na promet nekretnina iznosi 3% na tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku njenog stjecanja.

Tko plaća porez na promet nekretnina

Jedno od najčešćih pitanja pri kupnji ili prijenosu nekretnine jest tko je zapravo obvezan platiti porez na promet nekretnina. Iako se u većini slučajeva radi o kupcu, postoje i određene iznimke ovisno o načinu stjecanja nekretnine, odnosu među strankama te vrsti transakcije.

Obveze kupca kao glavnog poreznog obveznika

Porez na promet nekretnina u pravilu plaća kupac odnosno novi vlasnik (ovisno o načinu stjecanja nekretnine). Dostavom dokumentacije o kupoprodaju Poreznoj upravi, prijavljuje se sticanje nekretnine. 

Iako se to u pravilu radi preko javnog bilježnika, kupac je i dalje odgovorna strana. Rok za prijavu je trideset dana od stjecanja nekretnine odnosno od sklapanja ugovora a plaćanje poreza mora se izvršiti u roku od petnaest dana od dostave rješenja od strane Porezne uprave.

Iznimke i posebni slučajevi kod plaćanja poreza

Kada je riječ o prijenosu vlasništva putem darovanja, onda je primatelj dara odnosno nekretnine, porezni obveznik. Iznimke su darovnice unutar najuže obitelji kada su dionici često oslobođeni od poreza na promet nekretnina. Ako se do vlasništva nad nekretninom dolazi putem nasljeđivanja, zakonski su nasljednici uglavnom u potpunosti oslobođeni plaćanja poreza. Iznimke su dalji srodnici ili treće osobe.

U slučaju zamjena nekretnina kad su oba dionika istovremeno i kupci i prodavatelji, porez se plaća samo na razliku u vrijednosti nekretnina.

Uloga prodavatelja u procesu prijave

Prilikom kupoprodajnog procesa, prodavatelj treba osigurati dokumente kao što su zemljišnoknjižni izvadak, uporabna dozvola, katastarska čestica i tabularna izjava. 

Ako prodavatelj prodaje nekretninu koja je u sustavu PDV-a, kupac ne plaća porez na promet nekretnina već samo PDV koji je uglavnom uračunat u cijenu stana.

Kako izračunati iznos poreza na promet nekretnina

Ranije smo rekli da porez na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti. U praksi, ako stan košta 250.000€, taj iznos pomnožimo s 0.03 i dobijemo iznos poreza na nekretnine kojeg trebamo platiti što je u ovom slučaju 7.500€.

Vrijednost nekretnine određuje Porezna uprava te se ona može razlikovati od kupoprodajne cijene. Ako je Porezna uprava procijenila cijenu veću od kupoprodajne, kupac svejedno plaća porez temeljen na procijenjenoj cijeni.

Proces prijave i plaćanja poreza

Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, slijedi administrativni dio procesa koji je ključan za zakonito stjecanje nekretnine. Pravilna i pravovremena prijava poreza na promet nekretnina, uz dostavu odgovarajuće dokumentacije, osigurava izbjegavanje nepotrebnih kazni i zastoja. 

Rokovi i dokumentacija koja se mora dostaviti

Kupoprodaja nekretnine, Poreznoj upravi mora se prijaviti u roku od trideset dana od sklapanja same kupoprodaje odnosno potpisa ugovora. Za prijavu su potrebni katastarski podaci, kopija kupoprodajnog ugovora, identifikacijski dokumenti stranaka, procjena vrijednosti nekretnine te dokaz o uplati PDV-a (ako je nekretnina u sustavu PDV-a, dakako).

Kupac sam podnosi dokumentaciju Poreznoj upravi osim ako je ugovor ovjeren kod javnog bilježnika kada se predmet automatski prosljeđuje upravi što je u stvari češći slučaj.

Uloga javnog bilježnika i porezne uprave

Uloga javnog bilježnika je prijava kupoprodaje i prijenosa vlasništva Poreznoj upravi. Kako je 2019. taj sustav digitaliziran, bilježnici su automatski povezani pa se ovjereni ugovori isto tako šalju upravi. U tom procesu, bilježnik šalje podatke kao što su identitet stranaka, opis nekretnine, podaci iz katastra i zemljišnih knjiga te kupoprodajnu cijenu.

Nakon toga porezna uprava provjerava ispravnost cjelokupne dokumentacije, potvrđuje ili korigira tržišnu vrijednost nekretnine, izdaje rješenje o porezu i šalje ga kupcu te nakon toga prati izvršavanje uplate.

Što se događa nakon plaćanja

Nakon što zaprime uplatu poreza, Porezna ju uprava evidentira u svom sustavu nakon čega dolazi do zatvaranja predmeta. Ako kupac smatra da je procjena tržišne vrijednosti previsoka, nekretnina pogrešno definirata ili površina pogrešno upisana, ima pravo podnijeti žalbu. 

Rok za žalbu iznosi trideset dana. Ako žalba bude usvojena, u slučaju recimo pogrešne procjene tržišne vrijednosti, preplaćeni iznos se vraća kupcu.

Olakšice, oslobođenja i posebni slučajevi

Iako se porez na promet nekretnina u pravilu plaća pri svakom prijenosu vlasništva, zakon predviđa niz olakšica, oslobođenja i posebnih situacija u kojima se porezna obveza može smanjiti ili u potpunosti izbjeći. Ove mogućnosti ovise o vrsti nekretnine, načinu stjecanja, odnosu među strankama te posebnim zakonskim mjerama.

Oslobođenja za kupnju prve nekretnine

Uvođenje posebnih poticajnih mjera, država je 2025. godine uvela zakon koji, pod određenim uvjetima osigurava povrat poreza. Ova se mjera uglavnom odnosi na vlasnike prve nekretnine, za mlađe od 45 godina, koji će nekretninu koristiti za život a ne iznajmljivanje. Važno je napomenuti da se porez prvo mora platiti a tek onda zatražiti povrat.

Posebni uvjeti za nasljeđivanje i darovanje

Obiteljski prijenos nekretnine kroz nasljeđivanje, čest je u praksi. Od poreza su oslobođeni prijenosi nekretnina između roditelja i djece, baka, djedova i unuka, bračnih drugova te posvojitelja i posvojenika. I u ovim se slučajevima prijava podnosi Poreznoj upravi ali uprava potom donosi rješenje o oslobođenju od plaćanja poreza. 

Iznimke su nenabrojane kombinacije. Primjerice ako se nekretnina daruje osobi koja nije bliski član obitelji, novi vlasnik se oporezuje i plaća porez od 3%. 

Nevjenčani parovi su oslobođeni plaćanja poreza ako dokažu da žive u takvoj zajednici najmanje 3 godine ili imaju zajedničko dijete.

Porezne olakšice za poljoprivredno i građevinsko zemljište

Ako kupac kupuje zemljište izravno od države ili jedinice lokalne samouprave, u nekim su slučajevima oslobođeni od plaćanja poreza na promet nekretninama.

Oslobođenje je moguće ako se radi o posebnim poticajima i posebnim mjerama ruralnog razvoja. Moguća je i povoljnija procjena vrijednosti nekretnine. Međutim do tih olakšica dolazi uz prethodno dokazivanje a ne po automatici.

U slučaju da se poljoprivredno zemljište prenamjenjuje u građevinsko porezna osnovica može postati viša jer prati procjenjenu cijenu za vrednije, građevinsko zemljište.

Kod građevinskog zemljišta u praksi nema oslobođenja osim ako se prodaje unutar sustava PDV-pa se plaća samo jedan porez. 

Zaključak

Porez na promet nekretnina plaća kupac ili primatelj dara i iznosi 3% od tržišne vrijednosti. Prijava se podnosi u roku od 30 dana, a porez se plaća nakon rješenja Porezne uprave.

Olakšice postoje za kupnju prve nekretnine (povrat poreza), nasljeđivanje i darovanje unutar obitelji te poljoprivredno zemljište. Kupci trebaju paziti na rokove, dokumentaciju i mogućnost žalbe ako se ne slažu s procjenom vrijednosti.