Immobilienerwerbssteuer – Alles, was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Der Kauf einer Immobilie bringt neben dem Preis und der Lage auch bestimmte steuerliche Verpflichtungen mit sich, die es wichtig ist, im Voraus zu verstehen. Einer der zentralen Punkte in diesem Prozess ist die Immobilienerwerbssteuer – ein Kostenfaktor, der den Käufer oft überrascht, wenn er nicht rechtzeitig berücksichtigt wird. 

Im Folgenden geben wir einen Überblick über die grundlegenden Regeln, Beträge und Situationen, in denen diese Steuer anfällt.

Was ist die Immobilienerwerbssteuer und wann fällt sie an

Die Immobilienerwerbssteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Eigentumsübergang von Häusern, Wohnungen, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien gezahlt wird. Genauer gesagt wird sie beim Kauf, bei der Erbschaft oder bei einer anderen Form des Erwerbs von Immobilien erhoben, sofern auf diesen Erwerb zuvor keine Mehrwertsteuer bezahlt wurde. 

Daher ist hervorzuheben, dass bei einer Eigentumsübertragung für dieselbe Immobilie nur eine dieser Steuern anfällt und nicht beide. Die Immobilienerwerbssteuer beträgt 3 % des Marktwertes der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs.

Wer zahlt die Immobilienerwerbssteuer

Eine der häufigsten Fragen beim Kauf oder bei der Übertragung von Immobilieneigentum ist, wer tatsächlich zur Zahlung der Immobilienerwerbssteuer verpflichtet ist. Obwohl dies in den meisten Fällen der Käufer ist, gibt es bestimmte Ausnahmen, abhängig von der Art des Erwerbs, der Beziehung zwischen den Parteien und der Art der Transaktion.

Pflichten des Käufers als Haupt Steuerschuldner

Grundsätzlich wird die Immobilienerwerbssteuer vom Käufer bzw. vom neuen Eigentümer gezahlt (abhängig von der Art des Immobilienerwerbs). Durch die Einreichung der Bauunterlagen bei der Steuerverwaltung wird der Erwerb der Immobilie gemeldet. 

Auch wenn dies in der Regel über einen Notar erfolgt, bleibt der Käufer die verantwortliche Partei. Die Meldefrist beträgt dreißig Tage ab Erwerb der Immobilie bzw. ab Abschluss des Vertrags, und die Steuer muss innerhalb von fünfzehn Tagen nach Zustellung des Bescheids der Steuerverwaltung bezahlt werden.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der Steuerzahlung

Wird das Eigentum durch Schenkung übertragen, ist der Beschenkte bzw. der Empfänger der Immobilie der Steuerschuldner. Ausnahmen gelten für Schenkungen innerhalb der engsten Familie, bei denen die Beteiligten häufig von der Immobilienerwerbsteuer befreit sind. Wird das Immobilieneigentum durch Erbschaft erworben, sind gesetzliche Erben in der Regel vollständig von der Steuerzahlung befreit. Ausnahmen gelten für weiter entfernte Verwandte oder Dritte.

Bei einem Immobilientausch, bei dem beide Parteien gleichzeitig Käufer und Verkäufer sind, wird die Steuer nur auf die Wertdifferenz der Immobilien erhoben.

Die Rolle des Verkäufers im Meldeprozess

Im Verkaufsprozess muss der Verkäufer Unterlagen wie einen Grundbuchauszug, eine Nutzungsgenehmigung, Informationen zur Katasterparzelle sowie eine Tabula Erklärung bereitstellen. 

Wenn der Verkäufer eine Immobilie verkauft, die dem Mehrwertsteuersystem unterliegt, zahlt der Käufer keine Immobilienerwerbssteuer, sondern lediglich die Mehrwertsteuer, die in der Regel im Wohnungspreis enthalten ist.

Wie wird die Höhe der Immobilienerwerbssteuer berechnet

Wie bereits erwähnt, beträgt die Immobilienerwerbssteuer 3 % des Marktwertes. In der Praxis wird bei einem Wohnungspreis von 250.000 € dieser Betrag mit 0,03 multipliziert, was eine Steuer in Höhe von 7.500 € ergibt.

Der Wert der Immobilie wird von der Steuerverwaltung festgelegt und kann vom Kaufpreis abweichen. Schätzt die Steuerverwaltung einen höheren Wert als den Kaufpreis, zahlt der Käufer die Steuer dennoch auf Grundlage des geschätzten Wertes.

Der Prozess der Meldung und Zahlung der Steuer

Nach Abschluss des Kaufvertrags folgt der administrative Teil des Prozesses, der für den rechtmäßigen Erwerb der Immobilie entscheidend ist. Eine korrekte und fristgerechte Meldung der Immobilienerwerbssteuer sowie die Einreichung der entsprechenden Unterlagen gewährleisten die Vermeidung unnötiger Strafen und Verzögerungen. 

Fristen und erforderliche Unterlagen

Der Immobilienkauf muss der Steuerverwaltung innerhalb von dreißig Tagen nach Abschluss des Kaufvertrags bzw. nach Unterzeichnung des Vertrags gemeldet werden. Für die Meldung sind Katasterdaten, eine Kopie des Kaufvertrags, Ausweisdokumente der Parteien, eine Immobilienbewertung sowie ein Nachweis über die Zahlung der Mehrwertsteuer erforderlich (sofern die Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt).

Der Käufer reicht die Unterlagen selbst bei der Steuerverwaltung ein, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beglaubigt; in diesem Fall wird der Vorgang automatisch an die Behörde weitergeleitet, was der häufigere Fall ist.

Die Rolle des Notars und der Steuerverwaltung

Die Aufgabe des Notars besteht darin, den Kauf und den Eigentumsübergang bei der Steuerverwaltung zu melden. Seit der Digitalisierung des Systems im Jahr 2019 sind Notare automatisch angebunden, und beglaubigte Verträge werden ebenfalls elektronisch übermittelt. In diesem Prozess übermittelt der Notar Angaben wie die Identität der Parteien, die Beschreibung der Immobilie, Daten aus dem Kataster und Grundbuch sowie den Kaufpreis.

Anschließend prüft die Steuerverwaltung die Richtigkeit der gesamten Dokumentation, bestätigt oder korrigiert den Marktwert der Immobilie, erlässt einen Steuerbescheid, sendet diesen an den Käufer und überwacht anschließend die Zahlung.

Was passiert nach der Zahlung

Sobald die Steuerzahlung eingegangen ist, erfasst die Steuerverwaltung diese in ihrem System, woraufhin der Vorgang abgeschlossen wird. Ist der Käufer der Ansicht, dass der festgestellte Marktwert zu hoch ist, die Immobilie falsch definiert wurde oder die Fläche fehlerhaft eingetragen ist, hat er das Recht, Einspruch einzulegen. 

Die Frist für die Einlegung eines Einspruchs beträgt dreißig Tage. Wird dem Einspruch stattgegeben, etwa im Falle einer fehlerhaften Bewertung des Marktwertes, wird der zu viel gezahlte Betrag an den Käufer zurückerstattet.

Vergünstigungen, Befreiungen und Sonderfälle

Obwohl die Immobilienerwerbssteuer grundsätzlich bei jeder Eigentumsübertragung anfällt, sieht das Gesetz eine Reihe von Vergünstigungen, Befreiungen und Sonderfällen vor, in denen die Steuerpflicht reduziert oder vollständig vermieden werden kann. Diese Möglichkeiten hängen von der Art der Immobilie, der Erwerbsform, der Beziehung zwischen den Parteien sowie von besonderen gesetzlichen Maßnahmen ab.

Befreiungen beim Erwerb der ersten Immobilie

Mit der Einführung besonderer Fördermaßnahmen hat der Staat im Jahr 2025 ein Gesetz verabschiedet, das unter bestimmten Bedingungen eine Steuererstattung vorsieht. Diese Maßnahme richtet sich in erster Linie an Erstkäufer von Immobilien unter 45 Jahren, die die Immobilie zu Wohnzwecken und nicht zur Vermietung nutzen. Wichtig ist, dass die Steuer zunächst gezahlt werden muss und erst danach eine Rückerstattung beantragt werden kann.

Besondere Bedingungen bei Erbschaft und Schenkung

Der familiäre Eigentumsübergang durch Erbschaft ist in der Praxis häufig. Von der Steuer befreit sind Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln, Ehepartnern sowie Adoptiveltern und Adoptivkindern. Auch in diesen Fällen wird eine Meldung bei der Steuerverwaltung eingereicht, die anschließend einen Bescheid über die Steuerbefreiung erlässt. 

Ausnahmen bestehen in zahlreichen Konstellationen. Wird beispielsweise eine Immobilie einer Person geschenkt, die kein nahes Familienmitglied ist, wird der neue Eigentümer besteuert und zahlt eine Steuer von 3 %. 

Unverheiratete Paare sind von der Steuer befreit, wenn sie nachweisen, dass sie seit mindestens drei Jahren in einer solchen Lebensgemeinschaft leben oder ein gemeinsames Kind haben.

Steuervergünstigungen für landwirtschaftliche und baureife Grundstücke

Erwirbt der Käufer Grundstücke direkt vom Staat oder von einer lokalen Selbstverwaltung Einheit, ist er in einigen Fällen von der Zahlung der Immobilienerwerbsteuer befreit.

Befreiungen sind im Rahmen besonderer Förderprogramme und Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raums möglich. Zudem kann eine günstigere Bewertung des Immobilienwertes Anwendung finden. Diese Vergünstigungen erfordern jedoch einen vorherigen Nachweis und werden nicht automatisch gewährt.

Wird landwirtschaftliches Land in Bauland umgewidmet, kann die Steuerbemessungsgrundlage höher ausfallen, da sie sich am geschätzten Wert des wertvolleren Baulands orientiert.

In der Praxis gibt es für Bauland keine Befreiungen, es sei denn, es wird im Mehrwertsteuersystem verkauft; in diesem Fall fällt nur eine Steuer an. 

Fazit

Die Immobilienerwerbssteuer wird vom Käufer oder vom Beschenkten gezahlt und beträgt 3 % des Marktwertes. Die Meldung muss innerhalb von 30 Tagen erfolgen, und die Steuer ist nach Erlass des Bescheids durch die Steuerverwaltung zu zahlen.

Vergünstigungen bestehen beim Erwerb der ersten Immobilie (Steuererstattung), bei Erbschaft und Schenkung innerhalb der Familie sowie bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Käufer sollten Fristen, Unterlagen und die Möglichkeit eines Einspruchs sorgfältig beachten, wenn sie mit der festgesetzten Bewertung nicht einverstanden sind.