Podatek od przeniesienia własności nieruchomości – wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem

Zakup nieruchomości, oprócz ceny i lokalizacji, wiąże się również z określonymi obowiązkami podatkowymi, które warto zrozumieć z wyprzedzeniem. Jednym z kluczowych elementów tego procesu jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości – koszt, który często zaskakuje kupujących, jeśli nie zostanie uwzględniony na czas. 

Poniżej przedstawiamy przegląd podstawowych zasad, stawek oraz sytuacji, w których ten podatek ma zastosowanie.

Czym jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości i kiedy ma zastosowanie

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest jednorazowym podatkiem płaconym przy przeniesieniu prawa własności domów, mieszkań, gruntów lub nieruchomości komercyjnych. Dokładniej mówiąc, jest on należny przy zakupie, dziedziczeniu lub innym sposobie nabycia nieruchomości, jeżeli od tego nabycia nie został wcześniej zapłacony podatek VAT. Dlatego należy podkreślić, że przy jednej transakcji przeniesienia własności tej samej nieruchomości płaci się tylko jeden z tych podatków, a nie oba jednocześnie.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości w momencie jej nabycia.

Kto płaci podatek od przeniesienia własności nieruchomości

Jednym z najczęściej zadawanych pytań przy zakupie lub przeniesieniu własności nieruchomości jest to, kto faktycznie jest zobowiązany do zapłaty podatku. Choć w większości przypadków jest to kupujący, istnieją pewne wyjątki w zależności od sposobu nabycia, relacji między stronami oraz rodzaju transakcji.

Obowiązki kupującego jako głównego podatnika

Zasadniczo podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci kupujący lub nowy właściciel (w zależności od sposobu nabycia nieruchomości). Poprzez złożenie dokumentacji zakupu w administracji podatkowej zgłaszane jest nabycie nieruchomości. 

Chociaż zazwyczaj odbywa się to za pośrednictwem notariusza, kupujący pozostaje stroną odpowiedzialną. Termin zgłoszenia wynosi trzydzieści dni od nabycia nieruchomości lub od zawarcia umowy, natomiast podatek musi zostać zapłacony w ciągu piętnastu dni od doręczenia decyzji administracji podatkowej.

Wyjątki i szczególne przypadki zapłaty podatku

W przypadku przeniesienia własności w drodze darowizny podatnikiem jest obdarowany, czyli osoba otrzymująca nieruchomość. Wyjątkiem są darowizny w najbliższej rodzinie, gdzie strony są często zwolnione z podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli własność nieruchomości jest nabywana w drodze dziedziczenia, spadkobiercy ustawowi są zazwyczaj całkowicie zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku. Wyjątki dotyczą dalszych krewnych lub osób trzecich.

W przypadku zamiany nieruchomości, gdy obie strony są jednocześnie kupującymi i sprzedającymi, podatek płacony jest wyłącznie od różnicy wartości nieruchomości.

Rola sprzedającego w procesie zgłoszenia

W trakcie procesu sprzedaży sprzedający musi zapewnić dokumenty takie jak odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na użytkowanie, dane działki ewidencyjnej oraz oświadczenie tabularne. 

Jeżeli sprzedający sprzedaje nieruchomość objętą systemem VAT, kupujący nie płaci podatku od przeniesienia własności nieruchomości, lecz wyłącznie VAT, który jest zazwyczaj wliczony w cenę mieszkania.

Jak obliczyć wysokość podatku od przeniesienia własności nieruchomości

Jak wspomniano wcześniej, podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi 3% wartości rynkowej. W praktyce, jeśli mieszkanie kosztuje 250 000 €, kwotę tę mnoży się przez 0,03, co daje podatek w wysokości 7 500 €.

Wartość nieruchomości ustalana jest przez administrację podatkową i może różnić się od ceny transakcyjnej. Jeżeli administracja podatkowa oszacuje wartość wyższą niż cena zakupu, kupujący i tak płaci podatek od wartości oszacowanej.

Proces zgłoszenia i wpłaty podatku

Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży następuje część administracyjna procesu, która jest kluczowa dla zgodnego z prawem nabycia nieruchomości. Prawidłowe i terminowe zgłoszenie podatku od przeniesienia własności nieruchomości, wraz z dostarczeniem odpowiedniej dokumentacji, pozwala uniknąć niepotrzebnych kar i opóźnień. 

Terminy i wymagana dokumentacja

Zakup nieruchomości musi zostać zgłoszony do administracji podatkowej w ciągu trzydziestu dni od zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub podpisania umowy. Do zgłoszenia wymagane są dane katastralne, kopia umowy kupna-sprzedaży, dokumenty tożsamości stron, wycena nieruchomości oraz potwierdzenie zapłaty VAT (jeżeli nieruchomość podlega VAT).

Kupujący samodzielnie składa dokumentację do administracji podatkowej, chyba że umowa została poświadczona notarialnie – wówczas sprawa jest automatycznie przekazywana do urzędu, co jest częstszym rozwiązaniem.

Rola notariusza i administracji podatkowej

Rolą notariusza jest zgłoszenie transakcji kupna oraz przeniesienia własności do administracji podatkowej. Od momentu cyfryzacji systemu w 2019 roku notariusze są automatycznie połączeni z urzędem, a poświadczone umowy przesyłane są elektronicznie. W tym procesie notariusz przekazuje dane takie jak tożsamość stron, opis nieruchomości, informacje z katastru i ksiąg wieczystych oraz cenę zakupu.

Następnie administracja podatkowa weryfikuje kompletność i poprawność dokumentacji, potwierdza lub koryguje wartość rynkową nieruchomości, wydaje decyzję podatkową, przesyła ją kupującemu, a następnie monitoruje dokonanie płatności.

Co dzieje się po zapłacie

Po otrzymaniu wpłaty administracja podatkowa rejestruje ją w swoim systemie, po czym sprawa zostaje zamknięta. Jeżeli kupujący uważa, że oszacowana wartość rynkowa jest zbyt wysoka, nieruchomość została błędnie określona lub powierzchnia wpisana nieprawidłowo, ma prawo złożyć odwołanie. 

Termin na złożenie odwołania wynosi trzydzieści dni. Jeżeli odwołanie zostanie uwzględnione, na przykład w przypadku błędnej wyceny wartości rynkowej, nadpłacona kwota zostanie zwrócona kupującemu.

Ulgi, zwolnienia i szczególne przypadki

Chociaż podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest zasadniczo płacony przy każdym przeniesieniu własności, przepisy przewidują szereg ulg, zwolnień oraz szczególnych sytuacji, w których obowiązek podatkowy może zostać zmniejszony lub całkowicie wyeliminowany. Możliwości te zależą od rodzaju nieruchomości, sposobu nabycia, relacji między stronami oraz szczególnych regulacji prawnych.

Zwolnienia przy zakupie pierwszej nieruchomości

Wraz z wprowadzeniem specjalnych środków zachęcających państwo w 2025 roku uchwaliło ustawę, która pod pewnymi warunkami przewiduje zwrot podatku. Środek ten dotyczy przede wszystkim osób kupujących pierwszą nieruchomość, poniżej 45. roku życia, które będą wykorzystywać nieruchomość do zamieszkania, a nie na wynajem. Należy pamiętać, że podatek musi zostać najpierw zapłacony, a dopiero potem można wystąpić o jego zwrot.

Szczególne warunki przy dziedziczeniu i darowiźnie

Rodzinne przeniesienie własności nieruchomości w drodze dziedziczenia jest powszechne w praktyce. Zwolnione z podatku są przeniesienia nieruchomości pomiędzy rodzicami i dziećmi, dziadkami i wnukami, małżonkami oraz rodzicami adopcyjnymi i dziećmi adoptowanymi. W tych przypadkach zgłoszenie nadal składane jest do administracji podatkowej, która następnie wydaje decyzję o zwolnieniu z podatku. 

Wyjątki występują w wielu konfiguracjach. Przykładowo, jeśli nieruchomość zostanie podarowana osobie, która nie jest bliskim członkiem rodziny, nowy właściciel podlega opodatkowaniu i płaci podatek w wysokości 3%. 

Pary niepozostające w związku małżeńskim są zwolnione z podatku, jeśli udowodnią, że pozostają we wspólnym pożyciu przez co najmniej 3 lata lub mają wspólne dziecko.

Ulgi podatkowe dla gruntów rolnych i budowlanych

Jeżeli kupujący nabywa grunt bezpośrednio od państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w niektórych przypadkach jest zwolniony z zapłaty podatku od przeniesienia własności nieruchomości.

Zwolnienia są możliwe w ramach specjalnych programów wsparcia i działań na rzecz rozwoju obszarów wiejskich. Może również obowiązywać korzystniejsza wycena wartości nieruchomości. Jednak uzyskanie tych ulg wymaga wcześniejszego udokumentowania i nie następuje automatycznie.

W przypadku przekształcenia gruntów rolnych w budowlane podstawa opodatkowania może wzrosnąć, ponieważ opiera się na oszacowanej wartości bardziej wartościowego gruntu budowlanego.

W praktyce nie ma zwolnień dla gruntów budowlanych, chyba że są one sprzedawane w systemie VAT – wówczas płacony jest tylko jeden podatek. 

Podsumowanie

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci kupujący lub obdarowany i wynosi on 3% wartości rynkowej. Zgłoszenie należy złożyć w ciągu 30 dni, a podatek opłaca się po wydaniu decyzji przez administrację podatkową.

Ulgi przysługują przy zakupie pierwszej nieruchomości (zwrot podatku), dziedziczeniu i darowiźnie w rodzinie oraz w przypadku gruntów rolnych. Kupujący powinni zwracać szczególną uwagę na terminy, kompletność dokumentacji oraz możliwość złożenia odwołania, jeśli nie zgadzają się z ustaloną wartością nieruchomości.