Imposta sul trasferimento immobiliare – Tutto quello che devi sapere prima di acquistare

L’acquisto di un immobile, oltre al prezzo e alla posizione, comporta anche specifici obblighi fiscali che è importante comprendere in anticipo. Uno degli elementi chiave di questo processo è l’imposta sul trasferimento immobiliare, un costo che spesso sorprende gli acquirenti se non viene considerato per tempo. 

Di seguito forniamo una panoramica delle regole di base, degli importi e delle situazioni in cui questa imposta si applica.

Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare e quando si applica

L’imposta sul trasferimento immobiliare è un’imposta una tantum pagata al momento del trasferimento della proprietà di case, appartamenti, terreni o immobili commerciali. Più precisamente, viene pagata in caso di acquisto, successione o altra forma di acquisizione di un immobile, qualora su tale acquisizione non sia stata precedentemente versata l’imposta sul valore aggiunto. È quindi importante sottolineare che, durante una transazione di trasferimento della proprietà, per lo stesso immobile si paga una sola di queste imposte e non entrambe.

L’imposta sul trasferimento immobiliare ammonta al 3% del valore di mercato dell’immobile al momento dell’acquisizione.

Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare

Una delle domande più frequenti quando si acquista o si trasferisce la proprietà di un immobile riguarda chi sia effettivamente obbligato a pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare. Sebbene nella maggior parte dei casi sia l’acquirente, esistono alcune eccezioni a seconda della modalità di acquisizione, del rapporto tra le parti e del tipo di transazione.

Obblighi dell’acquirente come principale contribuente

Di norma, l’imposta sul trasferimento immobiliare è pagata dall’acquirente o dal nuovo proprietario (a seconda della modalità di acquisizione dell’immobile). Presentando la documentazione di acquisto all’Amministrazione fiscale, viene dichiarata l’acquisizione dell’immobile. 

Sebbene ciò avvenga solitamente tramite un notaio, l’acquirente rimane il soggetto responsabile. Il termine per la dichiarazione è di trenta giorni dall’acquisizione dell’immobile o dalla conclusione del contratto, mentre l’imposta deve essere pagata entro quindici giorni dalla notifica della decisione dell’Amministrazione fiscale.

Eccezioni e casi particolari nel pagamento dell’imposta

Quando il trasferimento di proprietà avviene tramite donazione, il beneficiario della donazione o dell’immobile è il contribuente. Sono previste eccezioni per le donazioni all’interno della famiglia più stretta, dove i soggetti coinvolti sono spesso esenti dall’imposta sul trasferimento immobiliare. Se la proprietà dell’immobile viene acquisita per successione, gli eredi legittimi sono generalmente totalmente esenti dal pagamento dell’imposta. Le eccezioni riguardano parenti più lontani o terzi.

Nel caso di permuta di immobili, in cui entrambe le parti sono contemporaneamente acquirenti e venditori, l’imposta viene pagata solo sulla differenza di valore tra gli immobili.

Il ruolo del venditore nel processo di dichiarazione

Durante il processo di vendita, il venditore deve fornire documenti quali l’estratto del registro fondiario, il certificato di abitabilità, i dati della particella catastale e la dichiarazione tabellare. 

Se il venditore vende un immobile che rientra nel regime IVA, l’acquirente non paga l’imposta sul trasferimento immobiliare, ma solo l’IVA, che è generalmente inclusa nel prezzo dell’appartamento.

Come calcolare l’importo dell’imposta sul trasferimento immobiliare

Come già accennato, l’imposta sul trasferimento immobiliare ammonta al 3% del valore di mercato. In pratica, se un appartamento costa 250.000 €, tale importo viene moltiplicato per 0,03, ottenendo un’imposta immobiliare pari a 7.500 €.

Il valore dell’immobile è determinato dall’Amministrazione fiscale e può differire dal prezzo di acquisto. Se l’Amministrazione fiscale stima un valore superiore al prezzo di acquisto, l’acquirente paga comunque l’imposta sulla base del valore stimato.

Il processo di dichiarazione e pagamento dell’imposta

Dopo la conclusione del contratto di compravendita, segue la parte amministrativa del processo, fondamentale per l’acquisizione legale dell’immobile. Una corretta e tempestiva dichiarazione dell’imposta sul trasferimento immobiliare, insieme alla presentazione della documentazione appropriata, consente di evitare sanzioni e ritardi inutili. 

Scadenze e documentazione richiesta

L’acquisto di un immobile deve essere dichiarato all’Amministrazione fiscale entro trenta giorni dalla conclusione del contratto di compravendita o dalla firma del contratto. Per la dichiarazione sono necessari i dati catastali, una copia del contratto di compravendita, i documenti di identità delle parti, una valutazione dell’immobile e la prova del pagamento dell’IVA (se l’immobile è soggetto a IVA).

L’acquirente presenta la documentazione all’Amministrazione fiscale, salvo che il contratto sia stato autenticato da un notaio, nel qual caso la pratica viene automaticamente trasmessa all’autorità competente, circostanza che è la più comune.

Il ruolo del notaio e dell’Amministrazione fiscale

Il ruolo del notaio è quello di dichiarare la compravendita e il trasferimento di proprietà all’Amministrazione fiscale. Dal momento che il sistema è stato digitalizzato nel 2019, i notai sono automaticamente collegati e i contratti autenticati vengono inviati anche in formato elettronico. In questo processo, il notaio trasmette informazioni quali l’identità delle parti, la descrizione dell’immobile, i dati del catasto e del registro fondiario, nonché il prezzo di acquisto.

Successivamente, l’Amministrazione fiscale verifica la correttezza dell’intera documentazione, conferma o rettifica il valore di mercato dell’immobile, emette la decisione fiscale, la invia all’acquirente e successivamente monitora il pagamento.

Cosa succede dopo il pagamento

Una volta ricevuto il pagamento dell’imposta, l’Amministrazione fiscale lo registra nel proprio sistema, dopodiché la pratica viene chiusa. Se l’acquirente ritiene che il valore di mercato stimato sia troppo elevato, che l’immobile sia stato definito in modo errato o che la superficie sia stata registrata in modo scorretto, ha il diritto di presentare ricorso. 

Il termine per la presentazione del ricorso è di trenta giorni. Se il ricorso viene accolto, ad esempio in caso di errata valutazione del valore di mercato, l’importo versato in eccesso viene rimborsato all’acquirente.

Agevolazioni, esenzioni e casi particolari

Sebbene l’imposta sul trasferimento immobiliare sia generalmente dovuta a ogni trasferimento di proprietà, la legge prevede una serie di agevolazioni, esenzioni e situazioni particolari in cui l’obbligo fiscale può essere ridotto o completamente evitato. Queste possibilità dipendono dal tipo di immobile, dalla modalità di acquisizione, dal rapporto tra le parti e da specifiche misure legislative.

Esenzioni per l’acquisto della prima casa

Con l’introduzione di misure di incentivo speciali, lo Stato ha emanato nel 2025 una legge che, a determinate condizioni, prevede il rimborso dell’imposta. Questa misura si applica principalmente ai proprietari della prima casa di età inferiore ai 45 anni, che utilizzeranno l’immobile come abitazione e non per l’affitto. È importante sottolineare che l’imposta deve essere prima pagata e solo successivamente può essere richiesto il rimborso.

Condizioni particolari per successione e donazione

Il trasferimento familiare di immobili tramite successione è comune nella pratica. Sono esenti dall’imposta i trasferimenti di immobili tra genitori e figli, nonni e nipoti, coniugi, nonché tra genitori adottivi e figli adottivi. Anche in questi casi viene presentata una dichiarazione all’Amministrazione fiscale, che successivamente emette una decisione di esenzione dall’imposta. 

Le eccezioni si applicano in numerose combinazioni. Ad esempio, se un immobile viene donato a una persona che non è un familiare stretto, il nuovo proprietario è soggetto a imposizione e paga un’imposta del 3%. 

Le coppie non sposate sono esenti dal pagamento dell’imposta se dimostrano di vivere in tale unione da almeno 3 anni o di avere un figlio in comune.

Agevolazioni fiscali per terreni agricoli ed edificabili

Se l’acquirente acquista un terreno direttamente dallo Stato o da un ente locale, in alcuni casi può essere esente dal pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare.

Le esenzioni sono possibili nell’ambito di incentivi speciali e misure di sviluppo rurale. Può inoltre essere applicata una valutazione più favorevole del valore dell’immobile. Tuttavia, tali agevolazioni richiedono una prova preventiva e non vengono concesse automaticamente.

Nel caso in cui un terreno agricolo venga riclassificato come edificabile, la base imponibile può aumentare, poiché segue il valore stimato del terreno edificabile più pregiato.

Nella pratica, non esistono esenzioni per i terreni edificabili, a meno che non siano venduti nell’ambito del regime IVA, nel qual caso si paga una sola imposta. 

Conclusione

L’imposta sul trasferimento immobiliare è pagata dall’acquirente o dal beneficiario della donazione e ammonta al 3% del valore di mercato. La dichiarazione deve essere presentata entro 30 giorni e l’imposta viene pagata dopo l’emissione della decisione da parte dell’Amministrazione fiscale.

Sono previste agevolazioni per l’acquisto della prima casa (rimborso dell’imposta), per le successioni e le donazioni all’interno della famiglia e per i terreni agricoli. Gli acquirenti dovrebbero prestare particolare attenzione alle scadenze, alla documentazione e alla possibilità di presentare ricorso se non sono d’accordo con il valore stimato.