Taxe sur le transfert de propriété immobilière – Tout ce que vous devez savoir avant d’acheter

L’achat d’un bien immobilier, en plus du prix et de l’emplacement, implique également certaines obligations fiscales qu’il est important de comprendre à l’avance. L’un des éléments clés de ce processus est la taxe sur le transfert de propriété immobilière, un coût qui surprend souvent les acheteurs s’il n’est pas pris en compte à temps. 

Ci-dessous, nous présentons un aperçu des règles de base, des montants et des situations dans lesquelles cette taxe s’applique.

Qu’est-ce que la taxe sur le transfert de propriété immobilière et quand s’applique-t-elle

La taxe sur le transfert de propriété immobilière est une taxe unique payée lors du transfert de propriété des maisons, des appartements, des terrains ou des biens immobiliers commerciaux. Plus précisément, elle est due lors de l’achat, de l’héritage ou de toute autre forme d’acquisition d’un bien immobilier si la taxe sur la valeur ajoutée n’a pas déjà été payée lors de cette acquisition. Il est donc important de souligner que, lors d’une transaction de transfert de propriété, un seul de ces impôts est payé pour un même bien, et non les deux.

La taxe sur le transfert de propriété immobilière s’élève à 3 % de la valeur marchande du bien au moment de son acquisition.

Qui paie la taxe sur le transfert de propriété immobilière

L’une des questions les plus fréquentes lors de l’achat ou du transfert de propriété immobilière concerne la personne réellement tenue de payer la taxe sur le transfert de propriété immobilière. Bien que, dans la plupart des cas, il s’agisse de l’acheteur, certaines exceptions existent selon le mode d’acquisition, la relation entre les parties et le type de transaction.

Obligations de l’acheteur en tant que principal contribuable

En règle générale, la taxe sur le transfert de propriété immobilière est payée par l’acheteur ou le nouveau propriétaire (selon le mode d’acquisition du bien). En soumettant la documentation d’achat à l’administration fiscale, l’acquisition du bien est déclarée. 

Bien que cette démarche soit généralement effectuée par l’intermédiaire d’un notaire, l’acheteur reste la partie responsable. Le délai de déclaration est de trente jours à compter de l’acquisition du bien ou de la conclusion du contrat, et la taxe doit être payée dans les quinze jours suivant la réception de la décision de l’administration fiscale.

Exceptions et cas particuliers de paiement de la taxe

Lorsque le transfert de propriété s’effectue par donation, le bénéficiaire de la donation ou du bien est le contribuable. Des exceptions s’appliquent aux donations au sein de la famille proche, où les parties sont souvent exonérées de la taxe sur le transfert de propriété immobilière. Si la propriété est acquise par héritage, les héritiers légaux sont généralement entièrement exonérés du paiement de la taxe. Des exceptions concernent les parents plus éloignés ou les tiers.

Dans le cas d’échanges de biens immobiliers où les deux parties sont simultanément acheteurs et vendeurs, la taxe est payée uniquement sur la différence de valeur entre les biens.

Le rôle du vendeur dans le processus de déclaration

Au cours du processus de vente, le vendeur doit fournir des documents tels qu’un extrait du registre foncier, un permis d’occupation, des informations sur la parcelle cadastrale et une déclaration tabulaire. 

Si le vendeur vend un bien immobilier relevant du régime de la TVA, l’acheteur ne paie pas la taxe sur le transfert de propriété immobilière, mais uniquement la TVA, qui est généralement incluse dans le prix de l’appartement.

Comment calculer le montant de la taxe sur le transfert de propriété immobilière

Comme indiqué précédemment, la taxe sur le transfert de propriété immobilière s’élève à 3 % de la valeur marchande. En pratique, si un appartement coûte 250 000 €, ce montant est multiplié par 0,03, ce qui donne une taxe immobilière de 7 500 €.

La valeur du bien est déterminée par l’administration fiscale et peut différer du prix d’achat. Si l’administration fiscale estime une valeur supérieure au prix d’achat, l’acheteur paie néanmoins la taxe sur la base de la valeur estimée.

Le processus de déclaration et de paiement de la taxe

Après la conclusion du contrat de vente, s’ensuit la partie administrative du processus, essentielle pour l’acquisition légale du bien. Une déclaration correcte et dans les délais de la taxe sur le transfert de propriété immobilière, accompagnée de la soumission des documents appropriés, permet d’éviter des pénalités et des retards inutiles. 

Délais et documents requis

L’achat d’un bien immobilier doit être déclaré à l’administration fiscale dans un délai de trente jours suivant la conclusion du contrat de vente ou la signature du contrat. La déclaration nécessite les données cadastrales, une copie du contrat de vente, les documents d’identité des parties, une évaluation du bien ainsi qu’une preuve du paiement de la TVA (si le bien est soumis à la TVA).

L’acheteur soumet lui-même la documentation à l’administration fiscale, sauf si le contrat est notarié, auquel cas le dossier est automatiquement transmis à l’autorité compétente, ce qui est le cas le plus fréquent.

Le rôle du notaire et de l’administration fiscale

Le rôle du notaire est de déclarer l’achat et le transfert de propriété à l’administration fiscale. Depuis la numérisation du système en 2019, les notaires sont automatiquement connectés et les contrats notariés sont également transmis par voie électronique. Dans ce processus, le notaire transmet des informations telles que l’identité des parties, la description du bien, les données du cadastre et du registre foncier, ainsi que le prix d’achat.

Ensuite, l’administration fiscale vérifie l’exactitude de l’ensemble de la documentation, confirme ou ajuste la valeur marchande du bien, émet une décision fiscale, l’envoie à l’acheteur, puis contrôle le paiement.

Que se passe-t-il après le paiement

Une fois le paiement de la taxe reçu, l’administration fiscale l’enregistre dans son système, après quoi le dossier est clôturé. Si l’acheteur estime que la valeur marchande évaluée est trop élevée, que le bien est mal défini ou que la surface est incorrectement enregistrée, il a le droit de déposer un recours. 

Le délai pour déposer un recours est de trente jours. Si le recours est accepté, par exemple en cas d’évaluation incorrecte de la valeur marchande, le montant payé en trop est remboursé à l’acheteur.

Allègements, exonérations et cas particuliers

Bien que la taxe sur le transfert de propriété immobilière soit généralement due à chaque transfert de propriété, la loi prévoit un certain nombre d’allègements, d’exonérations et de situations particulières dans lesquelles l’obligation fiscale peut être réduite ou totalement évitée. Ces possibilités dépendent du type de bien, du mode d’acquisition, de la relation entre les parties et de mesures légales spécifiques.

Exonérations pour l’achat d’un premier bien immobilier

Avec l’introduction de mesures incitatives spéciales, l’État a adopté en 2025 une loi qui, sous certaines conditions, prévoit un remboursement de la taxe. Cette mesure s’applique principalement aux primo-accédants de moins de 45 ans, qui utilisent le bien pour y habiter et non pour la location. Il est important de noter que la taxe doit d’abord être payée, et ce n’est qu’ensuite qu’un remboursement peut être demandé.

Conditions particulières pour l’héritage et la donation

Le transfert familial de propriété par héritage est courant en pratique. Les transferts de biens entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, conjoints, ainsi qu’entre parents adoptifs et enfants adoptés sont exonérés de taxe. Dans ces cas, une déclaration est tout de même déposée auprès de l’administration fiscale, qui rend ensuite une décision accordant l’exonération fiscale. 

Des exceptions existent dans de nombreuses situations. Par exemple, si un bien est donné à une personne qui n’est pas un membre proche de la famille, le nouveau propriétaire est imposé et paie une taxe de 3 %. 

Les couples non mariés sont exonérés de la taxe s’ils prouvent qu’ils vivent dans une telle union depuis au moins trois ans ou qu’ils ont un enfant commun.

Allègements fiscaux pour les terrains agricoles et constructibles

Si l’acheteur achète un terrain directement à l’État ou à une collectivité locale, il peut, dans certains cas, être exonéré du paiement de la taxe sur le transfert de propriété immobilière.

Des exonérations sont possibles dans le cadre de programmes incitatifs spécifiques et de mesures de développement rural. Une évaluation plus favorable de la valeur du bien peut également s’appliquer. Toutefois, ces allègements nécessitent une justification préalable et ne sont pas accordés automatiquement.

Si un terrain agricole est reclassé en terrain constructible, l’assiette fiscale peut devenir plus élevée, car elle suit la valeur estimée du terrain constructible plus précieux.

En pratique, il n’existe pas d’exonérations pour les terrains constructibles, sauf s’ils sont vendus dans le cadre du régime de la TVA, auquel cas une seule taxe est due. 

Conclusion

La taxe sur le transfert de propriété immobilière est payée par l’acheteur ou le bénéficiaire d’une donation et s’élève à 3 % de la valeur marchande. La déclaration doit être déposée dans un délai de 30 jours et la taxe est payée après l’émission de la décision par l’administration fiscale.

Des allègements existent pour l’achat d’un premier bien immobilier (remboursement de la taxe), l’héritage et les donations au sein de la famille, ainsi que pour les terrains agricoles. Les acheteurs doivent prêter une attention particulière aux délais, à la documentation et à la possibilité de recours s’ils ne sont pas d’accord avec la valeur estimée.