Налог на переход права собственности на недвижимость — всё, что нужно знать перед покупкой

Покупка недвижимости, помимо цены и расположения, также влечёт за собой определенные налоговые обязательства, которые важно понимать заранее. Одним из ключевых элементов этого процесса является налог на переход права собственности на недвижимость — расход, который часто становится неожиданностью для покупателей, если его не учесть своевременно. 

Ниже мы приводим обзор основных правил, сумм и ситуаций, в которых применяется этот налог.

Что такое налог на переход права собственности на недвижимость и когда он применяется

Налог на переход права собственности на недвижимость — это разовый налог, уплачиваемый при передаче права собственности на дома, квартиры, земельные участки или коммерческую недвижимость. Точнее, он уплачивается при покупке, наследовании или иной форме приобретения недвижимости, если при этом ранее не был уплачен налог на добавленную стоимость. Поэтому важно подчеркнуть, что при одной сделке с недвижимостью уплачивается только один из этих налогов, а не оба одновременно.

Налог на переход права собственности на недвижимость составляет 3 % от рыночной стоимости недвижимости на момент приобретения.

Кто платит налог на переход права собственности на недвижимость

Один из самых распространённых вопросов при покупке или передаче права собственности на недвижимость — кто именно обязан уплачивать данный налог. Хотя в большинстве случаев это покупатель, существуют определенные исключения в зависимости от способа приобретения, отношений между сторонами и типа сделки.

Обязанности покупателя как основного налогоплательщика

Как правило, налог на переход права собственности на недвижимость уплачивается покупателем или новым владельцем (в зависимости от способа приобретения недвижимости). Путём подачи документов о покупке в налоговую администрацию осуществляется уведомление о приобретении недвижимости. 

Хотя обычно это делается через нотариуса, ответственность остается за покупателем. Срок подачи уведомления составляет тридцать дней с момента приобретения недвижимости или заключения договора, а налог должен быть уплачен в течение пятнадцати дней с момента получения решения налоговой администрации.

Исключения и особые случаи уплаты налога

При передаче права собственности в виде дарения налогоплательщиком является получатель дара или недвижимости. Исключения действуют для дарений внутри ближайшей семьи, где участники часто освобождаются от уплаты налога на переход права собственности. Если право собственности приобретается по наследству, законные наследники, как правило, полностью освобождаются от уплаты налога. Исключения применяются к более дальним родственникам или третьим лицам.

В случае обмена недвижимостью, когда обе стороны одновременно являются покупателями и продавцами, налог уплачивается только с разницы в стоимости объектов недвижимости.

Роль продавца в процессе уведомления

В процессе продажи продавец обязан предоставить такие документы, как выписка из земельного реестра, разрешение на ввод в эксплуатацию, сведения о кадастровом участке и табличное заявление. 

Если продавец продает недвижимость, находящуюся в системе НДС, покупатель не уплачивает налог на переход права собственности, а только НДС, который, как правило, включён в цену квартиры.

Как рассчитать сумму налога на переход права собственности на недвижимость

Как уже упоминалось, налог на переход права собственности составляет 3 % от рыночной стоимости. На практике, если квартира стоит 250 000 €, эта сумма умножается на 0,03, в результате чего налог на недвижимость составляет 7 500 €.

Стоимость недвижимости определяется налоговой администрацией и может отличаться от цены покупки. Если налоговая администрация оценит недвижимость выше цены покупки, покупатель всё равно уплачивает налог, исходя из оценочной стоимости.

Процедура подачи уведомления и уплаты налога

После заключения договора купли-продажи следует административная часть процесса, которая имеет ключевое значение для законного приобретения недвижимости. Корректная и своевременная подача уведомления о налоге на переход права собственности, а также предоставление соответствующей документации позволяют избежать ненужных штрафов и задержек. 

Сроки и необходимая документация

Покупка недвижимости должна быть заявлена в налоговую администрацию в течение тридцати дней с момента заключения договора купли-продажи или подписания контракта. Для подачи требуется кадастровая информация, копия договора купли-продажи, удостоверения личности сторон, оценка недвижимости и подтверждение уплаты НДС (если объект облагается НДС).

Покупатель подаёт документацию в налоговую администрацию, если договор не заверен нотариально. В случае нотариального удостоверения документы автоматически направляются в ведомство, что является более распространенной практикой.

Роль нотариуса и налоговой администрации

Роль нотариуса заключается в уведомлении налоговой администрации о покупке и переходе права собственности. С момента цифровизации системы в 2019 году нотариусы автоматически подключены, а нотариально заверенные договоры направляются в электронном виде. В рамках этого процесса нотариус передаёт такие данные, как сведения о сторонах, описание недвижимости, данные из кадастра и земельного реестра, а также цену покупки.

После этого налоговая администрация проверяет корректность всей документации, подтверждает или корректирует рыночную стоимость недвижимости, выносит налоговое решение, направляет его покупателю и далее контролирует уплату налога.

Что происходит после уплаты

После поступления налогового платежа налоговая администрация регистрирует его в своей системе, после чего дело закрывается. Если покупатель считает, что оценочная рыночная стоимость завышена, недвижимость описана некорректно или площадь указана неверно, он имеет право подать апелляцию. 

Срок подачи апелляции составляет тридцать дней. Если апелляция удовлетворяется, например, в случае неправильной оценки рыночной стоимости, излишне уплаченная сумма возвращается покупателю.

Льготы, освобождения и особые случаи

Хотя налог на переход права собственности обычно уплачивается при каждой передаче права собственности, законодательство предусматривает ряд льгот, освобождений и особых ситуаций, при которых налоговое обязательство может быть уменьшено или полностью устранено. Эти возможности зависят от типа недвижимости, способа приобретения, отношений между сторонами и специальных правовых мер.

Освобождения при покупке первой недвижимости

С введением специальных стимулирующих мер государство в 2025 году приняло закон, который при определенных условиях предусматривает возврат уплаченного налога. Эта мера в первую очередь распространяется на покупателей первой недвижимости в возрасте до 45 лет, которые будут использовать объект для проживания, а не для сдачи в аренду. Важно отметить, что налог сначала должен быть уплачен, и только затем можно подать запрос на его возврат.

Особые условия для наследования и дарения

Семейная передача недвижимости по наследству широко распространена на практике. Передача недвижимости между родителями и детьми, бабушками и дедушками и внуками, супругами, а также между приемными родителями и усыновленными детьми освобождается от налога. В этих случаях уведомление всё равно подаётся в налоговую администрацию, которая затем выносит решение о налоговом освобождении. 

Исключения применяются в различных комбинациях. Например, если недвижимость дарится лицу, не являющемуся близким родственником, новый владелец облагается налогом и уплачивается 3 %. 

Незарегистрированные пары освобождаются от уплаты налога, если докажут, что проживали в таком союзе не менее 3 лет или имеют общего ребёнка.

Налоговые льготы для сельскохозяйственных и строительных земель

Если покупатель приобретает земельный участок напрямую у государства или органа местного самоуправления, в некоторых случаях он освобождается от уплаты налога на переход права собственности.

Освобождения возможны в рамках специальных стимулирующих программ и мер по развитию сельских территорий. Также может применяться более благоприятная оценка стоимости недвижимости. Однако такие льготы требуют предварительного подтверждения и не предоставляются автоматически.

Если сельскохозяйственная земля переводится в категорию строительной, налоговая база может увеличиться, поскольку она будет соответствовать оценочной стоимости более ценной строительной земли.

На практике освобождений для строительных земель не предусмотрено, если только они не продаются в рамках системы НДС, в этом случае уплачивается только один налог. 

Заключение

Налог на переход права собственности на недвижимость уплачивается покупателем или получателем дара и составляет 3 % от рыночной стоимости. Уведомление должно быть подано в течение 30 дней, а налог уплачивается после вынесения решения налоговой администрацией.

Льготы предусмотрены при покупке первой недвижимости (возврат налога), при наследовании и дарении внутри семьи, а также для сельскохозяйственных земель. Покупателям следует внимательно соблюдать сроки, требования к документации и учитывать возможность подачи апелляции в случае несогласия с оценочной стоимостью.