Jak zarabiać na obrocie nieruchomościami w Chorwacji – Kluczowe wskazówki i ryzyka

Obrót nieruchomościami jest od lat sposobem na zarabianie pieniędzy, często bardzo dochodowym, a ostatnio staje się coraz bardziej popularny w Chorwacji. Jednak, mimo że brzmi kusząco, taki sposób zarabiania wiąże się z pewnymi ryzykami, które mogą być znaczące, biorąc pod uwagę początkową inwestycję. Z tego powodu do obrotu nieruchomościami należy podejść mądrze i przemyślanie.

Czym jest obrót nieruchomościami i jak to działa?

Najprościej mówiąc, obrót nieruchomościami polega na zakupie nieruchomości, inwestowaniu w jej poprawę i/lub renowację oraz sprzedaży po wyższej cenie niż inwestycja, aby oczywiście osiągnąć zysk.

Mówiąc o tym sposobie zarabiania, powinniśmy pamiętać, co oznacza ROI – termin, o którym już wcześniej wspominaliśmy. ROI (ang. Return on Investment) to pojęcie popularne w kręgach marketingowych, wyrażane w procentach, które oznacza zysk w stosunku do inwestycji. Procent ten oblicza się, odejmując od całkowitego zysku całkowity koszt, a następnie dzieląc tę różnicę przez koszt inwestycji i mnożąc przez sto. Wysoki wskaźnik ROI sugeruje opłacalność oraz poziom zwrotu zainwestowanego kapitału.

Znając już podstawowe pojęcia, wróćmy do obrotu nieruchomościami w praktyce. W kolejnych akapitach postaramy się przejść przez wszystkie etapy tego procesu.

Pierwszym krokiem w obrocie nieruchomościami jest badanie rynku, czyli analiza trendów i popytu w docelowych obszarach. Porównanie nieruchomości i ich cen, trendy rynkowe i ich wahania dają nam jaśniejszy obraz opłacalności.

Po zapoznaniu się z rynkiem musimy skupić się na opracowaniu biznesplanu, który obejmuje konkretne cele, strategie marketingowe i budżet. Obrót nieruchomościami wymaga znacznego kapitału początkowego. 

Jak znaleźć odpowiednią nieruchomość do obrotu?

Kolejnym krokiem jest znalezienie potencjalnych nieruchomości do inwestycji. To odpowiedni moment, aby skontaktować się z agentem nieruchomości, jeśli jeszcze tego nie zrobiliśmy. Agenci nieruchomości są najlepszymi znawcami praw rynku na danym obszarze oraz świetnie przewidują ogólne trendy cenowe. Ten etap wymaga dokładności i przede wszystkim cierpliwości. 

Aby obrót nieruchomościami zakończył się sukcesem, kluczowe jest znalezienie idealnej nieruchomości. Udany obrót, zwłaszcza jeśli jesteśmy nowi w tym „biznesie”, wymaga zespołu profesjonalistów, czyli współpracy z agentami nieruchomości, aby ograniczyć błądzenie w procesie, co jest częste, jeśli podejdziemy do tego nieprzygotowani i z dużymi inwestycjami. 

Jeśli podejdziemy do tego amatorsko i bez przygotowania, istnieje ryzyko, że nie osiągniemy zysku, a wręcz przeciwnie – poniesiemy stratę.

Nieruchomość, której szukamy, powinna znajdować się w pożądanej lokalizacji i mieć duży potencjał. Dobre warunki do obrotu ma ta nieruchomość, która przy minimalnym nakładzie inwestycji po sprzedaży przynosi maksymalny zysk.

Czas trwania tego procesu zależy od tego, na co jesteśmy gotowi się zgodzić lub ile mamy cierpliwości, zanim znajdziemy właściwą nieruchomość do inwestycji.

Renowacja – Co (nie) trzeba robić przy adaptacji do sprzedaży?

Po znalezieniu idealnej nieruchomości ważne jest ocenienie struktury, ogólnego stanu budynku i kosztów renowacji. Na tym etapie liczymy się z opiniami i ocenami architektów, projektantów oraz wykonawców, w zależności od stopnia skomplikowania inwestycji.

Podczas inwestowania w nieruchomość na sprzedaż, aby zwiększyć jej wartość rynkową, należy skupić się na opłacalnych ulepszeniach, które przynoszą największy zwrot z inwestycji. Mogą to być zmiany kosmetyczne, takie jak detale wnętrza, ale także bardziej kosztowne inwestycje, np. remont kuchni, łazienki, odświeżenie ścian, wymiana stolarki. W przypadku budynków wolnostojących inwestycja w odnowienie elewacji i dachu może być większym wydatkiem, natomiast aranżacja terenu nie musi.

Szczególnie w rejonie Chorwacji, a zwłaszcza Dalmacji, ciekawą i wartą rozważenia inwestycją jest renowacja starych, tradycyjnych kamiennych domów. Taka inwestycja może być wymagająca pod względem czasu i finansów, ale może być opłacalna, a także przynosić satysfakcję z udziału w zachowaniu lokalnego dziedzictwa kulturowego.

Wprowadzenie nieruchomości na rynek – sprzedaż

Kiedy przygotowaną, wyremontowaną lub odświeżoną nieruchomość wprowadzamy ponownie na rynek, konieczne jest podkreślenie jej zalet. Możemy na przykład zaznaczyć, że została niedawno odnowiona i jakie ulepszenia w niej wykonano, aby uzasadnić oczekiwaną cenę. 

W podkreślaniu zmian kosmetycznych i ich prezentacji pomaga strategia marketingowa znana jako home staging. Strategia ta zakłada minimalizowanie wad nieruchomości i eksponowanie jej najlepszych cech. Obejmuje to np. dekorację wnętrza nowymi obrazami, tkaninami, takimi jak zasłony i poduszki, tapicerowanie krzeseł lub zakup nowego wyposażenia oraz detali takich jak wazony, rośliny itp. 

Po stylizacji nieruchomości przychodzi czas na wykonanie dobrych i profesjonalnych zdjęć, a następnie wystawienie nieruchomości na rynek.

Aby osiągnąć najlepszą widoczność marketingową i znaleźć idealnego nabywcę w najkrótszym czasie, czas ponownie skontaktować się z agencją nieruchomości. Jak wspomnieliśmy, agenci najlepiej znają lokalny rynek i mogą pomóc w wycenie nieruchomości lub zaproponować cenę, za jaką ją wystawić.

Aspekty podatkowe obrotu nieruchomościami w Chorwacji

Przy obrocie nieruchomościami, jeśli traktujemy to jako sposób zarobku, musimy wziąć pod uwagę podatek od zysków kapitałowych. Ten podatek obowiązuje w Chorwacji, jeśli nieruchomość sprzedamy w ciągu dwóch lat od zakupu, nie używamy jej jako miejsca zamieszkania i osiągniemy zysk ze sprzedaży.

Podatek dotyczy różnicy między ceną zakupu a sprzedaży. Na przykład, jeśli kupiliśmy mieszkanie za 100 000 euro, zainwestowaliśmy w nie 5 000 euro, a sprzedaliśmy za 130 000 euro, zysk kapitałowy wynosiłby 25 000 euro. Podatek od zysku kapitałowego wynosi 10%.

Jeśli jednak nieruchomość posiadamy dłużej niż dwa lata lub w niej mieszkamy, nie będziemy musieli płacić tego podatku.

Największe ryzyka obrotu nieruchomościami

Obrót nieruchomościami może być dobrą, ale także ryzykowną inwestycją, co wielokrotnie podkreślali śmy. Wahania rynku, nieoczekiwane koszty renowacji oraz czas, jaki może minąć do sprzedaży nieruchomości, to czynniki wpływające na zysk.

To ryzyko można złagodzić poprzez dogłębną znajomość rynku, głęboką analizę i śledzenie trendów cenowych. 

Jeśli podejdziemy do tego z odpowiednią wiedzą i strategiami, może to być bardzo dochodowa inwestycja.

Podsumowanie

Obrót nieruchomościami w Chorwacji może być bardzo opłacalny, ale wymaga dobrego planowania, znajomości rynku i gotowości na potencjalne ryzyka. Klucz do sukcesu leży w starannym wyborze nieruchomości, mądrym inwestowaniu w renowację oraz dobrej strategii marketingowej przy sprzedaży. Dzięki współpracy z zaufanymi profesjonalistami, takimi jak agenci nieruchomości, oraz właściwemu zarządzaniu finansami, obrót może przynieść znaczący zwrot z inwestycji. Jednak każdy krok powinien być podejmowany z ostrożnością i analizą, aby zminimalizować ryzyko strat.