Kako zaraditi preprodajom nekretnina u Hrvatskoj – Ključni savjeti i rizici

Preprodaja nekretnina već je godinama jedan od načina zarade, često jako profitabilan, a u zadnje vrijeme sve je popularniji u Hrvatskoj. Međutim, koliko god privlačan, ovaj način zarade sa sobom nosi određene rizike koji znaju biti značajni uzevši u obzir početno ulaganje. Iz tog razloga, preprodaji nekretnina treba pristupiti pametno i promišljeno.

Što znači preprodaja nekretnina i kako funkcionira?

Najjednostavnije rečeno, preprodaja nekretnina podrazumijeva kupnju nekretnine, ulaganje u njeno poboljšanje i/ili renovaciju, te prodaja po većoj cijeni od uloženog kako bi se, dakako, ostvario određeni profit.

Kada govorimo o ovom načinu zarade, trebamo se podsjetiti što znači ROI, pojam o kojemu smo ranije pisali. ROI (eng. Return of Investment) je pojam popularan u marketinškim krugovima, izražava se kroz postotak, a označava profit u odnosu na uloženo. Postotak se dobije tako da od ukupne dobiti oduzme njen trošak a zatim se ta razlika podijeli s troškovima investicije i pomnoži sa sto. Visoki ROI postotak sugerira isplativost odnosno visinu povrata uloženog.

Kad smo se upoznali s osnovnim pojmovima, vratimo se preprodaji u praksi. U sljedećim redovima, nastojat ćemo proći kroz sve faze procesa.

Prvi korak kod preprodaje nekretnina je istraživanje tržišta odnosno analiza trendova i potražnje na ciljanim područjima. Usporedba nekretnina i njihovih cijena, tržišni trendovi i njihove oscilacije, daju nam jasniju sliku o profitabilnosti.

Nakon što smo upoznali tržište, trebamo se fokusirati na razvoj poslovnog plana što uključuje konkretne ciljeve, marketinške strategije i budžet. Preprodaja nekretnina zahtijeva značajan početni kapital. 

Kako pronaći pravu nekretninu za preprodaju?

Sljedeći korak pronalaženje je potencijalnih nekretnina za ulaganje. Ova faza je pravo vrijeme da kontaktiramo agenta za nekretnine, ako to do sada nismo napravili. Agenti za nekretnine najbolji su poznavatelji zakonitosti tržišta na specifičnom području te odlični procjenitelji kretanja cijena nekretnina općenito. Ova faza zahtijeva temeljitost a nadasve strpljenje.

Za uspješnu preprodaju, ključno je pronalaženje idealne nekretnine. Uspješna preprodaja, pogotovo ako smo novi u tom “poslu” zahtijeva tim profesionalaca odnosno suradnju s agentima za nekretnine, kako bismo što manje lutali u samom procesu, što nije rijetkost ako u njega uđemo nespremni i s velikim ulaganjima. 

Uđemo li u ovo amaterski i nepripremljeno, postoji šansa da nećemo ostvariti financijsku dobit već naprotiv – gubitak.

Nekretnina koju tražimo treba biti na poželjnoj lokaciji i imati dobar potencijal. Dobar potencijal za preprodaju ima ona nekretnina koja uz što manje ulaganja, nakon prodaje, donosi što veći profit.

O vremenu trajanja ovog procesa ovisno na što smo spremni pristati ili koliko strpljenja imamo dok ne nađemo pravu nekretninu za ulaganje.

Renovacija – Što (ne) trebaš raditi kod adaptacije za prodaju?

Nakon pronalaženja idealne nekretnine, važne su procjene strukture, općenitog stanja objekta i troškova renovacije. U ovoj fazi važno nam je mišljenje i procjena arhitekata, projektanata te izvođača radova, ovisno o zahtjevnosti ulaganja.

Kod ulaganja u nekretninu za preprodaju, radi povećanja njene tržišne vrijednosti, treba se fokusirati na isplativa poboljšanja koja donose najveći povrat uloženog. To mogu biti kozmetičke promjene tipa detalji interijera ali i malo izdašnije investicije poput renovacije kuhinje, kupatila, osvježavanje zidova, zamjena stolarije. Ako se radi o samostojećem objektu, ulaganje u obnovu fasade i krova može stvoriti veći trošak no primjerice ulaganje u uređenje okoliša ne mora.

Konkretno za područje Hrvatske, naročito Dalmacije, zanimljiva i hvale vrijedna investicija je renovacija starih kamenih tradicionalnih kuća. Ta investicija zna biti zahtjevna vremenski i financijski, međutim može biti isplativa ali nam također može donijeti satisfakciju kroz sudjelovanje u očuvanju lokalne kulturne baštine.

Stavljanje nekretnine na tržište – preprodaja

Kad pripremljenu, bilo renoviranu ili dotjeranu vraćamo na tržište, nužno je istaknuti njene prednosti. Tako primjerice možemo naglasiti da je nedavno obnovljena te koja poboljšanja su na njoj napravljena kako bi se opravdala tražena cijena. 

Kod kozmetičkih promjena i njihovih isticanja pomaže marketinška strategija poznata kao stiliziranje doma (eng. home staging). Ova strategija podrazumijeva minimiziranje nedostataka objekta te isticanje njegovih najboljih strana. Ono podrazumijeva primjerice ukrašavanje interijera novim slikama, tekstilom odnosno zavjesama i jastučnicama, tapeciranje sjedalica ili kupnja novog namještaja i novih detalja poput vaza, biljaka i slično. 

Nakon stiliziranja objekta, vrijeme je za izradu dobrih i profesionalnih fotografija a zatim plasiranje nekretnine na tržište.

Da bismo postigli najbolju marketinšku vidljivost, našli idealnog kupca u najkraćem vremenskom roku, vrijeme je da ponovo kontaktiramo agenciju za nekretnine. Agenti, kao što smo rekli, najbolje poznaju lokalno tržište a mogu nam pomoći i kod procjene vrijednosti nekretnine odnosno predložiti s kojom cijenom ju stavljamo na tržište.

Porezni aspekti preprodaje nekretnina u Hrvatskoj

Kod preprodaje nekretnina odnosno ako nam se ovo gledamo kao način zarade, trebamo uzeti u obzir porez na kapitalnu dobit. Ovaj porez primjenjuje se u Hrvatskoj ako nekretninu prodamo unutar dvije godine od kupnje, ne koristimo je za vlastito stanovanje i ako ostvarujemo profit od prodaje.

Porez se odnosi na razliku između kupovne i prodajne cijene. Primjerice ako smo kupili stan za 100.000€, u njega uložili 5.000€ te ga prodajemo za 130.000€, kapitalna dobit u slučaju prodaje po traženoj cijeni iznosit će 25.000€. Na kapitalnu dobit plaćamo porez od 10%.

Međutim ako nekretninu posjedujemo duže od dvije godine ili u njoj živimo, porez na kapitalnu dobit nećemo trebati platiti.

Najveći rizici kod preprodaje nekretnina

Preprodaja nekretnina može biti dobra ali i rizična investicija, što smo više puta naglasili. Fluktuacija tržišta, neočekivani troškovi renovacije te vrijeme koje može proći dok se nekretnina ne proda, faktori su koji mogu utjecati na profit.

Ovaj rizik se može ublažiti detaljnim poznavanjem tržišta, dubinskom analizom i praćenjem kretanja cijena. 

Ako se preprodaji pristupi s potrebnim znanjem I strategijama, ovo može biti unosna investicija.

Zaključak

Preprodaja nekretnina u Hrvatskoj može biti izuzetno isplativa, ali zahtijeva dobro planiranje, znanje tržišta i spremnost na potencijalne rizike. Ključ uspjeha leži u pažljivom odabiru nekretnine, pametnim ulaganjima u renovaciju te dobroj marketinškoj strategiji prilikom prodaje. Uz suradnju s pouzdanim stručnjacima poput agenata za nekretnine i pravilno vođenje financija, preprodaja može donijeti značajan povrat ulaganja. Međutim, svaki korak treba pratiti oprez i analiza, kako bi se maksimalno smanjila mogućnost gubitka.