Jak vydělávat na otáčení nemovitostí v Chorvatsku – Klíčové tipy a rizika

Otáčení nemovitostí (flipping) je již léta způsob, jak vydělávat peníze, často velmi výdělečný, a v poslední době se v Chorvatsku stává čím dál populárnějším. Nicméně, ačkoli vypadá lákavě, tento způsob vydělávání nese určitá rizika, která mohou být vzhledem k počáteční investici značná. Z tohoto důvodu je třeba k otáčení nemovitostí přistupovat moudře a promyšleně.

Co znamená otáčení nemovitostí a jak to funguje?

Jednoduše řečeno, otáčení nemovitostí znamená nákup nemovitosti, investování do jejího zlepšení a/nebo renovace a prodej za vyšší cenu, než byla investice – samozřejmě za účelem dosažení zisku.

Když mluvíme o tomto způsobu vydělávání, měli bychom si připomenout, co znamená ROI, termín, o kterém jsme již psali. ROI (Return on Investment) je v marketingových kruzích oblíbený pojem, vyjádřený v procentech, a značí zisk vzhledem k investici. Procento se získá tak, že se odečtou celkové náklady od celkového zisku, tato rozdíl se vydělí investičními náklady a vynásobí stem. Vysoké ROI naznačuje ziskovost a míru návratnosti investice.

Poté, co jsme si vyjasnili základní pojmy, vraťme se k otáčení v praxi. Níže projdeme jednotlivé kroky procesu.

Prvním krokem při otáčení nemovitostí je průzkum trhu – tedy analýza trendů a poptávky v cílených oblastech. Porovnání nemovitostí a jejich cen, tržních trendů a jejich fluktuací nám poskytuje jasnější obraz o ziskovosti.

Poté, co trh známe, je třeba se soustředit na přípravu podnikatelského plánu, který zahrnuje konkrétní cíle, marketingové strategie a rozpočet. Otáčení nemovitostí vyžaduje značný počáteční kapitál. 

Jak najít správnou nemovitost pro otáčení?

Dalším krokem je hledání potenciálních nemovitostí k investici. To je vhodná chvíle kontaktovat realitního makléře, pokud jsme to dosud neudělali. Makléři jsou nejlepšími znalkyněmi tržních pravidel v konkrétním regionu a výborně odhadují obecné cenové trendy. Tato fáze vyžaduje pečlivost a především trpělivost. 

Pro úspěšné otáčení nemovitostí je zásadní najít ideální nemovitost. Úspěšné otáčení, zejména pokud jsme v tomto „oboru“ noví, vyžaduje tým profesionálů nebo spolupráci s makléři, aby nedocházelo k chybám v procesu, což se může stát při neodborném přístupu s velkými investicemi. 

Pokud do toho vstoupíme amatérsky a nepřipraveni, je možné, že získáme finanční výnos, ale naopak – ztrátu.

Nemovitost, kterou hledáme, by měla být v atraktivní lokalitě a mít dobrý potenciál. Nemovitost má dobrý potenciál pro flipping, pokud vyžaduje minimální investici a po prodeji přináší maximální zisk.

Délka tohoto procesu závisí na tom, co jsme ochotni akceptovat, nebo kolik trpělivosti máme, než najdeme správnou investiční nemovitost.

Renovace – co je (ne) třeba udělat při přípravě na prodej?

Po nalezení ideální nemovitosti je důležité hodnotit strukturu, obecný stav budovy a náklady na renovaci. V této fázi si ceníme názorů a odhadů architektů, designérů a dodavatelů, podle náročnosti investice.

Když investujeme do nemovitosti za účelem flippingu, je potřeba se soustředit na efektivní vylepšení, která přinášejí vysoký návrat investice. Může jít o kosmetické úpravy, jako jsou detaily interiéru, ale i o větší zásahy jako renovace kuchyně, koupelny, osvěžení zdí, výměna oken a dveří. U samostatně stojících objektů mohou opravy fasády a střechy vytvořit vyšší náklady, zatímco úpravy exteriéru nemusí být nákladné.

Speciálně pro oblast Chorvatska, zvláště Dalmácie, je zajímavou a hodnotnou investicí renovace starých tradičních kamenných domů. Tato investice může být časově a finančně náročná, ale může být výnosná a přinést uspokojení z péče o místní kulturní dědictví.

Uvedení nemovitosti na trh – prodej

Když uvádím připravenou, renovovanou nebo upravenou nemovitost na trh, je nezbytné zdůraznit její přednosti. Například můžeme upozornit na nedávnou renovaci a popsání provedených vylepšení, která ospravedlňují požadovanou cenu. 

Pro zdůraznění kosmetických úprav pomáhá marketingová strategie známá jako home staging. Tato strategie zahrnuje minimalizaci nedostatků nemovitosti a zvýraznění jejích nejlepších stránek. Patří sem například dekorace interiéru novými obrazy, textiliemi, jako jsou závěsy a polštáře, přečalounění židlí nebo nákup nového nábytku a doplňků, jako jsou vázy, rostliny atd. 

Po home stagingu je čas pořídit kvalitní profesionální fotografie a poté nemovitost uvést na trh.

Abychom dosáhli nejlepší marketingové viditelnosti a našli ideálního kupce co nejrychleji, je čas opět kontaktovat realitní kancelář. Jak bylo řečeno, makléři znají místní trh nejlépe a mohou pomoci s odhadem ceny a doporučením ceny, za kterou nemovitost nabídnout.

Daňové aspekty otáčení nemovitostí v Chorvatsku

Při otáčení nemovitostí, nebo pokud to vidíme jako způsob výdělku, je třeba zohlednit daň z kapitálových výnosů. Tato daň se v Chorvatsku uplatní, pokud je nemovitost prodána do dvou let od nákupu, není používána k vlastnímu bydlení a byla z prodeje dosažena zisk.

Daň se platí z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Například pokud jsme pořídili byt za 100 000 €, investovali do něj 5 000 € a prodali ho za 130 000 €, kapitálový výnos činí 25 000 €. Na tento výnos se odvádí daň ve výši 10 %.

Nicméně pokud je nemovitost vlastněna déle než dva roky nebo v ní žijeme, daň z kapitálových výnosů se neplatí.

Největší rizika otáčení nemovitostí

Otáčení nemovitostí může být dobrá, ale také riziková investice, jak jsme již několikrát zdůraznili. Tržní výkyvy, neočekávané náklady na renovaci a čas, který může uplynout do prodeje nemovitosti, jsou faktory, které mohou ovlivnit zisk.

Toto riziko lze snížit důkladnou znalostí trhu, hlubokou analýzou a sledováním cenových trendů. 

Pokud se k otáčení přistoupí s potřebnými znalostmi a strategiemi, může to být výnosná investice.

Závěr

Otáčení nemovitostí v Chorvatsku může být mimořádně lukrativní, ale vyžaduje dobré plánování, znalost trhu a připravenost na rizika. Klíčem k úspěchu je pečlivý výběr nemovitosti, chytré investice do renovací a účinná marketingová strategie při prodeji. Spoluprací s důvěryhodnými odborníky, jako jsou realitní makléři, a správným finančním řízením může otáčení nemovitostí přinést významný návrat investice. Ovšem každý krok je třeba dělat s opatrností a analýzou, aby se minimalizovalo riziko ztrát.