Как заработать на перепродаже недвижимости в Хорватии — ключевые советы и риски

Перепродажа недвижимости (флиппинг) уже много лет является способом заработка, часто очень прибыльным, и в последнее время становится всё более популярной в Хорватии. Однако, насколько бы привлекательным это ни казалось, такой способ заработка несёт в себе определенные риски, которые могут быть значительными, учитывая первоначальные вложения. По этой причине к флиппингу недвижимости нужно подходить разумно и обдуманно.

Что означает флиппинг недвижимости и как это работает?

Проще говоря, флиппинг недвижимости включает в себя покупку объекта недвижимости, вложение в его улучшение и/или ремонт, и продажу по цене, превышающей сумму вложений, чтобы, конечно, получить прибыль.

Говоря об этом способе заработка, важно помнить, что такое ROI – термин, который мы уже обсуждали. ROI (Return on Investment – возврат на инвестиции) – популярный в маркетинге показатель, выраженный в процентах, и означающий прибыль относительно вложений. Процент вычисляется следующим образом: от общей прибыли вычитаются все затраты, разница делится на сумму инвестиций и умножается на сто. Высокий процент ROI указывает на рентабельность и уровень возврата вложенных средств.

Когда мы разобрались с базовыми понятиями, вернёмся к практике флиппинга. В следующих разделах мы рассмотрим все этапы процесса.

Первый шаг при клиппинге недвижимости – это анализ рынка, то есть изучение тенденций и спроса в целевых регионах. Сравнение объектов и их цен, отслеживание изменений рынка дают более ясное представление о потенциальной прибыли.

После ознакомления с рынком следует сосредоточиться на разработке бизнес‑плана, включающего конкретные цели, маркетинговые стратегии и бюджет. Флиппинг недвижимости требует значительного стартового капитала. 

Как найти подходящий объект для флиппинга?

Следующий шаг – поиск потенциальных объектов для инвестиций. Это хорошее время связаться с агентом по недвижимости, если этого ещё не сделано. Риэлторы лучше всего знают законы рынка в своем регионе и умеют прогнозировать общие ценовые тенденции. Эта фаза требует тщательности и, прежде всего, терпения. 

Для успешного флиппинга критически важно найти идеальный объект. Успешный флиппинг, особенно если вы новичок в этом «бизнесе», требует команды профессионалов или сотрудничества с риэлторами, чтобы избежать ошибок – чего часто не избежать в случае неподготовленных стартов с большими инвестициями. 

Если подойти к процессу непрофессионально и без подготовки, есть риск не получить прибыль, а понести убытки.

Искомый объект должен располагаться в востребованном месте и иметь перспективы развития. Объект имеет высокий потенциал для флиппинга, если требуется минимальное вложение, но при этом после продажи он сулит максимальную прибыль.

Длительность процесса зависит от того, на что вы готовы пойти и сколько терпения готовы проявить, пока не найдете подходящий объект.

Ремонт – что стоит (не) делать при подготовке к продаже?

После поиска подходящей недвижимости важно оценить её конструкцию, общее состояние и затраты на ремонт. На этом этапе мы учитываем мнения и оценки архитекторов, дизайнеров и подрядчиков – в зависимости от масштаба инвестирования.

При инвестировании в объект для флиппинга стоит делать акцент на рентабельных улучшениях, которые дают наибольшую отдачу. Это могут быть косметические детали интерьера, но также более объемные работы – обновление кухни, ванной, потолков, стен, замена окон и дверей. Если речь идет о самостоятельном здании, вложения в фасад и крышу могут оказаться существенными, тогда как благоустройство участка не всегда требует больших затрат.

Особенно в Хорватии, в частности в Далмации, интересной и полезной инвестицией является реконструкция старинных каменных домов. Хотя такая работа может потребовать много времени и средств, она часто окупается и приносит удовольствие от сохранения культурного наследия.

Вывод объекта на рынок – флиппинг

Когда подготовленный объект – отремонтированный или освежённый – возвращается на рынок, необходимо подчеркнуть его сильные стороны. Например, отметить недавний ремонт и перечислить улучшения, чтобы обосновать запрашиваемую цену. 

Для подчеркивания косметических улучшений используется маркетинговая стратегия, известная как стейджинг (home staging). Она включает минимизацию недостатков объекта и акцент на его лучших качествах – украшение интерьера новыми картинами, текстилем, перетяжка мебели или покупка аксессуаров вроде ваз, растений и т. д. 

После стейджинга наступает время профессиональной фотосъёмки и выставления объекта на продажу.

Чтобы получить максимальную маркетинговую видимость и найти идеального покупателя как можно быстрее, стоит снова обратиться к агентству недвижимости. Как уже упоминалось, агенты знают рынок лучше всех и помогут с оценкой стоимости и определением цены объявления.

Налоговые аспекты флиппинга недвижимости в Хорватии

При клиппинге недвижимости, или если вы рассматриваете это как источник дохода, необходимо учитывать налог на прирост капитала. В Хорватии этот налог применяется, если объект продается в течение двух лет с момента покупки, не используется как жилье для собственного проживания, и если при этом получена прибыль.

Налог начисляется с разницы между ценой покупки и продажи. Например, если квартира куплена за 100 000 €, вложено 5 000 €, и продана за 130 000 €, прирост капитала составляет 25 000 €. С этой суммы взимается 10% налог.

Однако, если недвижимость находится в собственности дольше двух лет или используется как собственное жильё, налог на прирост капитала не начисляется.

Основные риски флиппинга недвижимости

Флиппинг недвижимости может быть прибыльной, но также сопряжен с рисками, как мы уже отмечали. Флуктуации рынка, неожиданные расходы на ремонт и время, которое может занять продажа, – всё это влияет на итоговую прибыль.

Уменьшить эти риски помогают хорошее знание рынка, глубокий анализ и мониторинг ценовых трендов. 

При наличии необходимых знаний и стратегий флиппинг может стать выгодным инвестированием.

Заключение

Флиппинг недвижимости в Хорватии может приносить значительную прибыль, но требует тщательного планирования, знания рынка и готовности к возможным рискам. Успех зависит от внимательного выбора объекта, разумных вложений в ремонт и продуманной маркетинговой стратегии при продаже. Сотрудничество с надежными профессионалами, такими как риэлторы, и грамотное финансовое управление помогут значительно повысить отдачу от инвестиции. Однако каждый этап требует осторожности и анализа, чтобы максимально снизить риск потерь.