Versteckte Kosten beim Immobilienkauf in Kroatien – worauf Sie achten sollten

Die Suche nach einem Traumhaus mag wie ein idyllischer Prozess erscheinen, aber die damit verbundene Bürokratie und unerwartete Kosten können viel Stress verursachen. Deshalb ist es wichtig, gut über den gesamten Ablauf informiert zu sein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bevor Sie mit der Suche und dem Kauf einer Immobilie beginnen, sollten Sie den Markt und die Quadratmeterpreise in der gewünschten Gegend recherchieren. Danach ist es notwendig, das Budget festzulegen. Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie sollten auch die Nebenkosten berücksichtigt werden, die wir im Folgenden erläutern.

Laut dem Global Property Guide liegen die zusätzlichen bzw. Transaktionskosten in Kroatien zwischen 6 und 9 % des gesamten Marktwertes der Immobilie. Zum Vergleich: In Dänemark und Island sind die Transaktionskosten am niedrigsten (bis zu 3 %), in Belgien und Russland am höchsten (etwa 20 %). Damit liegt Kroatien im Mittelfeld.

Zu den Transaktionskosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen und weitere Ausgaben. Zusätzliche Kosten können von verschiedenen Faktoren abhängen, wie z. B. der Art der Immobilie (Neubau oder Altbau) sowie der Zahlungsart (Kredit oder Eigenmittel).

Grunderwerbsteuer – wie viel und wann wird sie bezahlt?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die vom Käufer gezahlt wird, unabhängig davon, ob er kroatischer Staatsbürger ist oder nicht. In der Republik Kroatien beträgt diese Steuer 3 % des gesamten Kaufpreises. Der Notar meldet die Steuer beim Finanzamt im Zuge der Vertrags Beglaubigung. Danach sendet das Amt dem Käufer einen Zahlschein, der innerhalb von dreißig Tagen nach Vertragsabschluss eintreten sollte. Der Käufer muss die Steuer innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt des Zahlscheins bezahlen.

Wenn die Immobilie von einem Bauträger oder einem Unternehmen im Mehrwertsteuersystem gekauft wird (meist ein Neubau), entfällt diese Steuer, da die Mehrwertsteuer von 25 % bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Wenn der neue Eigentümer die Immobilie zu gewerblichen Zwecken nutzt (z. B. zur touristischen Vermietung), kann eine Rückerstattung der Steuer möglich sein.

Maklerprovision – was ist enthalten und wer zahlt?

Die Provision und die Dienstleistungen einer Immobilienagentur sind im Verkaufsprozess nicht verpflichtend, erleichtern jedoch den Ablauf erheblich und machen ihn wesentlich einfacher und stressfreier.

Je nach Agentur-Politik können zusätzliche Leistungen enthalten sein, wie z. B. Wertgutachten, juristische Beratung, Notarleistungen, Übersetzungsdienste und weitere Services.

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht strikt geregelt und hängt von der Agentur ab. Sie beträgt in der Regel zwischen 2 und 4 % + MwSt. Die Zahlung erfolgt nach der Unterzeichnung und der Beglaubigung des Kaufvertrags.

Notarkosten und Kosten der Vertrags Beglaubigung

Der Notar berechnet Gebühren für die Beglaubigung der Unterschriften beim Abschluss des Kaufvertrags, für die Eigentumsübertragung und für Gerichtsgebühren. Die Notarkosten in Kroatien sind nicht so hoch wie in manchen anderen europäischen Ländern und überschreiten selten 200 €.

Je nach Zahlungsweise können zusätzliche Kosten anfallen. Beim Kauf mit einem Kredit fallen z. B. Kosten für die Vertrags Beglaubigung an, die proportional zur Kreditsumme sind.

Juristische Dienstleistungen – Schutz oder zusätzlicher Aufwand?

Juristische Beratung ist beim Kaufprozess zu empfehlen, da der Kauf einer Immobilie wahrscheinlich die größte Investition unseres Lebens ist und nicht dem Zufall überlassen werden sollte. Einige Immobilienagenturen bieten juristische Dienste im Leistungspaket an.

Ein beauftragter Anwalt kann die Rechtmäßigkeit und Eigentumsverhältnisse der Immobilie prüfen. Außerdem kann er den Vorvertrag und den Kaufvertrag erstellen sowie die Eigentumsumschreibung beantragen. Die Kosten für juristische Dienstleistungen überschreiten in der Regel nicht 1 % des Gesamtkaufpreises.

Zu prüfende Dokumente im Kaufprozess sind unter anderem der Grundbuchauszug, die Baugenehmigung, die Nutzungsgenehmigung sowie der Energieausweis.

Weitere Kosten

Die Immobilienbewertung zur Kreditsicherung wird von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen durchgeführt, den die Bank beauftragt. Die Kosten für die Bewertung überschreiten selten 200 €. Bei ausländischen Käufern müssen auch Übersetzungsdienste berücksichtigt werden. Die Eintragung des Eigentumsrechts gilt ebenfalls als zusätzlicher Kostenpunkt. Diese wird vom Notar durchgeführt und kostet etwa 30 €. Alternativ kann dies auch über einen Anwalt abgewickelt werden, der dann die Kosten übernimmt.

Praxisbeispiel: Kosten beim Immobilienkauf

Zur Veranschaulichung aller genannten Punkte betrachten wir folgendes Beispiel: den Kauf einer Wohnung in Split, Altbau, zum Preis von 400.000 €.

Die 3 % Grunderwerbsteuer beträgt 12.000 €. Die Maklerprovision ebenfalls 12.000 €. Die Anwaltskosten (1 %) belaufen sich auf 4.000 €, und die Notarkosten betragen ca. 200 €.

Insgesamt betragen die zusätzlichen Transaktionskosten in diesem Beispiel 28.200 €, also 7,05 % des Marktwerts der Immobilie – entsprechend den Angaben zu Beginn des Artikels.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist nicht nur eine Frage der Lage und des Preises – er umfasst zahlreiche Zusatzkosten und Verwaltungsschritte, die sich erheblich auf das Gesamtbudget auswirken können. Auch wenn diese Kosten anfangs verborgen erscheinen, sind sie gut planbar, wenn sich der Käufer rechtzeitig informiert und vorbereitet.

Von Steuern, Makler- und Anwaltsleistungen über Notar- bis hin zu Bewirtungskosten – jeder Bestandteil trägt zur rechtlichen Sicherheit und Transparenz des Kaufs bei. Mit guter Vorbereitung und professioneller Beratung kann der Immobilienkauf reibungslos und ohne böse Überraschungen verlaufen.