Isplati li se ulagati u nekretnine u manjim hrvatskim gradovima?

U posljednje vrijeme često nemoćno gledamo kako cijene nekretnina, u velikim gradovima, brzo i nezaustavljivo rastu. Prosječni kupac, koji utroši mnogo vremena, truda i energije u stjecanje sredstava za rješavanje stambenog pitanja, pita se je li uopće isplativo uložiti u stan u velikom gradu ako za iste novce može postati vlasnik prostrane obiteljske kuće na prodaju u manjem mjestu. Odabir lokacije ovisi o preferencama ali lokacije često utječu na cijenu.

Zašto razmotriti ulaganje u manje hrvatske gradove 

Zbog prethodno navedenog razloga, odnosno zbog rapidnog rasta cijena, mnogi kupci, a posebno mlađe obitelji, zamjenjuju velike gradove manjima. Pod velike gradove smatramo, u Hrvatskoj, Split, Zagreb i Rijeku (iako između ovih gradova ima znatnih razlika u cijenama).

Zašto bi trebali razmotriti ulaganje u manje gradove? Postepeno raste potražnja zbog preseljenja iz većih gradova u manje stoga je sada pravo vrijeme za ulaganje. Cijene su još uvijek pristupačnije nego u većim gradovima a velika je šansa da će vrijednost nekretnina s vremenom rasti, ovisno o ulaganju u razvoj grada. Za sad je cijena kvadrata u manjim gradovima gotovo upola niža od cijene kvadrata u većim gradovima.

Zbog sve veće potražnje, raste i ulaganje u infrastrukturu a u ponekim mjestima i u turizam. Stoga ulaganje u nekretninu u manjem gradu može biti i investicijske prirode za iznajmljivanje turistima ili studentima.

Prednosti manjih gradova u odnosu na velike

Financijski aspekt nije jedini razlog zašto pojedinci biraju manje gradove. Mnogi streme mirnijem stilu života. Veliki gradovi u principu jesu ekonomska središte gdje se nalazi velika većina radnih mjesta međutim fizička prisutnost na radnom mjestu, za neke pozicije, više nije uvjet pošto se mnogi poslovi mogu raditi iz kućnog ureda. Općenito je život u manjim gradovima ugodniji, opušteniji i sigurniji, s manje prometa.

Manji su gradovi pogodni kao teren za investicijske projekte pošto u njima još uvijek ima prostora za širenje te nisu preizgrađeni kao gradovi. Mnogi se investitori odlučuju za izgradnju stambenih zgrada i prodaju novogradnje u manjim gradovima koje potom kupuju obitelji ili oni koji se žele baviti iznajmljivanjem.

Potencijal rasta vrijednosti nekretnina u manjim sredinama

Usporedimo li cijene nekretnina u manjim i većim gradovima, možemo reći da su cijene u manjim gradovima još uvijek niže nego cijene u velikim gradovima a napose turizmom koji utiče na cijenu. Međutim, cijene nekretnina u manjim gradovima pokazuju tendenciju rasta. 

Rast cijena ovisi o mnogim faktorima kao što su, primjerice, ulaganje u infrastrukturu, prometna povezanost s većim centrima, blizina i dostupnost sadržaja, blizina gradova ili zračnih luka, potencijal za iznajmljivanje, razvoj IT sektora ili rast i razvoj turizma. 

Sve su to faktori koji dovode do veće potražnje a veća potražnja dovodi do porasta cijena.

Rast vrijednosti može biti veći nego u gradovima gdje su cijene ionako već visoke pa nemaju puno prostora za daljnji rast.

Rizici i izazovi ulaganja u manje razvijena područja

Pošto mala mjesta nisu “vruća roba”, velika je šansa da će u njihovom slučaju prodaja nekretnina biti tromija i sporija. Uzrok tome je manji broj kupaca odnosno manji interes što je jedan od faktora koji uzrokuje niže cijene.

Što se tiče unutarnjeg života manjih gradova u Hrvatskoj, unatoč pristupačnosti i dostupnosti nekretnina, što manje gradove čini poželjnima za mlade obitelji, ipak se u takvim sredinama bilježi demografski pad.

Nerijetko se događa da lokalne vlasti ne ulažu dovoljno u infrastrukturu koja postepeno propada te od nje ima veće štete nego koristi, pa to ne samo da ne privlači nove stanovnike nego također tjera stare.

Ključni faktori koji utječu na isplativost ulaganja

Krenemo li uspoređivati manje gradove, među njima ćemo naći dosta razlika. Svi gradovi nisu jednako razvijeni i nemaju svi jednaki razvojni potencijal. 

Primjerice, Knin i Samobor međusobno imaju dosta razvojnih razlika, što diktira cijene ali i isplativost ulaganja.

Jedan od faktora koji utječe na povrat uloženog je blizina većih gradova. Primjeri manjih gradova i njihovog potencijala su nekretnine u Kaštelima, Biogradu, Omišu itd.

Blizina velikih gradova nije od koristi ako je posrijedi međusobna loša prometna povezanost. Kvalitetna i dobro osmišljena prometna infrastruktura jest od izuzetno velike važnosti. 

Nezanemariv faktor je i postojanje industrije, manjih sveučilišta te stupanj razvijenosti turizma u manjim gradovima.

Primjeri gradova s visokim povratom na ulaganje

Pojam povrata u odnosu na uloženo, čest je u marketinškim i ekonomskim krugovima. Odnosi se na postotak isplativosti investicije. 

Kada je riječ o nekretninama, na povrat uloženog utječu faktori kao što su lokacija nekretnine, namjena, troškovi održavanja i sezonalnost.

Portal Gradonačelnik.hr je iznio podatke o gradovima koji su najviše izdvajali iz proračuna i uložili u razvoj. Prema njihovim podacima, rekorderi su bili gradovi Komiža, Zadar i Hrvatska Kostajnica. Vrijedi još spomenuti gradove Omiš, Supetar i Vis.

Tu je uglavnom riječ o EU projektima, održavanju i ulaganju u infrastrukturu, poduzetničke zone te razvoj gospodarstva. Sve su to faktori koji utječu na privlačenje novih stanovnika a time i porast potražnje što dovodi do povećanja vrijednosti nekretnina.

Zaključak

Ulaganje u nekretnine u manjim hrvatskim gradovima postaje sve isplativije zbog nižih cijena, rastuće potražnje i ulaganja u infrastrukturu. Iako postoje rizici poput sporijeg rasta i slabije razvijenosti, dobro odabrane lokacije mogu donijeti značajan povrat. Manji gradovi sve više privlače kupce koji traže mirniji život i investicijske prilike, osobito u blizini većih centara.