Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Chorwacji – na co zwrócić uwagę?

Poszukiwanie wymarzonego domu może wydawać się idyllicznym procesem, ale towarzysząca biurokracja i nieoczekiwane koszty mogą powodować spory stres. Dlatego tak ważne jest, aby być dobrze poinformowanym o całym procesie, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Przed rozpoczęciem poszukiwań i zakupem nieruchomości należy zbadać rynek i ceny za metr kwadratowy w wybranej lokalizacji. Następnie trzeba określić budżet. Oprócz ceny nieruchomości, należy również wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, o których opowiemy w kolejnych akapitach.

Według Global Property Guide, dodatkowe koszty transakcyjne w Chorwacji wynoszą od 6 do 9% całkowitej wartości rynkowej nieruchomości. Dla porównania, najniższe koszty transakcji są w Danii i Islandii (do 3%), a najwyższe w Belgii i Rosji (około 20%). Na podstawie tych danych można stwierdzić, że Chorwacja znajduje się pośrodku stawki.

Koszty transakcji obejmują podatek od przeniesienia własności, opłaty notarialne, prowizję agencji oraz inne wydatki. Dodatkowe koszty mogą zależeć od wielu czynników, takich jak typ nieruchomości (nowe budownictwo lub rynek wtórny) oraz sposób finansowania (kredyt lub własne środki).

Podatek od przeniesienia własności – ile wynosi i kiedy się go płaci?

Podatek od przeniesienia własności to jednorazowy podatek płacony przez kupującego, niezależnie od obywatelstwa. W Republice Chorwacji wynosi on 3% całkowitej ceny zakupu. Notariusz zgłasza podatek do urzędu skarbowego podczas poświadczania umowy kupna-sprzedaży. Następnie urząd wysyła kupującemu blankiet wpłaty, który powinien dotrzeć w ciągu 30 dni od podpisania umowy. Kupujący ma obowiązek zapłacić podatek w ciągu dwóch tygodni od otrzymania blankietu.

Jeśli nieruchomość jest kupowana od dewelopera lub firmy będącej w systemie VAT (zwykle dotyczy to nowego budownictwa), wówczas ten podatek nie jest naliczany, ponieważ VAT w wysokości 25% jest już zawarty w cenie sprzedaży.

Ponadto, jeśli nowy właściciel zdecyduje się wykorzystywać nieruchomość komercyjnie (np. do wynajmu turystycznego), możliwy jest zwrot podatku.

Prowizja agencji – co obejmuje i kto ją płaci?

Prowizja i usługi agencji nieruchomości nie są obowiązkowe w procesie zakupu, ale znacznie go ułatwiają, czyniąc całość prostszą i mniej stresującą.

W zależności od polityki agencji, niektóre z nich oferują dodatkowe usługi, które normalnie trzeba byłoby zorganizować samemu. Obejmuje to usługi wyceny, porady prawne, obsługę notarialną, tłumaczenia i inne.

Prowizja agencji nie jest ściśle uregulowana prawnie i zależy od danej agencji. Zazwyczaj wynosi od 2 do 4% + VAT. Pobierana jest po podpisaniu i poświadczeniu umowy kupna-sprzedaży.

Koszty notarialne i koszty uwierzytelnienia umowy

Notariusz pobiera opłatę za poświadczenie podpisów przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży, za przeniesienie własności oraz opłaty sądowe. Opłaty notarialne w Chorwacji nie są tak wysokie jak w niektórych krajach europejskich i rzadko przekraczają 200 €.

Koszty dodatkowe różnią się w zależności od sposobu finansowania. W przypadku zakupu na kredyt dochodzą koszty uwierzytelnienia, proporcjonalne do wysokości kredytu.

Usługi prawne – ochrona czy dodatkowy koszt?

Usługi prawnika są zalecane podczas zakupu, ponieważ zakup nieruchomości to prawdopodobnie największa inwestycja w naszym życiu i nie należy zostawiać nic przypadkowi. Część agencji oferuje takie usługi w ramach swojej oferty.

Zatrudniony prawnik może sprawdzić legalność i stan prawny nieruchomości. Może także sporządzić umowę przedwstępną i umowę kupna oraz złożyć wniosek o zmianę właściciela. Koszt usług prawnych zazwyczaj nie przekracza 1% całkowitej wartości zakupu.

Dokumenty wymagające sprawdzenia to: wypis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie oraz certyfikat energetyczny.

Pozostałe koszty

Wyceny nieruchomości dla potrzeb kredytowych dokonuje biegły sądowy wyznaczony przez bank. Koszt takiej usługi rzadko przekracza 200 €. W przypadku zagranicznych kupujących należy wliczyć również koszty tłumaczenia. Rejestracja prawa własności również zalicza się do kosztów dodatkowych. Dokonywana jest przez notariusza i kosztuje około 30 €. Może być również przeprowadzona przez prawnika, który przejmuje ten koszt.

Przykład kosztów zakupu nieruchomości w praktyce

Aby podsumować wszystko, co zostało powiedziane, najlepiej zobrazować to na przykładzie. Weźmy zakup mieszkania w Splicie, z rynku wtórnego, w cenie 400 000 €.

Podatek od przeniesienia własności w wysokości 3% wyniesie 12 000 €. Prowizja agencji także wyniesie 12 000 €. Koszty prawne (1%) – 4 000 €, a opłaty notarialne – około 200 €.

Uwzględniając wszystkie te elementy, łączne dodatkowe koszty transakcji w tym przypadku wyniosą 28 200 €, czyli 7,05% całkowitej wartości nieruchomości – co odpowiada danym podanym na początku artykułu.

Wnioski

Zakup nieruchomości w Chorwacji to nie tylko kwestia znalezienia idealnej lokalizacji i negocjacji ceny – obejmuje także szereg dodatkowych kosztów i kroków administracyjnych, które mogą znacząco wpłynąć na końcowy budżet. Choć z początku mogą wydawać się ukryte, są one przewidywalne, jeśli kupujący odpowiednio się przygotuje.

Od podatków, usług agencji i prawników, po opłaty notarialne i koszty wyceny – każdy z tych elementów odgrywa rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa prawnego i przejrzystości transakcji. Ostatecznie, przy odpowiednim przygotowaniu i wsparciu ekspertów, proces zakupu może przebiec sprawnie i bez nieprzyjemnych niespodzianek.