Achat de biens immobiliers en Croatie par le biais d’une société

Le modèle d’achat de biens immobiliers par le biais d’une société devient une méthode de plus en plus courante en Croatie, en particulier parmi les étrangers, les investisseurs et les entreprises existantes.

Cette approche permet une gestion simplifiée des biens, notamment lors de l’acquisition de plusieurs propriétés, comme des appartements destinés à la location ou des biens à des fins commerciales. Grâce à ce modèle, les entreprises peuvent générer des revenus tout en optimisant leurs obligations fiscales et leurs opérations. Cette méthode offre également une plus grande flexibilité, car la société peut gérer les biens plus facilement et les utiliser conformément à ses objectifs commerciaux.

Création d’une société privée (société à responsabilité limitée – d.o.o.) en Croatie

Le processus de création d’une société en Croatie dure généralement environ 14 jours ouvrables et nécessite plusieurs documents clés pour finaliser la procédure avec succès. Une société, telle qu’une société à responsabilité limitée (d.o.o.), est généralement créée lorsque les revenus prévus de la société dépassent 40 000 EUR, car la législation croate oblige alors la société à entrer dans le système de TVA. Cette procédure est souvent choisie par les investisseurs dans le secteur de la construction immobilière, leur objectif final étant la vente des appartements construits, ce qui génère des revenus importants.

En outre, la vente d’appartements neufs via une société est une option extrêmement attrayante, car elle permet à l’acheteur de ne pas payer la taxe sur les transactions immobilières, rendant cette option encore plus intéressante pour les acquéreurs.

Achat de biens immobiliers via une société

L’achat de biens immobiliers via une société implique qu’une personne morale devienne propriétaire du bien au lieu d’une personne physique. Cette méthode peut être très avantageuse pour diverses raisons, telles que les avantages fiscaux, la protection des actifs ou les ambitions commerciales. L’un des principaux avantages de l’achat de biens immobiliers via une société est la possibilité de récupérer la TVA. Si une société achète un appartement neuf inscrit au registre de la TVA, elle a droit à un remboursement de 25 % de la TVA payée lors de l’achat du bien. Ce remboursement peut représenter une économie financière significative.

De plus, la société peut inscrire le bien acheté comme amortissement dans ses livres comptables, ce qui réduit la base imposable et donc les obligations fiscales totales. Cela permet à l’entreprise d’optimiser ses dépenses fiscales.
En outre, les sociétés ont souvent accès à des conditions de financement plus favorables pour l’achat de biens immobiliers par le biais de prêts, ce qui peut encore réduire les coûts et faciliter les investissements.

Procédure de création d’une société étape par étape

Nous avons compilé plusieurs étapes pour vous montrer ce que comprend la procédure de création d’une société en Croatie.

1. Choix du nom de la société
2. Authentification des documents auprès d’un notaire public :
   • Demande d’inscription au registre judiciaire
   • Acte constitutif – contrat de société (signé par tous les fondateurs) ou déclaration de constitution (si la société est créée par une seule personne)
   • Déclaration des membres habilités à représenter la société acceptant leur nomination
   • Décision de nomination des membres du conseil d’administration
   • Signature du directeur ou des membres du conseil d’administration
   • Signatures des membres du conseil de surveillance (si la société en a un)
   • Décision de nomination d’un mandataire (procurateur) de la société et sa signature (si la société en a un)
   • Décision concernant l’adresse de la société
3. Soumission des documents et paiement des frais
4. Réception des documents et ouverture d’un compte bancaire

Coûts et taxes liés aux activités commerciales

Lors de l’achat de biens immobiliers par le biais d’une société, des allègements fiscaux peuvent être obtenus en fonction du type d’activité, grâce aux déductions fiscales pour amortissement et au remboursement de la TVA. Ces avantages fiscaux peuvent être utilisés par une société inscrite au registre de la TVA si elle utilise le bien à des fins commerciales (par exemple, si un espace commercial est acheté).

De plus, l’achat de biens immobiliers par le biais d’une société peut offrir une protection supplémentaire des actifs en cas de difficultés financières ou commerciales.

Si le vendeur est une personne physique (c’est-à-dire non assujettie à la TVA), la société acheteuse paie une taxe unique sur les transactions immobilières de 3 % de la valeur marchande du bien acquis.

Si la société achète un bien immobilier auprès d’une personne morale assujettie à la TVA, une TVA de 25 % est appliquée et payée sur le prix d’achat du bien.

Conseils supplémentaires pour les étrangers et les investisseurs

Nous vous recommandons de toujours consulter votre avocat et votre comptable avant d’acheter un bien immobilier, car ils sont les mieux informés sur les dispositions légales, qui peuvent changer. Il est donc toujours conseillé de vérifier l’exactitude et la pertinence des informations avant de prendre une décision finale.

Sources

Procédure de création d’une société étape par étape :

https://www.iusinfo.hr/aktualno/u-sredistu/pregled-koraka-za-osnivanje-drustva-s-ogranicenom-odgovornoscu-d-o-o-43774