Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za inozemne kupce – postupci i uvjeti

Ulaskom Hrvatske u Europsku uniju i u eurozonu, kupovanje nekretnina strancima postalo još pristupačnije i jednostavnije nego prije. Bilježi se velik rast interesa među stranim kupcima i investitorima. Nekretnine u Hrvatskoj strancima su zanimljive zbog visoke kvalitete života, turističkog potencijala i stabilnog tržišta. Posebno su tražene investicijske nekretnine i kuće za odmor, koje kupcima omogućuju i osobno korištenje i ostvarivanje prihoda od najma. 

U sljedećim recima objašnjavamo tko i kako može kupiti nekretninu u Hrvatskoj, koji su uvjeti te kako izgleda proces kupnje za strance.

Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

U pravilu stranci mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj međutim načini i uvjeti ovise o državljanstvu kupca. S obzirom na državljanstvo u okvirima kupnje razlikujemo državljane EU i državljane ostalih zemlja.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane EU

Građani svih država pripadnica EU mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani. To znači da bez posebnih regulativa stranci mogu kupovati kuće, stanove, poslovne prostore i građevinska zemljišta. Ipak, postoje ograničenja kad se radi o kupnji poljoprivrednog zemljišta za strance. Strane fizičke osobe u pravilu ne mogu kupovati poljoprivredna zemljišta u Hrvatskoj. Moguća je kupnja preko firme registrirane u Hrvatskoj, u određenim slučajevima, ili ako se poljoprivredno zemljište prenamijeni u građevinsko.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane izvan EU

Državljani zemalja van EU mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj no uz više administrativnih koraka. Kupnju je moguće ostvariti uz suglasnost ministarstva a odobrenje za kupnju se izdaje državljanima onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima sporazum o reciprocitetu. Primjerice, iako nisu u EU, državljani Srbije, Crne Gore i BiH mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj na jednak način na koji i državljani Hrvatske imaju pravo kupovine nekretnina u navedenim zemljama.

Postupak kupnje nekretnine za strane kupce 

Postupak kupnje nekretnina za strance u Hrvatskoj sličan je kao i za domaće kupce, uz nekoliko ekstra administrativnih koraka. U nastavku donosimo pregled glavnih faza kupnje za strance i što mogu očekivati tjekom procesa.

Pronalaženje nekretnine i rezervacija

Kao kod domaćeg tako i kod stranog kupca, prvi je korak pronalaženje odgovarajuće nekretnine. Ovaj je korak idealan za angažiranje agencije i stručnog agenta za nekretnine koji najbolje poznaje tržište i lokaciju. Nakon odabira idealne nekretnine, često se potpisuje rezervacijski ugovor. 

Predugovor i kapara

U fazi potpisivanja predugovora definiraju se uvjeti kupnje, način plaćanja i rokovi. Predugovor služi kao potvrda namjene kupnje te je obvezujuć za obje strane, kupce i prodavatelje. U ovoj fazi, kupac plaća depozit koji obično iznosi 10% od postignute kupoprodajne cijene. Kapara je osiguranje za obje strane. Ukoliko kupac odustane od kupnje, prodavatelj zadržava čitavi iznos kapare. Ukoliko prodavatelj odustane, dužan je kupcu vratiti dvostruki iznos kapare.

Kupoprodajni ugovor

Nakon što su svi uvjeti kupnje između kupca i prodavatelja dogovoreni, potpisuje se glavni kupoprodajni ugovor. U predugovoru je obično naznačen datum ili rok sklapanja predugovora. Potpisani ugovor zahtjeva ovjeru javnog bilježnika. U glavnom se ugovoru nalaze informacije o cijeni, nekretnini, načinu plaćanja. Uz njega se prilaže izjava o prijenosu vlasništva. Glavni kupoprodajni ugovor predstavlja pravnu osnovu za prijenos vlasništva nad nekretninom.

Plaćanje poreza i naknada za kupce 

Jedno od najvažnijih i najčešćih pitanja za strane kupce nekretnina u Hrvatskoj je plaćanje poreza. Kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina koji iznosi 3% od procijenjene vrijednosti nekretnine. Osim toga, mogu nastati i dodatni troškovi poput javnobilježničkih, troškova odvjetnika, zemljišnoknjižnog upisa i slično. Više o porezima i ostalim troškovima kupnje nekretnine u Hrvatskoj možete pronaći u našem vodiču.

Upis vlasništva

Nakon isplate kupoprodajne cijene te podmirenja nužnih poreznih obveza, sljedeći korak je podnošenje zahtjeva za upis vlasništva u zemljišne knjige. Za upis, prilažu se kupoprodajni ugovor i ostala potrebna dokumentacija. Nakon upisa, kupac postaje službeno i pravno evidentiran kao vlasnik nekretnine u Hrvatskoj.

Kako strani kupci dobivaju OIB i otvaraju bankovni račun

Osobni identifikacijski broj ili OIB, stranci moraju dobiti kako bi kupili nekretninu u Hrvatskoj. Njega izdaje nadležna porezna uprava. OIB je potreban za sve pravne i financijske transakcije u Hrvatskoj a on će, uz ime vlasnika, nakon uknjižbe, biti vidljiv u vlasničkom listu. Često stranci otvaraju i bankovne račune u Hrvatskoj, upravo radi jednostavnije transakcije finansija.

Postupak kupnje kao fizičke osoba i putem tvrtke

Kada stranci kupuju nekretnine kao fizičke osobe, postupak uključuje ishodovanje OIB-a, plaćanje poreza, potpisivanje kupoprodajnog ugovora te upis u zemljišne knjige. 

Drugi način kupnje je putem otvaranja tvrtke u Hrvatskoj. U tom je slučaju nekretnina u vlasništvu hrvatske pravne osobe a postupak kupnje jednak je kao i za domaće tvrtke. Osnivanje tvrtke traje maksimalno dva tjedna.

Zašto strani kupci koriste agenciju pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj?

Kupnja nekretnine u drugoj državi često može biti administrativno zahtjevna, posebno za strane kupce koji nisu upoznati s lokalnim zakonima i postupcima. Zbog toga se mnogi odlučuju za pomoć profesionalne agencije za nekretnine koja ih može voditi kroz cijeli proces kupnje.

Agencija za nekretnine može pomoći pri pronalaženju odgovarajuće nekretnine, provjeri vlasničke dokumentacije i organizaciji kompletnog kupoprodajnog procesa. Također može posredovati u komunikaciji s javnim bilježnikom, odvjetnicima i drugim institucijama te pomoći u postupku upisa vlasništva u zemljišne knjige. Na taj način kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strance postaje sigurniji, jednostavniji i transparentniji proces.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strane kupce danas je jasno definiran i relativno jednostavan proces, posebno za državljane Europske unije. Iako postoje određeni administrativni koraci, poput dobivanja OIB-a, plaćanja poreza ili upisa vlasništva u zemljišne knjige, uz dobru pripremu i stručnu podršku cijeli postupak može proći brzo i sigurno.

Zbog atraktivnih lokacija, razvijenog turizma i stabilnog tržišta, nekretnine u Hrvatskoj i dalje privlače velik broj stranih kupaca i investitora. Bilo da je riječ o kupnji kuće za odmor, investicijske nekretnine ili trajnom preseljenju, važno je dobro razumjeti pravne uvjete i korake kupnje.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine u Hrvatskoj i trebate stručnu pomoć ili dodatne informacije, kontaktirajte naš tim za savjetovanje oko kupnje nekretnina u Hrvatskoj. Naš tim rado će vam pomoći pronaći idealnu nekretninu i sigurno vas voditi kroz cijeli proces kupnje.