Povrat poreza za kupnju prve nekretnine – tko sve ima pravo?

Posljednjih godina, imati vlastit krov nad glavom postala je nemoguća misija brojnim građanima Republike Hrvatske. Razlozi su razni. Ulaskom u Europsku Uniju, hrvatske nekretnine postale su atraktivne stranim investitorima pa je velika potražnja dovela do rasta cijene kvadrata. Uvođenje eura, geopolitička zbivanja, inflacija i druge ekonomske oscilacije, dodatno su poremetili planove onima koji su, uz prosječna primanja, sanjali o domu iz snova.

Rješavanje stambenog pitanja sveprisutno je u društvu a na njemu se također, iz izbora u izbore, pokušavaju zgrnuti politički bodovi. Vlada, konkretno, već godinama, brojnim potezima, pokušava olakšati stambeno pitanje, primjerice uvođenjem poreza na nekretnine, kako bi se potaklo priuštivo stanovanje, subvencioniranim APN kreditima ili gradnjom POS stanova.

Povrat poreza na na promet nekretninama najnoviji je i još jedan hvale vrijedan potez stambene politike.

Porez na promet nekretnina

Da bi znali što se točno vraća, moramo se podsjetiti na što se uopće odnosi porez na promet nekretninama. Porez na promet nekretninama je jednokratan porez kojeg snosi svaki kupac nekretnine u Republici Hrvatskoj, bio domaći ili strani državljanin, a iznosi 3% od ukupne kupoprodajne cijene. 

Kod kupoprodaje novogradnje, izravno od investitora, odnosno od tvrtke koja je u sustavu PDV-a, ovaj se porez ne plaća jer je PDV u visini od 25 % uključen u kupoprodajnu cijenu.

Uplatnicu za uplatu poreza šalje porezna uprava do trideset dana nakon sklopljenog ugovora o kupoprodaji. Do tri tjedna nakon primitka uplatnice, vlasnik nekretnine mora platiti porez.

Oni koji nisu upoznati s popratnim troškovima pri kupnji nekretnine, često budu neugodno iznenađeni kada dobiju uplatnicu .

Tko ima pravo na povrat poreza

Pravo na povrat poreza, stupilo je na snagu 4. lipnja 2025. godine Pravilnikom o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine. 

Pravo povrata poreza imaju svi građani Republike Hrvatske koji kupuju svoju prvu nekretninu a  koji su, u trenutku podnošenja zahtjeva, bili mlađi od 45 godina. Ovo se odnosi na podnositelja zahtjeva i na članove njegove uže obitelji. Primjerice ako suprug kupuje nekretninu, supruga ne smije biti vlasnica druge nekretnine.

Drugi uvjet je da ugovor o kupoprodaji prve nekretnine mora biti sklopljen najranije 1. siječnja 2025. godine te da se predmetna nekretnina kupila isključivo za stanovanje a ne za, primjerice, iznajmljivanje. U slučaju gradnje kuće, povrat poreza je moguć ako je uporabna dozvola postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. godine.

Podnositelj zahtjeva za povrat mora biti građanin Republike Hrvatske, odnosno povrat poreza ne mogu dobiti strani državljani.

Podnositelj zahtjeva mora imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju traži povrat poreza.

Koji se porezi mogu vratiti

Ova mjera odnosi se na povrat plaćenog poreza na promet nekretnina i pri kupnji starogradnje i novogradnje. S obzirom na to da je oporezivanje drugačije kod ove dvije kategorije, iznos povrata se također razlikuje.

Kod kupnje starogradnje, ovom mjerom, novi vlasnik dobiva potpuni povrat plaćenog poreza, odnosno spomenutih 3%.

Kod novogradnje, jer je u cijenu već uračunat porez na dodanu vrijednost od 25%, novi vlasnik, kroz povrat poreza dobiva 50% plaćenog PDV-a.

Uvjeti vezani uz nekretninu

Da bi se spriječila zlouporaba ove mjere, postavljeni su uvjeti koji se odnose na površinu stana i cijenu kvadrata. Vlada je ovom regulacijom pokušala napraviti razliku između onih koji kupuju nekretninu radi rješavanja stambenog pitanja i onih koji kupuju nekretninu za ugodu ili kao investiciju.

Povrat poreza tako ostvaruje samac koji je kupio stan do 75 m2 (maksimalno uz 50% više odnosno do 112 m2). Za dvočlanu obitelj granica je 97 m2, za tročlanu 120 m2 a za četveročlanu 135 m2 (uz odstupanje od kvadrature za 50%). Primjerice, ako samac kupi stan od 150 m2, tada nema pravo na povrat poreza.

Također, cijena kvadrata ne smije biti 50% viša od one za prosječni kvadrat stana u jedinici lokalne samouprave. Primjerice, ako kupac novu nekretninu plati više od 5193€ po metru kvadratnom, ne ostvaruje pravo na povrat.

Također, pravo na povrat poreza nemaju oni koji su ranije koristili neki oblik poticaja za stambeno zbrinjavanje.

Postupak podnošenja zahtjeva i obveze nakon ostvarivanja povrata

Zahtjev za isplatu poreza kupac podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretnina (APN) u roku od dvije godine nakon kupoprodajnog ugovora. Važno je za naglasiti da kupac prvo mora platiti porez kako bi zahtijevao povrat. APN prima sve zahtjeve a obrađuje ih po redoslijedu zaprimanja. 

Povrat poreza će biti isplaćen do tri mjeseca nakon podnošenja zahtjeva, ako je on odobren.

Ako korisnik ove mjere iznajmi ili proda stan ili ako u njemu ne boravi duže od pet godina, dužan je vratiti isplaćeni porez.

Kod podnošenja zahtjeva, potrebno je priložiti sljedeću dokumentaciju: broj računa za uplatu, dokaz o uplaćenom porezu na promet nekretninama, potvrdu o prebivalištu, presliku osobne iskaznice, ugovor o kupoprodaji te izvadak iz zemljišne knjige.

Primjer izračuna povrata poreza

Uzmimo za primjer da samac kupuje svoju prvu nekretninu u Splitu, stan od 60 m2 po cijeni od 4.500€ po kvadratu, odnosno ukupne cijene od 270.000€. Ako se radi o starogradnji, kupac može ostvariti povrat u iznosu od 8.100€. Ako se radi o novogradnji, kupac može ostvariti povrat poreza u iznosu od 22.500€.

Zaključak

Povrat poreza za kupnju prve nekretnine važna je mjera kojom se pokušava pomoći građanima, osobito mlađima, da lakše riješe svoje stambeno pitanje. Omogućuje povrat značajnog iznosa. Pravo na ovu mjeru imaju samo oni koji ispunjavaju strogo definirane uvjete – vezane uz dob, vlasništvo, državljanstvo, namjenu nekretnine, kvadraturu, cijenu po kvadratu i prebivalište. 

Mjera je usmjerena isključivo na one koji kupuju svoj prvi dom za stanovanje, a ne kao investiciju. Svakako je riječ o korisnoj i poticajnoj mjeri koja će mnogim mladima značajno olakšati prvi korak prema samostalnom životu i vlasništvu nad vlastitim domom.