Prvi koraci u trgovanju zemljištem u Hrvatskoj: savjeti za početnike

Trgovanje zemljištem u više se aspekata razlikuje od trgovanja kućama ili stanovima. Pošto se radi o drugačijim tipovima nekretnina, trgovanje zemljištem zahtjeva nešto drugačiji pristup i perspektivu.

Što znači trgovanje zemljištem?

Trgovanjem zemljištem smatramo kupnju, razmjenu ili prodaju zemljišta. Zemljišta mogu biti  građevinska, poljoprivredna i šumska.

Prema podacima Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, 2023. godine ostvareno je 23 728 kupoprodaja građevinskog zemljišta, 32 240 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta te 2327 kupoprodaja šumskog zemljišta. Kupoprodaja građevinskog i poljoprivrednog zemljišta bilježi rast u odnosu na godinu ranije dok se kod kupoprodaje šumskog zemljišta bilježi pad.

Štoviše, vrijednost građevinskog zemljišta 2023. godine povećala se za 37% u odnosu na godinu ranije dok je kod poljoprivrednog zemljišta vrijednost u istom vremenskom razdoblju porasla za čak 72%.

Ključni faktori koje treba uzeti u obzir prije nego što kupite zemljište

Trgovanje zemljištem manje je aktivno od trgovanja ostalim vrstama nekretnina. Kod kupovine kuća ili stanova, kupac kupuje gotov proizvod dok kod kupovine zemljišta kupac kupuje ideju i potencijal. Svako zemljište prilagođavamo svojim potrebama. Ono je prazno platno s potencijalom i vizijom u što ga želimo prenamijeniti.

Prvi kriterij kojeg uzimamo u obzir prilikom kupovine zemljišta je lokacija odnosno njegov položaj u odnosu na važne sadržaje te kvalitetu pristupa zemljištu. Primerice, zemljište uz more će biti traženije u odnosu na ostalo zemljište.

Drugi važni faktor je zoniranje odnosno provjeriti je li zemljište ucrtano u urbanistički plan te koja mu je namjena (poljoprivredno, građevinsko, industrijsko itd.). Pažnju treba obratiti i na topografske karakteristike kao što su nagib terena, sklonost poplavama ili klizištima i slično.

Ne smijemo smetnuti s uma ni provjeru vlasništva odnosno potvrdu da je vlasništvo čisto i sređeno s pravne strane.

Isto tako, preporučuje se provjeriti cijenu okolnih zemljišta sličnih karakteristika kako bi dobili sliku o realnim cijenama u ciljanoj regiji. 

Kako istražiti tržište zemljišta u Hrvatskoj?

U Hrvatskoj postoje mnogobrojni portali specijalizirani za oglašavanje tržišta zemljišta međutim  savjetujemo da se obratite lokalnoj agenciji za nekretnine gdje možete dobiti detaljnije informacije vezane za kretanje cijena ili dostupnost. Štoviše, ovlašteni agent za nekretnine zasigurno može dati drugu perspektivu oko potencijala određenog zemljišta.

Zemljišta možete istraživati putem katastra odnosno praćenjem javnih podataka ali i fizičkim obilaskom područja interesa. Isto tako, kontaktirajući određene jedinice lokalne samouprave, možete se raspitati o planovima za urbanizaciju.

U Hrvatskoj postoje mnogobrojni portali specijalizirani za oglašavanje tržišta zemljišta, međutim, savjetujemo da se obratite lokalnoj agenciji za nekretnine. Ako vas zanima zemljište u Splitu ili zemljište u Dubrovniku, aktualne oglase možete pronaći na našem sajtu.

Legalni aspekti trgovanja zemljištem u Hrvatskoj

Hrvatski državljani zemljišta u Hrvatskoj mogu kupovati bez ograničenja dok strani državljani trebaju imati dozvolu za kupovinu zemljišta. 

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, ono ima osobitu zaštitu Republike Hrvatske te je dobro od posebnog interesa. Strani državljani nemaju pravo kupovine poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije naznačeno. S druge strane, građevinsko zemljište podliježe urbanističkim uvjetima i pravilima prostornog plana. Strani državljani mogu kupovati građevinsko zemljište u Hrvatskoj na temelju principa reciprociteta tj. ako hrvatski državljani mogu kupovati zemljište u toj zemlji što znači da državljani EU mogu slobodno kupovati građevinsko zemljište U Hrvatskoj.

Jako je važno, prije kupovine samog zemljišta, provjeriti urbanistički plan na kojem je zemljište označeno te provjeriti vodi li se kao poljoprivredno, građevno zemljište ili kao zelena zona. Isto tako, prostorni planovi reguliraju način korištenja zemljišta stoga svako zemljište mora biti usklađeno s prostornim planovima.

Nije na odmet napomenuti ni da se prilikom kupnje zemljišta u Hrvatskoj, plaća porez na promet nekretnina koji iznosi 3% od kupovne cijene. Svaka kupoprodaja zemljišta u Hrvatskoj, treba biti ovjerena od strane javnog bilježnika.

Najveće pogreške koje početnici rade pri trgovanju zemljištem

Trgovanje zemljištem može biti profitabilna i dobra investicija međutim u obzir treba uzeti česte greške među početnicima kako bi sam proces protekao bez poteškoća.

Zemlju bi, prije same kupnje, trebali posjetiti fizički jer tako nam se može produbiti ili razjasniti vizija oko toga koje su naše namjene sa zemljom. Tako ćemo s lakoćom vizualizirati svoj projekt, bilo da se radi o nasadima voćaka na poljoprivrednom  ili kući za odmor na građevinskom zemljištu.

Trebali bi uzeti u obzir kretanje cijena susjednih zemljišta kako bi dobili realnu cijenu zemljišta koje želimo kupiti i stekli sliku o kretanju cijena zemljišta u okolici. Tako ćemo izbjeći ponekad prenapuhane cijene od strane prodavatelja.

Ono što trebamo nastojati izbjeći jest previd topografskih i geografskih specifičnosti terena. Neki tereni skloni su plavljenju, klizištima ili odronima. Primjerice, krški tereni koji su specifičnost u Dalmaciji, mogu skrivati geološke fenomene koji nisu vidljivi na prvi pogled, kao što su jame ili ponornice koje mogu postati problem uslijed jakih padalina.

Iz tog razloga, prije kupnje, preporučuje se temeljita inspekcija terena, jer u suprotnom postoji rizik da uložena sredstva budu nepotrebno izgubljena.

Također, važno je uzeti u obzir pristupnost zemljišta, uključujući postojeći pristupni put, te provjeriti dostupnost osnovnih infrastrukturnih usluga poput električne energije i vode, osobito ako su ove komunalije ključne za planiranu namjenu zemljišta.

Zadnje, ali ne manje važno, potrebno je jasno definirati namjenu zemljišta koje planiramo kupiti, te razmisliti o vrsti projekta ili ideje koju želimo realizirati. Na taj način ćemo biti precizniji u odabiru idealnog zemljišta koje odgovara našim potrebama.

Zaključak

Trgovanje zemljištem može biti izuzetno profitabilna investicija, no zbog svojih specifičnosti zahtjeva drugačiji pristup u odnosu na kupoprodaju drugih vrsta nekretnina. Jedna od ključnih razlika je što prilikom kupnje zemljišta ne stječemo gotov proizvod, već investiciju koja nosi potencijal i viziju za budući projekt. Jasno definiranje namjene zemljišta od esencijalne je važnosti kako bi naš plan bio usklađen s karakteristikama samog zemljišta i obrnuto.

Pri trgovanju zemljištem potrebno je detaljno sagledati specifičnosti tržišta, pratiti kretanje cijena i razmotriti vrijednost zemljišta na određenom području. Temeljitom procjenom lokacije, urbanističkog zoniranja, pravnog statusa i drugih faktora, možemo izbjeći mnoge česte pogreške koje početnici često čine prilikom kupnje zemljišta.