Zalety i ryzyka zakupu nieruchomości w budowie w Chorwacji

Nieruchomości z planu (off-plan) stają się coraz popularniejszym sposobem zakupu nowo wybudowanych nieruchomości. Ta metoda staje się standardem, głównie dlatego, że oferuje kupującym większą elastyczność. Proces zakupu nieruchomości w budowie może czasem wydawać się niejasny, dlatego w kolejnych sekcjach dokładnie wyjaśnimy, na czym on polega.

Co oznacza zakup nieruchomości w budowie?

Zakup nieruchomości w budowie, czyli z planu (off-plan), oznacza zakup przed zakończeniem budowy — a często nawet przed jej rozpoczęciem. Kupujący zapoznał się szczegółowo z nieruchomością za pomocą wizualizacji i planów architektonicznych, na podstawie koncepcji i wizji inwestora.

Tego typu zakup oferuje doświadczenie „pod klucz”, dostarczając gotową do zamieszkania nieruchomość z dodatkową korzyścią bycia pierwszym lokatorem — co jest szczególnie ważne dla rodzin poszukujących swojego wymarzonego domu.

Zalety zakupu nieruchomości w budowie

Zakup nieruchomości w budowie ma wiele zalet, dlatego zyskuje on coraz większą popularność.

Jedną z korzyści jest możliwość wcześniejszego inwestowania w nieruchomość, której wartość może wzrosnąć wraz z rozwojem okolicy i pojawieniem się nowych udogodnień.

Kupujący może uczestniczyć w projektowaniu wnętrz – wybierając kolory ścian, materiały podłogowe, rodzaj płytek, a w zależności od etapu budowy także inne detale. W ten sposób kupujący ma większą kontrolę nad nabywaną nieruchomością, bez konieczności późniejszych zmian czy dodatkowych inwestycji.

Kolejną zaletą jest możliwość zamieszkania w nowoczesnym i współczesnym domu, zgodnym z aktualnymi trendami – często wyposażonym w inteligentne i energooszczędne technologie.

Zakup z planu często obejmuje gwarancję, chroniącą kupujących przed problemami, które mogłyby się pojawić przy samodzielnej budowie.

Jakie są główne ryzyka zakupu z planu?

Jedną z największych wad zakupu z planu jest możliwość opóźnień w budowie. Budowa może się przedłużyć z różnych powodów, dlatego kupujący powinni być elastyczni co do terminu wprowadzenia się.

Kolejnym potencjalnym problemem są wahania rynkowe. Choć rzadko, zdarza się, że wartość nieruchomości spada w trakcie budowy, często z powodu czynników zewnętrznych.

Mogą również wystąpić dodatkowe koszty, dlatego kupujący musi dokładnie wiedzieć, co jest wliczone w cenę, a co nie. Konieczne jest dokładne przeanalizowanie dokumentacji, aby uniknąć niespodzianek. Kupujący powinni również zapytać inwestora o stawkę podatkową, przewidywane koszty lub opłaty za media.

Umowy, dokumentacja i wiarygodność inwestora

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w budowie należy sprawdzić wiarygodność inwestora ocenić jego wypłacalność i historię, wcześniejsze projekty, sprawy sądowe itp.

Projekt, którego częścią jest kupowane mieszkanie, musi posiadać ważne pozwolenie na budowę. Działka musi być zarejestrowana na inwestora, a nieruchomość musi być jego własnością.

Pożądana nieruchomość może być najpierw zarezerwowana. Po zakończeniu okresu rezerwacji sporządza się przedwstępną umowę, która określa terminy i sposób płatności, w tym zaliczkę.

Po zakończeniu budowy i podziale lokali podpisywana jest umowa końcowa. Warto zaznaczyć, że kupujący tego typu nieruchomości nie płaci podatku od przeniesienia własności, ponieważ jest on już wliczony w cenę, pod warunkiem że inwestor jest podatnikiem VAT.

Po wpłacie całej kwoty nieruchomość zostaje przekazana właścicielowi poprzez wydanie oświadczenia tabelarycznego. Następnie następuje wpis do księgi wieczystej. Umowa musi zawierać dane katastralne i ewidencyjne, terminy budowy i zakończenia prac, dokładny opis lokalu (metraż, układ, orientacja itp.) oraz warunki sprzedaży.

Po zakończeniu budowy kupujący zwykle otrzymuje dwuletnią gwarancję na drobne usterki i dziesięcioletnią na wady konstrukcyjne.

Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w budowie

Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w budowie nie różnią się znacząco od kosztów zakupu innych typów nieruchomości. Niemniej jednak konieczne jest dokładne przeanalizowanie wszystkich dokumentów i umów, aby wiedzieć, co jest zawarte w cenie, a co nie.

Jeśli koszty nie są pokrywane przez inwestora, kupujący może ponosić koszty sporządzenia umowy i jej notarialnego poświadczenia. Może również zapłacić za wpis do księgi wieczystej oraz opłaty adwokackie.

W przypadku zakupu finansowanego kredytem kupujący ponosi również koszty bankowe.

Jeśli lokal nie jest wyodrębniony, koszty ponosi inwestor, ale część z nich może zostać przeniesiona na kupującego – dlatego zaleca się dokładne sprawdzenie umowy.

Jeśli koszty podłączenia mediów (prąd, woda, gaz, internet) nie są wliczone w cenę, mogą one zostać przerzucone na kupującego – w zależności od umowy.

Co jeśli projekt nie zostanie ukończony?

Wstrzymanie lub anulowanie projektu to najgorszy możliwy scenariusz w tego typu zakupie. Pierwszym możliwym skutkiem jest to, że kupujący traci wpłaconą zaliczkę.

Ponadto kupujący traci wymarzone mieszkanie, ponieważ anulowanie oznacza brak własności i możliwości zamieszkania. Towarzyszy temu często niepewność, opóźnienia, strata czasu i spadek wartości inwestycji.

Po upadku projektu kupujący często pozywają inwestora w celu odzyskania środków, a proces sądowy może trwać latami.

Kupującym zdecydowanie zaleca się zabezpieczenie umową, która zawiera gwarancję zwrotu pieniędzy w przypadku anulowania projektu. Taka umowa powinna być notarialnie poświadczona. Również zaleca się zatrudnienie adwokata w celu ochrony prawnej i uniknięcia nieporozumień, niejasności oraz strat finansowych.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z planu lub w budowie może być atrakcyjną opcją dla kupujących – szczególnie dla tych, którzy chcą uczestniczyć w procesie budowy i spersonalizować swój przyszły dom. Istnieje również możliwość wzrostu wartości nieruchomości w trakcie budowy.

Jednak możliwe są również ryzyka, takie jak opóźnienia lub nawet anulowanie projektu. Dlatego zdecydowanie zalecamy zatrudnienie adwokata, sprawdzenie inwestora i dokładne przeanalizowanie dokumentacji przy rozważaniu zakupu nieruchomości z planu.