Kada je najbolje vrijeme za kupnju nekretnine u Hrvatskoj?

Kupnja nekretnine jedna je od najstresnijih i najvećih financijskih odluka u životu. Kako ne bismo prokockali novac za kojeg smo toliko radili I kako bismo uložili u dom iz snova, preispitat ćemo i proučiti sve faktore pa tako i idealni tajming za kupnju.

Zašto je tajming važan pri kupnji nekretnine

Promjene na tržištu utječu na cijene nekretnina pa je potrebno pratiti ekonomska kretanja kako bismo procijenili kada je najpovoljniji trenutak za kupnju. Velika potražnja utječe na visinu cijena nekretnina i smanjuje mogućnost pregovaranja oko iste dok se razdoblje niže potražnje smatra dobrim tajmingom kako za kupnju tako i za pregovore.

Važno je obratiti pažnju na ekonomsku politiku države i uvjete financiranja odnosno na podizanje i spuštanje kamatnih stopa pa se dobrim tajmingom smatra vrijeme povoljnih kamatnih stopa.

Nezanemariv je i utjecaj sezone. Predsezonski i sezonski period u Hrvatskoj, vrijeme je najveće potražnje dok u postsezonskim odnosno jesenskim i zimskim mjesecima, potražnja pada što može (ali i ne mora) utjecati na pad cijena.

Što utječe na cijenu nekretnina u Hrvatskoj

Cijene nekretnina u Hrvatskoj su u konstantnom porastu od ulaska u Europsku uniju a napose od uvođenja eura. Na cijene utječu razni faktori ali valja naglasiti da vrijednost nekretnine i tržišna cijena ne prate nužno jedna drugu.Prvi faktor koji dirigira cijenu jest lokacija. Taj faktor posebno dolazi do izražaja u Hrvatskoj. Primjerice, usporedimo li cijene nekretnina sličnih kvadratura i stanja, kod nekretnina u Splitu i Osijeku, razlika je nezanemariva.

Najveće cijene drže nekretnine uz more, u turističkim zonama a zatim one u velikim gradovima koje su u blizini svih važnih sadržaja. Cijenu drži i dobra prometna povezanost. 

Na cijenu nekretnina utječe njeno stanje i površina. Velika površina ne znači nužno da je ona dobro iskorištena zato pametno osmišljen tlocrt također podiže cijenu nekretnine.

Cjenovna razlika postoji između novogradnje i starogradnje. Iako je novogradnja u pravilu skuplja, u konačnici je smatrana boljom investicijom ako starogradnja zahtijeva više ulaganja.

Vezano za rečeno, posjedovanje energetskog certifikata također pomaže u formiranju cijene jer su takve zgrade skuplje no na dugoročno će budući vlasnici uštedjeti na režijama.

Na cijenu utječe pozicija stana u zgradi, ovisno na kojem se katu nalazi i ima li pogled. Suterenski stanovi, primjerice, imaju najniže cijene.

Sezonske oscilacije na tržištu – Koji su mjeseci najpovoljniji

Kao što smo ranije naveli, sezonalnost je jedan od važnijih faktora koji formiraju cijene nekretnina. 

Predsezona i sezona odnosno proljeće i ljeto su razdoblja kada se najveći broj nekretnina plasira na tržište odnosno kada je povećan broj razgledavanja i kada je općenito veći interes za nekretninama s obzirom na veći broj turista.

Nakon sezone, na jesen I na zimu, kada sezona jenjava, potražnja je nešto manja a prodavatelji spremniji spuštati cijenu i pregovarati.

Uzevši u obzir napisano, sa sezonalnog aspekta, najbolji tajming za ulaganje smatramo jesen odnosno zimu.

Utjecaj turističke sezone na cijene i ponudu

Ranije smo istakli kako i na koji način sezone i sezonalnost utječu na formiranje cijena nekretnine. Turistička sezona, napose od lipnja do rujna, je doba godine kada se u Hrvatsku slije stotine tisuća turista. Među njima zasigurno ima onih koji žele kupiti nekretninu na našoj obali bilo za obiteljski odmor, povremen ili stalni boravak ili kao turističku investiciju.

Međutim, jer su vlasnici nekretnina skloni iste staviti u turistički najam preko sezone, čest je potencijalnim kupcima onemogućen razgled zbog boravka turista u njima što agente za nekretnine često dovede u nezgodan položaj.

Kada su cijene najniže i najpovoljnije za kupce

Uzevši u obzir sve do sada napisano o prirodi turističke sezone i kako ona utječe na prodajne cijene, možemo reći da najpovoljnije razdoblje za ulaganje postsezonsko razdoblje odnosno period od listopada do veljače. 

U tom se razdoblju bilježi pad interesa što može dovesti do spuštanja cijena te spremnosti prodavatelja na pregovore vezano za potencijalno spuštanje cijena.

Ovo se jednako odnosi na gradove i na obalu; na obalu jer je smanjena potražnja zbog manje fluktuacije turista/potencijalnih kupaca a u gradovima radi manjeg intenziteta selidbi i preseljenja.

Utjecaj kreditne kamate i inflacija

Kako bismo pogodili pravi tajming, potrebno je pratiti makroekonomske čimbenike koji utječu na tržište nekretnina. Među najvažnijim makroekonomskim čimbenicima su inflacija i kamate kredita.

Ako su kreditne stope nepovoljne, to može dovesti do zastoja na tržištu odnosno zaduživanje postaje skuplje a time i rizičnije. Posljedica toga je manja potražnja što može dovesti do porasta cijena. 

U razdobljima inflacije, banke podižu kamate kako bi stopirale zaduživanje i ohladile ekonomiju. Zato, poradi pravog tajminga, treba budno pratiti ekonomsku situaciju u državi i poteze nadležnih banaka.

Zaključak

Iako je teško predviditi idealan tajming za ulaganje u nekretnine, jasno je da pažljivo praćenje tržišta, sezonalnosti i ekonomskih pokazatelja može utjecati na isplativost investicije. 

Jesen i zima često nude povoljnije uvjete, manje konkurencije i veću spremnost prodavatelja na pregovore, dok makroekonomski čimbenici poput kamata i inflacije mogu dodatno oblikovati pravi trenutak za kupnju. Strpljenje, dobra informiranost i pravovremena odluka ključni su za uspješan ulazak u svijet nekretnina.